1. 相続登記の義務化とは？

● 2024年4月から相続登記が義務に

 

相続登記の義務化は、2024年4月1日から正式に施行されました。これまでは相続が発生しても登記をするかどうかは相続人の判断に委ねられており、「特に急いで手続きをしなくても困ることはない」と考える人が多くいました。その結果、日本全国で登記が放置されたままの不動産が増加し、所有者が不明な土地や建物が社会問題となりました。こうした状況を改善するために、法律が改正され、相続登記が義務化されたのです。

これまで相続登記が放置されてきた背景には、さまざまな理由があります。たとえば、相続人の間で遺産分割の話し合いが進まないまま時間が経過してしまったり、相続人が全国に散らばっていて手続きが煩雑になったりするケースが多くありました。また、「相続した不動産をすぐに使う予定がない」「固定資産税の負担を避けたい」などの理由から、あえて相続登記を行わず、名義を変更しないままにしておくことも少なくありませんでした。しかし、こうした状況を放置すると、将来的にさらに問題が大きくなる可能性があります。

たとえば、相続人が亡くなると、次の世代へと権利が引き継がれ、相続人の数がどんどん増えていきます。そうなると、相続登記をするためには関係者全員の同意が必要になり、手続きがますます複雑化してしまいます。最悪の場合、相続人のうち誰かが行方不明になってしまい、遺産分割協議が進められなくなることもあります。こうした「所有者不明土地問題」は、公共事業の妨げとなったり、不動産の流通を停滞させたりする原因になっており、日本の不動産市場において大きな課題となっていました。

こうした背景から、2024年の法改正では、相続登記の義務化が導入されました。これにより、今後は相続が発生した場合、一定期間内に登記をしなければならず、義務を怠った場合には過料（罰則）が科される可能性があります。

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● 義務化により必要となる手続き

 

相続登記の義務化に伴い、不動産を相続した相続人には、相続を知った日から3年以内に登記を申請する義務が課されます。この「相続を知った日」とは、一般的には被相続人（亡くなった方）の死亡を知った日を指しますが、場合によっては異なる解釈がされることもあります。たとえば、遺言書の開封や、遺産分割協議の結果を知った時点で正式に相続を認識するケースもあります。そのため、「いつから3年以内なのか」を正確に把握し、期限を過ぎないように注意することが大切です。

相続登記の申請を怠ると、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。これは行政上のペナルティであり、刑事罰ではありませんが、一定の経済的負担が発生するため、放置するメリットはありません。また、一度過料を科されると、その後に登記を行う際にも手続きが煩雑になる可能性があるため、速やかに手続きを進めることが重要です。

さらに、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、不動産を誰が相続するのか決める必要があります。遺産分割協議がすぐにまとまらない場合でも、ひとまず法定相続分での登記をしておくことが可能です。たとえば、父親が亡くなり、子ども3人が相続人となった場合、それぞれ1/3ずつの持分で相続登記を行うことができます。その後、遺産分割協議がまとまったら、改めて単独所有者へ名義変更を行うことも可能です。このように、最初に法定相続分で登記を行っておけば、後々の手続きをスムーズに進めることができるため、相続人同士で合意が得られない場合は、一旦この方法を検討するとよいでしょう。

また、相続登記の手続きには、必要な書類が多数あります。基本的に以下のような書類が必要となります。

相続登記に必要な書類（一般的なケース）

1. 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
2. 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
3. 相続人全員の戸籍謄本
4. 相続人全員の住民票
5. 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
6. 固定資産評価証明書（固定資産税の評価額を証明する書類）
7. 遺言書（ある場合）または遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印が必要）
8. 印鑑証明書（遺産分割協議書に押印する場合）

相続登記の申請は法務局で行いますが、書類の準備や申請書の作成には専門的な知識が求められます。特に、戸籍謄本を揃える作業は複雑で、遠方の役所に請求しなければならない場合もあります。そのため、手続きに不安がある場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士に依頼すれば、必要書類の収集から登記の申請までスムーズに進めることができ、手続きの負担を大幅に軽減できます。

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● 義務化により相続登記の重要性が増す

 

相続登記が義務化されたことにより、相続が発生した際に「とりあえず放置する」という選択肢はなくなりました。今後は、不動産を相続したら速やかに登記の手続きを行い、名義を明確にすることが求められます。また、登記を行うことで、将来的に不動産を売却する際の手続きがスムーズになるというメリットもあります。

相続登記を怠ると、将来的に相続人の数が増え、手続きが複雑化するリスクが高まります。そのため、できるだけ早めに手続きを進め、相続不動産の管理や活用について具体的に検討することが重要です。

次の章では、相続した不動産を売却する際のポイントについて詳しく解説します。

2. 相続した不動産を売却する際のポイント

相続登記を終えた後、「この不動産をどうするべきか？」という問題に直面する方は多いでしょう。特に、相続した不動産が現在の生活に必要ない場合や、維持管理が負担になるケースでは、売却を検討することが一般的です。しかし、不動産の売却は慎重に進める必要があり、売却のタイミングや手続きの流れを理解しておくことが重要です。ここでは、相続した不動産を売却する際の具体的なポイントについて詳しく解説していきます。

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● まずは相続登記が必須

 

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させて名義を変更することが絶対条件となります。相続登記をしないままでは、不動産の正式な所有者が確定していないため、売買契約を結ぶことができません。買い手が見つかっても、名義変更が済んでいなければ契約を締結できず、結果的に売却の機会を逃してしまう可能性があります。

相続登記が完了するまでには、一般的に数週間から数か月かかることがあります。特に、相続人が多い場合や、遺産分割協議が必要な場合は、登記手続きが長引く可能性があります。そのため、売却を考えている場合は、できるだけ早めに相続登記を進めることが重要です。

また、相続登記を行う際には、不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を確認し、不動産に抵当権が設定されていないか、名義人が誤っていないかなどをチェックしておくと良いでしょう。相続した不動産が借地権付きである場合や、共有名義になっている場合は、売却の際に追加の手続きが必要になることもあります。そのため、登記を進める段階で、売却の可否についても慎重に確認することが大切です。

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● 売却のタイミングを考える

 

相続した不動産を売却する際に重要なのが、売却のタイミングです。不動産市場は常に変動しており、売却のタイミングを誤ると、予想以上に低い価格で売ることになったり、なかなか買い手が見つからなかったりすることがあります。

特に、地方の不動産市場は年々厳しくなっています。日本の人口減少に伴い、地方の住宅需要は低下しており、買い手がつかないケースが増えています。そのため、地方にある相続不動産を売却する場合は、なるべく早めに売ることを検討した方がよいでしょう。

また、相続発生から3年以内に売却すると、「相続税の取得費加算」の特例が適用される可能性があります。これは、相続した不動産を売却した際に発生する譲渡所得税を軽減できる制度で、相続税を支払った場合に適用されます。たとえば、相続税の支払いがある場合、売却価格から相続税の一部を取得費（購入費用）として計上できるため、課税対象となる譲渡所得が減り、税負担が軽くなります。

逆に、相続してから長期間経過すると、不動産の価値が下がりやすくなるため、売却価格が思ったよりも低くなる可能性があります。特に、築年数が古い建物は市場価値が下がりやすいため、売却を考えている場合は早めに決断することが大切です。

さらに、不動産の売却には固定資産税の課税年度を考慮することも重要です。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で売却しても、その年の固定資産税は売主が負担することになります。そのため、年末近くに売却するよりも、年初に売却してしまった方が、次年度の固定資産税の負担を回避できる可能性があります。

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● 売却をスムーズに進めるための手続き

 

相続した不動産をスムーズに売却するためには、売却の流れを正しく理解し、適切な準備をすることが大切です。一般的な不動産売却の流れは以下のようになります。

1. 不動産の査定を依頼する
   　まず、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。相場を知ることで、適正な価格で売却できるようになります。

2. 売却活動を開始する
   　不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探します。インターネットの不動産情報サイトやチラシ広告などを活用し、できるだけ多くの人に物件情報を見てもらうことが重要です。

3. 買主と契約を結ぶ
   　買主が見つかったら、売買契約を結びます。この際、手付金の授受や契約書の確認が必要になります。契約の際は、司法書士や不動産の専門家にチェックしてもらうと安心です。

4. 引き渡し・決済
   　売買代金の支払いが完了したら、不動産の引き渡しを行います。所有権移転登記を司法書士に依頼し、正式に買主へ名義を変更します。

また、不動産を売却する際には、売却に伴う費用も把握しておくことが大切です。主な費用としては、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋消費税が一般的）
• 登記費用（司法書士報酬・登録免許税）
• 譲渡所得税（売却益が出た場合に課税）
• 測量費用（境界が不明確な場合）

これらの費用を事前に計算し、売却後に手元に残る金額を把握しておくことが大切です。

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まとめ

 

相続した不動産を売却する際は、相続登記を完了させることが第一歩です。その後、不動産市場の動向や税制のメリットを考慮し、最適なタイミングで売却を進めることが重要です。特に、「相続税の取得費加算」や固定資産税の課税年度を考慮しながら計画的に進めることが、無駄な税負担を減らすポイントとなります。

また、不動産の売却には専門的な知識が必要なため、司法書士や不動産の専門家と連携しながら進めると安心です。相続した不動産をスムーズに売却し、資産を有効活用するために、ぜひ早めに手続きを進めていきましょう。

3. スムーズに相続登記と売却を進めるには

 

相続登記と不動産の売却をスムーズに進めるためには、手続きの流れをしっかりと理解し、計画的に進めることが重要です。特に、相続登記は2024年4月から義務化されたため、相続が発生したら速やかに対応する必要があります。また、不動産の売却を考えている場合は、市場の動向や税制のメリットを活用しながら、できるだけ有利な条件で売却を進めることが望ましいでしょう。

しかし、相続手続きや不動産の売却には多くの専門的な知識が必要であり、初めて経験する方にとっては「何から手をつければいいのかわからない」と感じることも少なくありません。そこで、ここでは相続登記と不動産売却をスムーズに進めるための具体的なポイントや注意点について詳しく解説します。

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● 司法書士への依頼で相続登記をスムーズに進める

 

相続登記をスムーズに進めるためには、必要な書類を事前に準備し、早めに司法書士へ相談することが重要です。相続登記の手続きには戸籍謄本や遺産分割協議書など多くの書類が必要になりますが、これらの書類を一つずつ収集するのは時間がかかります。また、戸籍謄本は本籍地のある役所でしか取得できないため、遠方に住んでいる場合は郵送請求などの手続きが必要になります。

特に、被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本は「出生から死亡までのすべてのもの」が必要です。戸籍制度は何度も改正されており、過去の戸籍は異なる書式で管理されていることが多いため、複数の役所に請求しなければならないケースもあります。こうした手続きの煩雑さを考えると、専門家である司法書士に依頼することで、負担を大幅に軽減することができます。

また、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議の進め方も重要です。遺産分割協議書を作成し、相続人全員の合意を得る必要がありますが、相続人の間で意見が対立することもあります。このような場合、司法書士が第三者として間に入り、法的な観点から助言を行うことで、スムーズに合意形成ができることがあります。特に、遠方に住んでいる相続人がいる場合や、連絡が取りづらい場合は、司法書士が代理で書類の取り寄せや説明を行うことも可能です。

相続登記は、相続を知った日から3年以内に完了しなければなりませんが、トラブルが発生すると手続きが長引くことがあります。そのため、早めに司法書士に相談し、必要書類の収集や手続きを計画的に進めることが重要です。

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● 不動産の売却は宅地建物取引士のサポートを受ける

 

相続登記が完了したら、次のステップとして不動産の売却を考える方も多いでしょう。不動産の売却は個人でも手続きできますが、市場価格の適正な判断や売却交渉をスムーズに進めるためには、不動産の専門家である宅地建物取引士のサポートを受けるのがベストです。

まず、不動産を売却する際には、売却価格の適正な査定を行うことが重要です。売却価格を高く設定しすぎると、なかなか買い手が見つからず、売却期間が長引いてしまいます。一方で、相場よりも安く設定しすぎると、本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。そのため、不動産の査定を依頼し、地域の相場や最近の取引実績をもとに適正な価格を決定することが重要です。

また、不動産を売却する際には、税金や諸費用についても事前に把握しておく必要があります。売却によって得た利益には譲渡所得税がかかるため、特例措置を活用して税負担を軽減できるかどうかを確認することが大切です。たとえば、相続発生から3年以内に売却すれば、「相続税の取得費加算」の特例を利用でき、譲渡所得税を抑えることが可能です。

不動産の売却は、買い手が見つかるまでの期間や、契約手続き、引き渡しなど、さまざまなステップを踏む必要があります。売却までのスケジュールを事前に計画し、宅地建物取引士と相談しながら進めることで、スムーズな売却が可能になります。

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● 司法書士と宅地建物取引士の連携が成功のカギ

 

相続登記と不動産売却をスムーズに進めるためには、司法書士と宅地建物取引士が連携して対応することが重要です。それぞれの専門家が適切にサポートすることで、手続きの遅延やトラブルを防ぐことができます。

司法書士の役割

 

• 相続登記の手続き
• 遺産分割協議書の作成支援
• 必要書類の収集・整理
• 所有権移転登記の実施

宅地建物取引士の役割

 

• 不動産の査定と売却価格の決定
• 買い手の募集・交渉
• 売買契約の締結
• 売却後の諸手続きサポート

このように、それぞれの専門家の役割を明確にしながら手続きを進めることで、相続登記と売却をよりスムーズに行うことができます。また、司法書士と宅地建物取引士が連携することで、相続登記の完了後にすぐ売却の手続きを開始できるため、時間のロスを最小限に抑えることができます。

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まとめ

 

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させることが必要です。その際、戸籍謄本の収集や遺産分割協議の進行をスムーズにするために、司法書士のサポートを受けることが重要です。また、売却を検討している場合は、不動産の市場動向や税制のメリットを考慮し、適切なタイミングで売却を進めることが成功のカギとなります。

不動産の売却には宅地建物取引士の専門的な知識が必要になるため、査定から契約までをスムーズに進めるために、専門家と連携しながら手続きを行うのがベストです。司法書士と宅地建物取引士が連携することで、相続登記から売却までの流れをスムーズに進めることができるため、安心して手続きを進めることができます。

相続登記や不動産売却でお悩みの方は、ぜひ早めに専門家に相談し、計画的に進めていきましょう。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
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