【無理なく、無駄なく、自分らしく、不動産の相続登記と売却をする方法】名古屋のごとう司法書士事務所

① 無理なく進めるために大切なこと

 

親や家族から不動産を相続すると、「まず何をすればいいの？」「登記の手続きは難しそう…」「売却したほうがいいのかしら？」と、多くの疑問や不安が浮かぶことでしょう。特に、初めて相続を経験する方にとっては、何から始めればよいのか分からず戸惑うこともあるかもしれません。しかし、相続登記や売却の手続きを無理なく進めるためには、焦らず計画的に取り組むことが大切です。

相続した不動産を適切に管理し、次のステップへ進むためには、まず現状を整理することが必要です。不動産の名義変更（相続登記）が終わっていなければ、売却や活用を検討する前に、まず登記の手続きを済ませなければなりません。また、相続人が複数いる場合、遺産分割の話し合いが必要になることもあります。これらの手続きをスムーズに進めるためには、事前の準備が非常に重要です。

● 期限を意識しながら計画的に進める

 

2024年4月から相続登記が義務化されることをご存じでしょうか？この改正により、相続によって不動産を取得した人は、3年以内に登記を行う必要があります。期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。これまで相続登記をせずに放置していた方も、今後は必ず手続きをしなければなりません。

しかし、期限があるからといって慌てる必要はありません。むしろ、焦って手続きを進めることで、必要な書類を揃え忘れたり、遺産分割の話し合いが不十分なまま進めてしまったりすると、後からトラブルが発生する可能性があります。まずは「何をすべきか」をリストアップし、順序立てて進めることが大切です。

例えば、相続登記を進めるためには以下のような流れを意識すると良いでしょう。

1. 相続人を確定する（戸籍を確認し、法定相続人を特定する）
2. 不動産の状況を把握する（登記簿謄本や固定資産税通知書を確認する）
3. 遺産分割の話し合いをする（相続人が複数いる場合、どのように分けるか決める）
4. 必要書類を集める（被相続人の除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票など）
5. 相続登記の申請をする（法務局に登記申請を行う）

このように、登記の手続きは一つひとつ段階を踏んで進めることが重要です。計画的に進めれば、無理なくスムーズに手続きを終えることができます。

● 司法書士に相談しながら進める

 

相続登記の手続きは、法律的な知識が必要な部分が多く、一般の方が自分で行うと予想以上に大変な作業になります。例えば、戸籍謄本を集めるだけでも、被相続人が何度も転籍している場合、全国各地の役所から取り寄せなければならないこともあります。また、法務局へ提出する登記申請書の作成には専門的な知識が求められるため、書類の不備があると手続きがスムーズに進まないこともあります。

そこで、相続登記の手続きを司法書士に依頼することで、大幅に負担を軽減できます。司法書士に相談すれば、必要な書類の収集から登記申請まで、すべてをスムーズに進めることができます。また、相続人同士で意見が分かれたり、遺産分割協議の進め方に困った場合も、司法書士が適切なアドバイスをしてくれるため、スムーズに合意形成を図ることができます。

司法書士に依頼することで、以下のようなメリットがあります。

✔ 必要な書類をすべて揃えてくれるので、手間がかからない
✔ 申請書の作成や法務局への提出を代行してくれる
✔ 不動産の状況や登記簿の内容をしっかり確認してもらえる
✔ 相続に関するトラブルを未然に防ぐことができる

また、相続した不動産を売却する場合、登記手続きを完了しておかなければ買主へ名義変更ができません。売却を検討している方は、できるだけ早めに司法書士へ相談し、手続きを進めるようにしましょう。

● 家族との話し合いを大切にする

 

相続した不動産の扱い方は、相続人それぞれの考え方や事情によって異なります。そのため、家族間で十分な話し合いを行い、全員が納得した上で手続きを進めることが大切です。特に、相続人が複数いる場合は、「売却したい人」と「できれば残したい人」に分かれることもあります。そうした場合、無理にどちらかの意見に合わせるのではなく、お互いの意向を尊重しながら最適な方法を模索することが重要です。

例えば、相続人の一人が不動産を引き継ぐ代わりに、他の相続人へ代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して現金化し、平等に分配する「換価分割」など、様々な方法があります。相続人全員が納得できる形で進めることが、後々のトラブルを防ぐカギとなります。

相続の手続きは一度きりの経験であることが多く、分からないことも多いかもしれません。しかし、焦らず計画的に進め、専門家の力を借りながら進めれば、無理なく相続登記を完了することができます。まずは、何から始めればいいのかを整理し、できることから一歩ずつ進めていきましょう。

② 無駄なく進めるためのポイント

 

相続した不動産を適切に管理・売却するためには、無駄な時間や費用をかけないことが大切です。相続登記の手続きを進める際、「費用が思ったよりかかってしまった」「売却を考えていたが、長期間放置してしまい価値が下がってしまった」といった後悔をしないために、効率よく手続きを進めるポイントを押さえておきましょう。

特に不動産を相続した場合、放置しているだけで固定資産税や管理費用がかかり、想像以上のコストが発生することがあります。また、売却を考えている方にとっては、適切なタイミングを逃すことで、想定より安い価格で売却することになったり、余計な維持費が発生したりすることもあります。そのため、相続登記と並行して、不動産の活用方法や売却計画を早めに立てることが重要です。

では、無駄なく手続きを進めるための具体的なポイントを詳しく見ていきましょう。

● 必要な費用を把握し、計画的に進める

 

相続登記や不動産の売却には、様々な費用がかかります。例えば、相続登記には以下のような費用が必要になります。

• 登録免許税（固定資産評価額×0.4%）
• 戸籍謄本・除籍謄本・住民票の取得費用（数百円～数千円×必要部数）
• 司法書士の報酬（5万円～10万円程度）

さらに、不動産を売却する場合は、以下のような追加費用も発生します。

• 仲介手数料（売却価格×最大3%＋6万円＋消費税）
• 測量費（境界確定が必要な場合、数十万円）
• 譲渡所得税（売却益が出た場合、20%～40%程度）

このように、相続登記や売却にはさまざまなコストが発生するため、事前にどのくらいの費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。費用を抑えたい場合は、登記申請を自分で行うことも可能ですが、手続きが複雑なため、結果的に司法書士に依頼する方がスムーズに進められることもあります。

また、不動産の売却を考えている場合は、売却時の費用だけでなく、売却までの維持費も考慮する必要があります。例えば、売却を検討しているのに長期間そのままにしておくと、固定資産税や管理費がかさむだけでなく、建物の老朽化が進み、売却価格が下がってしまうこともあります。そのため、「いつまでに売却するのか」というスケジュールを立てて、計画的に進めることが重要です。

● 売却を考えるなら、早めに動く

 

不動産を売却する場合、市場の状況を見ながらタイミングよく売ることが大切です。不動産の価格は、経済の動向や周辺地域の開発状況などによって変動するため、売却の判断が遅れると、想定よりも低い価格でしか売れなくなる可能性があります。

また、相続した不動産を売却する場合、「相続登記が済んでいないと売れない」という点に注意が必要です。不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままだと、買主に名義を変更できないため、売買契約を結ぶことができません。そのため、売却を考えている方は、まず相続登記を済ませることが最優先となります。

また、売却を成功させるためには、以下のようなポイントを押さえておくことが重要です。

✔ 不動産の価値を正しく把握する（複数の不動産会社に査定を依頼する）
✔ 売却に適した時期を見極める（市場の動向をチェックする）
✔ 売却活動の計画を立てる（仲介業者を選び、売却までのスケジュールを決める）

また、売却の際に発生する「譲渡所得税」にも注意が必要です。売却益が発生すると、税金がかかるため、売却の前に専門家と相談し、税金対策を考えておくとよいでしょう。

● 不動産を長期間放置しない

 

相続した不動産を「とりあえずそのままにしておこう」と放置してしまう方も多いですが、これは避けたほうがよい選択です。なぜなら、放置している間にも維持費がかかるだけでなく、建物が老朽化し、最終的に売却しようとしたときに大幅に価値が下がってしまう可能性があるからです。

例えば、空き家を放置していると、以下のようなリスクが発生します。

• 固定資産税が高くなる（「特定空き家」に指定されると税金が6倍になる）
• 不審者の侵入や火災リスクが高まる
• 建物が傷み、修繕費がかかる
• 周辺住民とのトラブルになる（景観や治安の問題）

こうしたリスクを避けるためには、「売却する」「賃貸に出す」「更地にして活用する」など、具体的な方針を早めに決めることが重要です。また、売却を検討する場合は、なるべく早めに査定を依頼し、市場の状況を確認しながら進めると良いでしょう。

また、最近では「リースバック」や「不動産の活用支援サービス」なども充実しており、売却せずに収益を得る方法もあります。選択肢を広げることで、より自分に合った方法を見つけることができます。

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まとめ：無駄を省いてスムーズに手続きを進めよう

 

相続した不動産を適切に管理し、売却を考える際には、無駄なコストや時間をかけずに効率よく進めることが大切です。

✅ 必要な費用を事前に把握し、計画的に進める
✅ 売却を考えるなら、早めに動くことが重要
✅ 長期間放置せず、具体的な方針を決めておく

こうしたポイントを押さえておけば、相続した不動産をスムーズに処理でき、無駄な出費を防ぐことができます。まずは「どのように進めるのが最適か」を整理し、適切なタイミングで手続きを進めましょう。

③ 自分らしく活用する選択肢

 

相続した不動産は、売却するだけが選択肢ではありません。
「親が長年住んでいた家だから、簡単に手放したくない」
「せっかくの資産だから、有効活用したい」
「売却しようか迷っているが、他に方法はないだろうか？」
このように、相続した不動産の活用方法について悩む方も少なくありません。

不動産を受け継ぐことは、単なる財産の引き継ぎではなく、家族の歴史や思い出を次の世代につなぐ大切な機会でもあります。だからこそ、売却するかどうかを決める前に、まずは「自分にとって最も納得のいく方法は何か」をじっくり考えることが重要です。

ここでは、「自分らしく活用する選択肢」として、売却以外の方法をいくつかご紹介します。相続した不動産を最大限に活かし、自分のライフスタイルや将来の計画に合った選択をしましょう。

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● 住み続けるという選択肢

 

相続した不動産を、自分自身や家族が住む家として活用するのも一つの方法です。
特に、現在の住居が賃貸の場合、相続した家に住むことで家賃の負担をなくし、経済的に安定した生活を送ることができるかもしれません。

しかし、相続した家に住む場合は、いくつかの点に注意が必要です。

✔ リフォームや修繕の必要性
長年住んでいなかった家や築年数が古い家は、リフォームや修繕が必要になることがあります。特に、水回りや耐震補強などは大規模な工事が必要になる場合もあるため、事前にしっかりと費用を見積もっておくことが大切です。

✔ 維持費や固定資産税の負担
持ち家に住むことで家賃はかからなくなりますが、固定資産税や修繕費などの維持費は必要になります。将来的に負担が増えすぎないように、維持費のシミュレーションをしておくと安心です。

✔ ライフスタイルとの適合
相続した家が現在の生活圏と離れている場合、引っ越しによって通勤や通学の利便性が悪くなる可能性もあります。また、将来的に別の場所に住む予定がある場合は、一時的に住むのか、長期的に住むのかをしっかり検討する必要があります。

「相続した家に住む」という選択は、経済的なメリットがある一方で、維持管理の負担もあるため、慎重に判断することが大切です。

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● 賃貸に出すという選択肢

 

「すぐに売却するのはもったいないけれど、使う予定がない」という場合は、賃貸に出して収益を得るという方法もあります。

賃貸にすることで、毎月の家賃収入を得ることができ、不動産を有効に活用することができます。特に、都市部や人気エリアにある物件であれば、安定した賃貸収入を見込むことができます。

しかし、賃貸に出す場合は、以下の点に注意が必要です。

✔ 賃貸需要があるかどうかを調査する
賃貸物件として貸し出すには、その地域の需要を事前に確認することが大切です。例えば、駅近や商業施設が多いエリアなら借り手がつきやすいですが、過疎化が進んでいる地域では借り手が見つかりにくいこともあります。

✔ 管理の負担を考える
賃貸に出すと、入居者の募集や家賃の管理、設備の修繕などが必要になります。自分で管理するのが難しい場合は、不動産管理会社に依頼することで負担を減らすことができますが、その分の管理費用がかかる点も考慮しましょう。

✔ 賃貸契約の種類を決める
賃貸には「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通賃貸借契約は借主の権利が強く、簡単に契約を解除できないため、長期間貸し出す場合に適しています。一方、定期借家契約は契約期間が満了すれば更新されないため、将来的に売却を考えている場合に適した契約方式です。

最近は定期借家契約が流行っています。同契約は、基本的に契約満了を予定しているので、更新したければ賃料増額を承諾しなければいけないなどの条件をつけやすいのです。この点は普通借家契約とは大きく異なります。普通借家契約では、貸主と借主の合意がなければ、どちらかが一方的に賃料を変更することはできません。強制的に賃料を変更したければ裁判をして、客観的な賃料相場との乖離を証明しなくはいけないのです。これは時間やお金がかかりますし、そもそも賃料の妥当性の証明は容易ではないのです。そこで、定期借家契約は貸す方が主導できるため、貸主は、貸し出すの時にこの契約形態を選ぶことが増えています。

賃貸にすることで、家賃収入を得ながら不動産を維持できますが、空室リスクや管理の負担があるため、慎重に検討することが大切です。

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● 売却以外の活用方法

 

売却や賃貸以外にも、不動産を活用する方法はいくつかあります。

✔ リースバックを利用する
リースバックとは、一度不動産を売却し、その後も賃貸契約を結んで住み続ける方法です。例えば、「まとまった資金が必要だけれど、住み慣れた家を離れたくない」という場合に有効な選択肢となります。

✔ 駐車場や貸地として活用する
戸建て住宅が建っている場合、建物を解体して更地にし、駐車場や貸地として活用することも可能です。特に、都市部であれば駐車場経営は安定した収益を見込めることが多く、固定資産税の軽減にもつながります。

✔ シェアハウスや民泊にする
立地によっては、シェアハウスや民泊として活用するのも一つの方法です。ただし、民泊は法律の規制があるため、事前に調査や手続きが必要です。

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まとめ：自分に合った最適な活用法を選ぼう

 

相続した不動産をどのように活用するかは、個々の状況や価値観によって異なります。

✅ 住み続ける → 自分や家族のライフスタイルに合っているか検討する
✅ 賃貸に出す → 賃貸需要や管理の負担を考えた上で決める
✅ その他の活用方法 → リースバック、駐車場経営、シェアハウスなど、状況に応じて選択する

相続した不動産を有効に活用することで、資産価値を最大限に活かし、自分らしい選択ができます。後悔しないためにも、売却以外の選択肢も視野に入れながら、慎重に判断しましょう。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

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