古いマンションを相続したら？建替えと区分所有法の改正を名古屋で解説

放置された相続住戸こそ、マンションを止めてきた張本人でした。

まず、古いマンションで何が起きているのかをご説明します。マンションの維持は多数決の世界です。日常の修繕は総会の普通決議、建替えとなると区分所有者と議決権の5分の4以上という高い壁が長く課されてきました。ところが建物が古くなるほど、この多数決が成立しなくなっていきます。原因のひとつが、空き住戸です。所有者が亡くなって相続登記がされないまま放置された部屋、相続人と連絡が取れない部屋——こうした住戸は総会の案内も届かず、賛成にも反対にも数えられないまま、分母だけを膨らませます。全員の5分の4が要るのに、1割が行方知れずなら、残り9割のうちほぼ全員の賛成が要る計算になる。老朽化マンションの建替えが全国でわずかしか実現してこなかった背景には、この構造がありました。つまり、相続の放置は、ご自身の財産の問題にとどまらず、マンション全体の意思決定を止める問題でもあるのです。そこで、2025年に成立し2026年4月1日に施行された改正区分所有法は、この詰まりを解く仕組みを並べました。第一に、所在等不明区分所有者の除外。裁判所の手続きを経て、所在の分からない所有者を決議の母数から外せるようになりました。行方知れずの1割に、もう全体が引きずられない。第二に、集会決議の円滑化。普通決議について、欠席者を母数に数えず出席者の多数決で決められる仕組みが入り、日常の管理が前に進みやすくなりました。第三に、建替え決議の緩和です。原則の5分の4は維持しつつ、耐震性の不足や火災への安全性の不足、配管の劣化など、客観的な事由のあるマンションでは4分の3に引き下げられました（大きな災害で被災した場合には、さらに緩やかな特例があります）。 第四に、出口のメニューが増えました。建替えだけでなく、建物と敷地をまとめて売却する決議や、建物を取り壊して敷地を活用する道、一棟まるごと改修する道など、マンションの「たたみ方・生き返らせ方」の選択肢が整理され、使いやすくなっています。建替えには巨額の費用と年単位の時間がかかりますから、「売って分ける」という現実的な出口が制度として太くなった意味は大きいところです。そして第五に、管理されない住戸への対応。管理不全に陥った専有部分や所有者の分からない専有部分について、裁判所が管理人を選ぶ財産管理の制度が設けられました。水漏れしても連絡がつかない、ごみが積もっても手が出せない——そんな隣戸リスクに、管理組合側から打つ手ができたのです。これらの改正を相続人の目から見ると、意味は明快です。相続したまま放置された住戸は、これまで「マンションを止める側」でした。これからは、決議から除外され、管理人を立てられる、つまり置いていかれる側になります。登記をして、管理組合と連絡を取り合い、総会で一票を投じる——当たり前の参加をしている所有者だけが、自分の財産の行方に声を持てる時代になった、ということです（相続登記そのものにも2027年3月31日という義務化の期限が迫っています）。

登記と届出で「参加する所有者」に。出口は管理の体温を測ってから。

築40年超のマンションが急増する中、2026年4月1日に改正区分所有法が施行されました。所在不明の所有者を裁判所の手続きで決議の母数から外す仕組み、出席者の多数決による普通決議、耐震性不足など客観的な事由があるマンションでの建替え決議の4分の3への緩和、建物と敷地の一括売却をはじめとする再生メニューの拡充、管理されない住戸への財産管理制度——放置された相続住戸は、これからは決議から除外され置いていかれる側になります。相続人の実務は、①相続登記（2027年3月31日期限）と管理組合への届出②管理費・修繕積立金と滞納の確認（特定承継人への請求ルールに注意）③議事録・長期修繕計画・積立金残高による健康診断④管理の体温を踏まえた住む・貸す・売るの判断⑤建替えが動いたら説明会に必ず参加（反対でも売渡請求により時価で清算）。登記から出口まで、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。マンションの相続登記と管理組合への届出、滞納の清算の段取り、総会資料の読み解き、築古マンションの査定・売却まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。改正区分所有法の適用や決議の要件は個別の事情により異なりますので、実際のお手続きにあたっては専門家にご確認ください。