相続不動産の媒介契約はどれを選ぶ？囲い込みの見抜き方も名古屋で解説

1. 縛りが強いほど業者は本気になり、縛りが緩いほど競争が働く。一長一短です。

   媒介契約には3つの型があります。第一が専属専任媒介。依頼できるのは1社だけで、自分で買主を見つけて直接売ること（自己発見取引）もできない、最も縛りの強い契約です。その代わり業者側の義務も重く、1週間に1回以上の活動報告と、不動産業者間の物件情報ネットワークであるレインズへの5日以内の登録が義務づけられます。第二が専任媒介。依頼先は1社ですが、自己発見取引は可能で、報告は2週間に1回以上、レインズ登録は7日以内。実務で最も多く使われる型です。どちらも契約期間は3か月以内と法律で定められ、更新は売主の申し出によります。第三が一般媒介。複数の会社に同時に依頼でき、縛りがない代わりに、業者側の報告義務もレインズ登録義務もありません。各社は「他社に先を越されるかもしれない物件」に広告費をかけにくく、力の入り方が分散しがちという面もあります。なお、3か月という期間の上限には意味があります。成果の出ない業者と延々と付き合わされないよう、法律が3か月ごとに見直しの機会を保証しているのです。更新は自動ではなく売主の申し出によるのが原則ですから、「とりあえず更新」の前に、この3か月の活動が約束どおりだったかを振り返る。それだけで、業者との関係は健全に保たれます。

    

   では、相続不動産ではどう選ぶか。目安はこうです。駅近や人気学区など、黙っていても買い手がつきそうな物件は、一般媒介で複数社を競わせるのが有利。逆に、郊外の空き家や癖のある土地など、腰を据えた販売活動が要る物件は、専任系で1社に責任を持たせる方が動きます。ここで大切なのが、相続ならではの事情です。まず、「親戚や近所の方が買ってくれるかもしれない」という話が少しでもあるなら、自己発見取引ができない専属専任は避けるべきです。相続不動産は、縁故での売買が意外なほど多いからです。次に、共有名義のまま売るなら、媒介契約も共有者全員で結ぶのが原則。遠方の相続人がいる場合は、書類の郵送段取りまで含めて業者の対応力を見ましょう。そして大前提として、売却には相続登記が済んでいることが必要です。登記が未了なら、媒介契約の前に名義の整理から。もうひとつ、手数料の知識も武器になります。仲介手数料の上限は、成約価格の3パーセントに6万円を加えた額（税別）が基本ですが、800万円以下の物件については、調査等に手間がかかる低廉な物件の流通を促すため、税込33万円まで受け取れる特例が2024年から設けられました。「安い物件だから業者が動いてくれない」という時代は、制度の上では変わりつつあります。地方の安価な相続物件こそ、この特例を知っている業者に頼むことが、放置からの脱出口になります。最後に、媒介（仲介）そのものが合わない場合もあることを付け加えておきます。事情があって早く確実に手放したい、近所に売却活動を知られたくない——そんなときは、業者が直接買い取る買取という道もあります。価格は市場より低くなりますが、媒介契約も販売期間も要りません。仲介と買取のどちらが合うかの見極めから、売却の設計は始まります（詳しくは売却は誰に相談するかの記事をご覧ください）。

囲い込みは、売主のお金と時間を静かに奪います。確認の作法で防げます。

囲い込みの仕組みからご説明します。仲介会社の報酬は、売主側と買主側のそれぞれに付いた業者が受け取りますが、1つの会社が売主と買主の両方を仲介すれば（両手仲介）、手数料は2倍になります。両手仲介自体は違法ではありません。問題は、両手を狙うあまり、他社が「買いたいお客様がいます」と連絡してきても「商談中です」と嘘をついて断り、自社の顧客だけで決めようとする行為——これが囲い込みです。売主から見れば、本当は現れていたはずの買主が闇に葬られ、売却は長引き、挙げ句に「反響が弱いので値下げしましょう」と誘導される。売主の利益を直接損なう背信行為であり、国土交通省も問題視して、2025年からはレインズの取引状況を偽る囲い込みが監督処分の対象になることが明確化されました。なぜ囲い込みがなくならないかといえば、売主からは見えにくいからです。業者が他社からの問い合わせを断っても、売主に届く報告書には「今週の反響はありませんでした」と書くだけでよい。売主は「人気がないのか」と肩を落とし、やがて値下げを受け入れる——。この構図では、損をしたことにすら気づけません。囲い込みの被害は、派手な事件ではなく、静かな機会損失として積み重なるのです。業界の透明化は進みつつありますが、最後に自分を守るのは、売主自身の確認です。

自衛策を具体的に挙げます。第一に、レインズ登録証明書を必ず受け取ること。専任系の媒介では登録が義務で、証明書には売主専用の確認用の仕組みが記載されており、ご自身の物件がレインズ上でどんな取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・一時紹介停止中）になっているかを、売主自身がいつでも確認できます。身に覚えのない「申込みあり」や「紹介停止」になっていたら、囲い込みのサインです。第二に、活動報告の中身を見ること。問い合わせ件数、案内（内見）の件数、広告の掲載先が具体的に書かれているか。「反響なし」の一行が続くだけの報告は、活動していないか、他社を断っているかのどちらかを疑う材料になります。第三に、様子がおかしいと感じたら、知人に頼んで別の不動産会社から「この物件、紹介できますか」と問い合わせてもらう方法もあります。「商談中」と言われたのに報告書には申込みの記載がない——そんな食い違いが出れば、囲い込みはほぼ確定です。対処は、契約更新のタイミング（3か月）で会社を替えるか、一般媒介に切り替えて競争を入れること。実例をひとつご紹介します。専任媒介で半年売れなかった郊外の相続空き家について、ご相談を受けて確認したところ、レインズの取引状況が長期間「一時紹介停止中」のままでした。売主は停止を頼んだ覚えがありません。契約満了を機に一般媒介で3社に切り替え、レインズの状況を毎月確認する運用にしたところ、3か月で買主が見つかりました。囲い込みは、確認する売主には仕掛けにくいのです。「レインズ、確認していますよ」。媒介契約を結ぶとき、このひと言を添えるだけで、業者の姿勢は変わります。相続不動産の売却は、大切な方が遺してくれた財産を現金という形に変える、一度きりの手続きです。その一度を、知識のある売主として迎えるか、言われるままの売主として迎えるか。本記事の内容は、そのための予習だと思ってご活用ください。そして、確認してもなお不安が残るときは、利害関係のない専門家に販売状況を見てもらうという手もあります。セカンドオピニオンは、医療だけのものではありません。

司法書士の倫理観で営む不動産業。囲い込みと無縁の売却を。

個別対応します｜物件に合った媒介の形をご提案

人気物件は競わせ、難あり物件は腰を据えて。使い分けをご説明します。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。相続登記から媒介契約の設計まで、物件とご事情に合わせてご提案します。

明瞭会計です｜手数料と活動内容を最初に明示

報酬の計算根拠も、広告の掲載先も、すべて開示します。

仲介手数料の計算根拠、低廉物件の特例の適用、販売活動の内容と報告の頻度を、媒介契約の前にすべて書面でご説明します。

不動産のプロとして、透明な販売活動を徹底

レインズ登録証明書は必ずお渡しし、取引状況はいつでも確認いただけます。

囲い込みは一切行いません。他社からの紹介も歓迎し、売主様の利益最優先で、最も良い買主を市場全体から探します。

契約は3種類から物件に合わせて。レインズと報告書の確認が、囲い込みへの防波堤。

媒介契約には、専属専任（1社・自己発見不可・週1報告・レインズ5日）、専任（1社・自己発見可・2週間に1回報告・7日）、一般（複数社・義務なし）の3種類があり、期間は専任系で3か月以内です。人気物件は一般で競わせ、難しい物件は専任で腰を据えて。縁故売買の可能性がある相続不動産では専属専任は避け、共有なら全員で契約を。800万円以下の物件には手数料の特例があり、安い相続物件も動かせる時代です。囲い込みは、両手仲介を狙って他社の買主を断る背信行為。レインズ登録証明書で取引状況を自分で確認し、報告書の中身を見ることで防げます。透明な売却活動をお約束できる私たちに、どうぞご相談ください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。相続登記から媒介契約のご相談、透明な売却活動、決済・引き渡しまで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

▶「今の不動産会社、ちゃんと動いてくれているのかな」。その違和感、確認の方法があります。無料相談を承っている名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。手数料の特例や制度の内容は改正される場合がありますので、実際のお取引にあたっては専門家にご確認ください。