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相続財産に不動産がある場合に検討すべきこと

財産の中でも不動産は日本人が多く所有しているものと言われています。高度経済成長の時代は、結婚したら自宅を買うことが当然の選択でした。誰もが持ち家志向だったと言えます。

そこで、不動産をご相続することになった場合、検討したい3つのポイントをご紹介いたします。

不動産を相続したときに検討したい3つポイント

空き家にする場合の注意点

1 空き家が傾いてきた場合

空き家が傾いてきた場合、どうなってしまうのでしょうか?不動産の所有者としてどのような責任を負うのでしょうか?ここでは、空き家の所有者が抑えるべき3つのポイントを解説します。

 

①空家対策特別措置法に基づく処置

空家対策特別措置法は、適切な管理がされていない空き家に対して一定の要件に基づき「特定空家等」とします。この「特定空家等」に該当すると、市町村長は、建物所有者に対して除却・修繕の処置をさせることができます。

②所有権に基づく物上請求権(妨害予防請求権)

空家対策特別措置法以外でも請求を受ける可能性はあります。そもそも隣地に越境してしまえば、隣地所有権を侵害してしまいます。そこで、侵害する可能性が高い場合、それを予防するために「妨害予防請求権」が認められています。これは、不動産の所有権の効力として認められているものです。任意でこの請求に応じなければ、相手方から訴訟提起される可能性があります。

③代替執行

②の裁判の判決後もそれに従わないでいると、隣地所有者は裁判所の許可を得て、代わりに改善処置を行うことができます。これを「代替執行」といいます。なお、執行にかかる費用は、空き家所有者が負うことになります。

2 空き家から悪臭が出た場合

空き家を放置しているとゴミなどから異臭が発生することがあります。そういった悪臭が周りに広がった場合、所有者はどのような責任を負うのでしょうか。所有者が気をつけるべき点を解説します。

 

①空家対策特別措置法による是正措置

工場等の悪臭でもない限り、これらを直接取り締まる法律はありません。そこで、ごみ屋敷のようになった空き家に対して何とか対処できるようにするために空家対策特別措置法が設けられました。放置すれば衛生上有害となる状態であれば、市町村は「特定空家等」に認定して所有者に対して撤去・勧告等をすることができるようになりました。

 ②迷惑行為の差し止めや損害賠償請求

悪臭を放つ空き家の周辺住民には、上記①の「特定空家等」に該当しない場合、どのような対処方法があるのでしょうか。所有者には責任もありますが、一方権利もあります。自分の所有する不動産をどのように使用しても自由です。単に片づけをしなかったり、ゴミを集めて敷地内に置いているだけでは、それ自体違法ではなく何らの請求も受けることはありません。ただし、一般常識で考えて、受忍限度を超えて悪臭を放つなど、一般市民生活に支障が出るような場合は、これらの行為の差し止めや健康被害等の損害賠償請求が認められる可能性があります。程度の問題になります。

3 空き地に生える木や草が隣地境界を越境してしまった場合

空き地にある木や草を放置していたら根や枝などが隣の土地に入ってしまった場合、どうなるのでしょうか?土地は放置するとすぐに草が生えます。次第に虫が発生したりもします。空き地の所有者としてはどのような点に気をつけるべきでしょうか。枝の場合と根の場合では少し対応が違うので気をつけるようにしましょう。

 

①枝

民法233条第1項では、「隣地の竹木が境界線を越えるときは、その竹木所有者に、その枝を切除させることができる」としています。しかし、これはあくまで相手に請求できるにとどまり、勝手に切ることはできません。土地所有者が切除を拒否した場合、任意での解決は難しく相手方は、最終的には裁判をして切除を求める形になります。

②根

民法233条第2項では、「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる」としています。こちらは上記①の枝と違い、勝手に切ることができます。

 

しかし、以上は、原則論です。例えば、隣地所有者に対して具体的な損害もないのに枝や根を切ってしまった場合、それによって木が枯れてしまえば、隣地所有者の主張は認められない可能性があります。

維持・管理していくための費用

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不動産は財産である一方、維持していくためにも費用がかかるのです。とりあえず、所有し続ける場合でも維持管理費用は頭に入れておきましょう。

1 土地や建物の場合

土地や建物を所有すると、次の費用がかかることが予想されます。

① 固定資産税・都市計画税
② 家の修繕工事費
③ 敷地に生えている草木の剪定費用

2 マンションの場合

マンションの場合は、次の費用が考えられます。

① 固定資産税・都市計画税
② マンション管理費
③ 修繕積立金

活用や売却するメリット

不動産は、所有すれば所有者責任が生じ、維持すれば費用がかかります。そこで、何となく保有するよりは活用する方法や将来使い道がないなら売却することを検討するとよいでしょう。

1 自分で使う

相続する前に賃貸で住んでいるなら自分の家として活用する方法があります。多少古くても自分で使う分には問題ありません。費用をかけずに、これまでの賃料がなくなりますので一番手軽な活用方法です。

また、お子様用のご自宅として活用したり、事業用で活用したりできればさらに選択肢は広がります。

2 人に貸す
① 貸家として貸す

戸建ての一軒家の場合やマンションの場合、人に貸すこともあり得ます。物件によりますが、そのままの状態で貸すのは難しいので、通常はリフォームをして貸す形になることが多いと思います。自分が良いと思う状態と他人が賃料を払って借りたいと思う状態は違う点に注意して、物件をきれいにしていきます。

② 駐車場にする

戸建ての場合や土地の場合は、建物を解体しきれいにして駐車場利用を検討してもよいかもしれません。一括借り上げをして業者に任せる方法もあります。とりあえず、活用方法が見つからない場合は一時活用として駐車場利用を検討してもよいでしょう。その場合、業者に任せるときは契約期間や解約の条件等をかくにんするようにしておきましょう。駐車場をやめたいと思っても、多額の違約金等が発生してしまうかもしれません。

3 マンション、アパートなどの収益物件を建築する

相続税対策で現預金を減らすために銀行からお金を借りてマンション等を建築する形が流行りました。ご自身で不動産賃貸業をする場合、通常は銀行融資を受けるため多額の借金を背負うことになります。失敗すれば、損失も大きいので、十分注意してはじめるようにしましょう。

建築業者等の話を鵜呑みせず、必ず自分でも収支の予定や将来の可能性について検討するようにしましょう。特に建設予定地の物件調査は重要です。需要が将来にわたり見込めるのか、競業となるアパートはないか、最寄り駅まで徒歩何分か、大規模な建築計画等が周辺にないかなど可能な限り情報を集めて、できるだけリスクを回避しましょう。

4 民泊利用

法律の改正前は、規制が厳しくなかったので、気軽に個人が始められましたが、現在は役所への手続きが煩雑となりまた規制も厳しくなっています。民泊事業者としてやっていくには、それなりの覚悟で臨む必要がありそうです。

5 売却する

上記の活用法はいずれもメリットデメリットがあります。なかなか現実的には難しいものも多いかもしれません。しかし、一旦不動産を保有すれば、様々な責任や負担が伴います。そこで、特に使い道がない場合、早めに売って現金化して、車の購入、旅行費用、子供の教育資金や老後のたくわえなど、様々な使い道に生かしていくことを検討されてはいかがでしょうか?

不動産は活用して収益を生まない場合は、保有してもメリットはありません。しかし、現金にしてしまえば、相続人で分けることもできます。使い道の可能性が広がります。既に自分でご自宅を保有しているケースも多く、ご実家をご相続しても使い道がないケースが増えており、皆さん売却を検討されています。

 

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