身内価格は、税の世界では通用しません。時価との差額は「贈与」と評価されます。

親族間売買で最初に決めるべきは、価格です。そして、ここが最大の落とし穴でもあります。税法には、著しく低い価格で財産を譲り受けた場合、時価との差額を贈与とみなして贈与税を課すというルールがあります。たとえば時価2,000万円の実家を、兄弟のよしみで500万円で売買したとしましょう。形は売買でも、税務署の目には「1,500万円の贈与を受けた」と映り、買った側に高額の贈与税が課されるおそれがあるのです。せっかく贈与税を避けるために売買の形を選んだのに、価格設定を誤れば元の木阿弥。親族間売買は、他人同士の取引よりも税務署に注目されやすい取引だという前提に立ってください。

では、適正価格はどう決めるのか。唯一の正解となる数字があるわけではありませんが、実務では、複数の不動産業者による査定、周辺の取引事例、路線価や固定資産税評価額からの検証などを組み合わせ、「第三者に売るならいくらか」を軸に説明のつく価格を組み立てます。大切なのは、価格の根拠を書面で残すこと。査定書や算定の経緯が残っていれば、後日の税務調査でも堂々と説明できます。なお、世間では「時価の8割ならセーフ」といった目安話も聞かれますが、法律に明確な線引きはなく、裁判例も事案ごとの判断です。俗説の数字に寄りかかるのではなく、「第三者への売却価格として説明できるか」を基準にする。この姿勢が、一番の安全策です。当事務所は宅地建物取引士として査定の実務を行っていますから、この「根拠づくり」からお手伝いできるのが強みです。

もうひとつ、税の特例の話を正直にお伝えします。親族間売買では、他人間なら使える特例が使えなくなる場面があります。代表例が、自宅を売ったときの譲渡所得3,000万円特別控除。この特例は、配偶者や親子など生計を一つにする親族への売却では適用されません。また、買う側の住宅ローン控除も、生計を一にする親族からの購入では対象外となることがあります。「売買にすれば税金はきれいに解決」ではなく、売る側の譲渡所得税、買う側の不動産取得税・登録免許税（売買は相続より税率が高くなります）まで含めた総コストの試算が不可欠です。相続で取得した不動産を売る場合には、取得費加算の特例など有利に働く仕組みもありますから、悪い話ばかりでもありません。ここは税理士との連携ポイント。数字を並べてから、売買か、他の方法かを選ぶのが正しい順番です。

金融機関が警戒するのは「本当の売買かどうか」。だから、他人間と同じ形を整えます。

次に、銀行の壁です。親族間売買には住宅ローンがつきにくい。これは実務の偽らざる現実です。理由は、金融機関から見ると、親族間売買は贈与や借金の付け替えを装った取引ではないか、資金が本当に不動産の対価として動くのかを見極めにくいから。加えて、身内同士の手作りの契約書では、取引内容の信頼性を判断できないからです。では、どうすれば通るのか。答えは、他人間の売買とまったく同じ形を整えることです。宅地建物取引業者が仲介に入り、適正価格の査定に基づく売買契約書と重要事項説明書を作成し、決済と同時に司法書士が所有権移転登記を行う。この「通常の不動産取引の体裁」がそろって初めて、金融機関は審査の土俵に乗せてくれます。それでも取り扱い自体に慎重な銀行はありますから、親族間売買に理解のある金融機関選びも含めて、経験のある専門家と組むことが近道になります。

進め方の全体像も確認しましょう。第一段階は、権利の整理です。売買の前提として相続登記を完了させ、売主を確定します（相続登記をしないままの売買はできません）。第二段階は、価格の根拠づくりと契約。査定・価格合意・契約書と重要事項説明書の作成です。買主の資金が現金なら融資の壁はありませんが、その場合も価格の根拠と契約書はきちんと整えます。第三段階は、決済と登記。代金の支払いと同時に所有権移転登記を申請し、必要なら抵当権の設定登記も行います。親族間だからこそ、お金の流れを振込で記録に残し、「言った・言わない」の余地を消しておくことが、家族関係を守る作法です。分割払いにしたい場合は、契約書に支払時期と金額を明記し、必要に応じて抵当権や所有権移転の時期の設計で売主を守る形を整えます。「身内だから口約束」が、数年後に一番高くつくのです。

最後に、他の選択肢との使い分けです。同じ「実家を一人のものにする」でも、道はいくつかあります。遺産分割の段階なら、不動産を取得する代わりに他の相続人へお金を払う代償分割が使え、売買より登録免許税などのコストを抑えられることがあります。共有状態の解消なら、持分の売買のほか、共有物分割という枠組みもあります（共有の解消は専用の記事でご説明しています）。親がご健在の段階なら、売買のほかに生前贈与や、住み続けたい親のためのリースバックという道具も比較対象になります。親子間売買には、「相続まで待てば登録免許税は売買より安く済む」という比較の視点がある一方、親の老後資金や介護費用を今つくれる、渡したい相手に確実に渡せるという、待つ選択にはない価値もあります。目的がお金なのか、承継なのか、共有の解消なのか。そこから逆算すると、選ぶべき道具は自然に絞られます。

もうひとつ、家族関係への目配りを。相続人の一人が親から不動産を買い取る取引は、価格しだいで、他のきょうだいから「実質的な生前贈与では」と見られ、将来の遺産分割で特別受益の議論を呼ぶことがあります。適正価格の売買であればその心配は小さくなりますが、取引の事実と価格の根拠を、可能なら他のご家族にも共有しておくこと。透明性こそ、身内の取引を火種にしない最良の予防策です。実例をひとつ。相続した実家を兄妹で2分の1ずつ共有し、住んでいる兄が妹の持分を買い取りたいというご相談がありました。当事務所で2社の査定を取り、中間値を基準に価格を合意。宅建業者として売買契約書と重要事項説明書を整え、兄は銀行融資の承認を得て決済、その場で持分移転の登記まで完了しました。妹さんの一言が印象的です。「身内だからこそ、きちんとした形にしてもらえて安心した」。売った妹さんには翌年の譲渡所得の申告のご案内まで添えて、取引は後腐れなく完了。親族間売買の成功の鍵は、身内の気安さではなく、他人間以上の丁寧さなのです。

査定・契約・登記。親族間売買に必要な機能が、ひとつの窓口にそろっています。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。親族間売買はまさに両方の資格が同時に必要になる場面。査定・契約・登記をひとつの窓口で完結できます。

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