相続した家・土地の売却の税金で損しないために｜名古屋の司法書士が解説

課税されるのは「もうけ」だけ。そして「もうけ」は工夫次第で正しく小さくできます。

まず前提として、「不動産を相続したこと自体に譲渡所得税がかかる」ことはありません。相続の場面で関係するのは相続税（基礎控除の範囲内なら、かからないご家庭も多くあります）で、譲渡所得税が登場するのは、その不動産を売却して利益が出たときだけです。相続と売却で二重に取られるように感じてしまう方が多いのですが、課税の場面はまったく別。ここを混同しないことが出発点です。

そのうえで、最初の誤解は、「売却代金がまるごと課税対象になる」というものです。譲渡所得とは、資産を売却して得た「もうけ」のことで、計算式は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」。3,000万円で売れても、買ったときの代金や売るための費用を差し引いた残りにしか課税されません。もうけが出なければ、譲渡所得税は1円もかからないのです。給与や年金と合算されない分離課税ですから、「売った年は給与の税率まで上がる」という心配も不要です。「売ったら半分取られる」という漠然とした恐怖は、この計算式を知るだけでかなり和らぐはずです。

二つ目の誤解は、「相続でタダでもらった不動産だから、取得費はゼロ」というものです。実際には、亡くなった方が購入した当時の代金や購入費用を、取得費としてそのまま引き継げます。ゼロどころか、親御さまの購入価格がまるまる控除の原資になるのです。だからこそ、実家の権利証と一緒に保管されていることの多い当時の売買契約書や領収書の捜索が、最大の節税行動になります。見つからない場合は売却代金の5％を取得費とみなす概算取得費によるほかなく、税額が大きく膨らみがちです。相続不動産の売却で「思ったより税金が高い」と嘆く方の多くは、実はこの取得費問題でつまずいています。取得費には、購入代金や建築代金のほか、購入時に払った仲介手数料、登録免許税や不動産取得税、土地の造成費用なども含められます。また、相続税を納めた方は、相続開始からおおむね3年10か月以内の売却なら、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。期限を1日でも過ぎれば使えない、時限式の上乗せです。なお、建物の取得費は購入代金そのままではなく、年数経過による減価償却費相当額を差し引いた金額になる点にもご注意ください。築年数の古い実家では、建物部分の取得費は思った以上に目減りしています。

そして、実務で差がつくのが譲渡費用の線引きです。譲渡費用に含められるのは、売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書の印紙税、境界確定の測量費、売るために建物を取り壊した解体費とその建物の損失額、借家人に退去してもらうための立退料など、「売るために直接かかった費用」です。一方、所有中の修繕費や固定資産税、抵当権を抹消する登記費用、引っ越し代などは含められません。線引きの理屈は、「その支出は売るために直接必要だったか、それとも持っているために必要だったか」。修繕費や固定資産税は、売らなくてもかかる「維持のための費用」なので対象外なのです。空き家の片付けやハウスクリーニングの費用も、原則としては維持管理の費用と扱われますが、事情によって判断が分かれる場面もあり、ここは申告前に税理士へ確認したいポイントです。

この線引きを知らないと、実害が出ます。たとえば売却のために行った解体費200万円を譲渡費用に入れ忘れれば、長期譲渡でも約40万円の払いすぎ。逆に、認められない費用を入れて申告すれば、後から否認されて追徴の対象になりかねません。売却に関する領収書や請求書は、判断に迷うものも含めてすべて保管し、申告時にまとめて仕分けするのが安全です。

税率・特例・翌年の負担。「求め方」は3点セットで理解してください。

課税譲渡所得が出たら、税率を掛けて税額を求めます。税率は所有期間で変わり、売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得として20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）、5年以下なら短期譲渡所得として39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）です。古い解説記事では「長期は所得税15％＋住民税5％の20％」と書かれていることがありますが、2037年までは東日本大震災の復興財源に充てる復興特別所得税が上乗せされるため、正確には20.315％。細かい違いに見えて、税額の計算では効いてくる数字です。約2倍の差がある税率のどちらに当たるかは、手取りを大きく左右します。

判定基準にも注意しましょう。「売った日」ではなく「売った年の1月1日」時点で数えるため、暦の上では5年を過ぎていても、年初の判定では4年台で短期扱いになることがあります。相続不動産では次の誤解のとおり心配無用の場面が多いのですが、被相続人が晩年に買い替えた物件などでは、この判定が現実の問題になります。

ここで三つ目の誤解です。「相続してから5年待たないと、税率の低い長期にならない」。そんなことはありません。相続で取得した不動産は、亡くなった方が取得した時期を引き継いで所有期間を数えます。親が30年住んだ実家なら、相続した翌月に売っても所有期間30年超の長期譲渡です。取得費だけでなく取得時期も引き継ぐ。この二重の引き継ぎが、相続不動産に用意された有利なルールです。税率のために塩漬けにする必要はまったくなく、むしろ待つほど空き家の傷みと維持費で損をするうえ、空き家特例の期限（相続開始から3年前後）まで手放してしまいかねません。

四つ目の誤解は、「特例や控除は、条件に当てはまれば自動で適用される」というものです。一人暮らしだった親御さまの実家に使える空き家特例（最大3,000万円控除）も、ご自身が住んでいた家のマイホーム特例も、取得費加算の特例も、確定申告をしてはじめて適用されます。税額がゼロになる場合でも申告は必須で、空き家特例には市区町村が発行する確認書などの添付書類も必要です。しかも空き家特例には、相続開始から3年前後という期限や、売却前に貸すと使えなくなる、家屋は耐震化するか取り壊して売るといった「売り方」に関わる要件があり、「売った後で調べたら、売り方が要件を外していた」という取り返しのつかない失敗が実際に起こります。特例は、売る前に要件を確かめてこそ使える制度なのです。複数の特例の要件を同時に満たす場合には、どれを選ぶと手取りが最大になるかの試算も欠かせません。

五つ目の誤解は、「税金は申告時の所得税だけ」というもの。住民税は申告した年の6月ごろから後払いでやってきますし、譲渡所得の増加で翌年度の国民健康保険料や介護保険料が上がる方もいます。売却代金は使い切らず、翌年の納税・保険料分を取り分けておく。この一手間が、翌年の資金繰りの慌てを防ぎます。

最後に、申告そのものの期限です。譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日まで。申告を怠れば無申告加算税や延滞税というペナルティが上乗せされ、特例を使う権利まで危うくなります。「利益が出たか微妙」という場合も、自己判断で放置せず、申告の要否を必ず確認してください。

税金の設計は「売る前」が9割。だからこそ、事前のご相談に価値があります。

振り返ってみましょう。課税されるのは売却代金ではなく「もうけ」。取得費は相続でも引き継げる。税率のために5年待つ必要はない。特例は申告してこそ適用される。そして、税の負担は申告時だけで終わらない。この5つの誤解を解いておくだけで、相続不動産の売却で大きく損をする可能性は、ぐっと下がります。

譲渡所得税は、もうけにだけかかる、しくみの明快な税金です。しかし、取得費の資料集めも、譲渡費用の領収書の保管も、特例の要件を満たす売り方も、すべて売却の前にしか仕込めません。売却が終わってから「もっと安くできたはずでは」とご相談いただいても、専門家にできることはごくわずか。余計な税金を払わないためには、売る前の確認がすべてなのです。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、売却の前提となる相続登記から、司法書士と宅地建物取引士を兼ねる専門家ならではの売却サポートまでワンストップで対応し、税額の試算や申告は提携税理士と連携してお手伝いしています。登記・売却・税金を別々の窓口で進めると、まさに今回ご紹介したような「連携の隙間の損」が生まれがちです。「うちの場合、税金はいくらになりそう？」という試算のご相談は、売却活動を始める前が最良のタイミング。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も歓迎します。

▶「この費用は入れられる？」「うちは特例を使える？」という個別の疑問こそ、お聞かせください。

相続した家・土地の売却と税金のご相談は、名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。税制や特例の適用要件は改正される場合があり、課税の判断は個別の事情によりますので、実際のお手続きにあたっては司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。