【マンション1棟を相続した方へ ～相続登記から管理・売却までの重要ポイント～】名古屋のごとう司法書士事務所

なぜ相続登記が必要なのか？

 

マンション1棟を相続したとき、最初にやらなければならないのが「相続登記」です。
これは、亡くなった方（被相続人）から、相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことを指します。不動産は登記簿に記載されている所有者が法律上の権利者とされるため、相続が発生しただけでは自動的に名義が書き換わるわけではありません。
相続登記を怠ると、将来的にその不動産を売却したり、担保に入れたり、賃貸管理の契約変更を行うことができなくなり、事実上「使えない資産」になってしまいます。

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相続登記の義務化に注意

 

2024年4月から、相続登記は法律で義務化されました。相続によって不動産を取得した人は、相続開始を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
この期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは、全国で増え続ける「所有者不明土地問題」を解消するために導入された制度です。
特に、マンション1棟のように資産価値の高い不動産の場合、名義変更を放置するリスクは非常に大きく、将来の売却や管理を円滑に進めるためにも、早めの対応が不可欠です。

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マンション1棟ならではの複雑さ

 

マンション1棟の相続登記は、土地と建物で別々に登記簿が存在するため、複数の登記手続きが必要になるケースがほとんどです。
さらに、建物は「1棟」という単位で登記されていますが、敷地権や区分所有部分の権利関係が絡む場合もあります。また、駐車場や倉庫、共用部分などの権利も確認する必要があります。
このため、マンション1棟の相続登記は、戸建てや土地のみの登記よりも、書類や調査の手間が格段に多いのが実情です。

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手続きの基本的な流れ

 

1. 相続人の確定

   • 被相続人の戸籍を出生から死亡までさかのぼって取得し、すべての相続人を調査します。

   • 誤りや漏れがあると、将来無効となるリスクがあります。

2. 遺産分割協議

   • 相続人が複数いる場合、誰がマンションを相続するか、共有にするかを話し合い、合意書を作成します。

   • 共有はトラブルの原因になりやすいため慎重に判断しましょう。

3. 必要書類の準備

   • 戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書など。

   • 漏れや不備があると登記申請が受理されません。

4. 法務局へ登記申請

   • 書類を整え、管轄法務局へ申請します。

   • 現在はオンライン申請も可能ですが、添付書類の準備は専門知識が必要です。

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よくある誤解とリスク

 

• 「名義変更しなくても困らない」
  → 将来的に売却や融資を受けたいとき、登記がされていないと取引できません。

• 「相続人全員で共有すれば大丈夫」
  → 共有は管理や売却の際に全員の同意が必要になるため、将来の紛争リスクが高まります。

• 「固定資産税を払っているから所有権は自分のもの」
  → 固定資産税を納付していても、登記名義が変更されていなければ、法律上の所有者ではありません。

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専門家に依頼するメリット

 

相続登記は、自分で行うことも可能ですが、相続人の確定調査、書類収集、遺産分割協議書の作成など、膨大な作業が発生します。
特に、マンション1棟のように価値が高く、権利関係が複雑な不動産の場合、登記の誤りは取り返しのつかないトラブルを招く可能性があります。
司法書士に依頼すれば、

• 相続人調査から登記申請までワンストップ対応

• 法律に基づいた正確な書類作成

• 将来の運用（売却・賃貸）を見据えた名義設定のアドバイス
  が受けられるため、安心して手続きを進めることができます。

相続した瞬間から「オーナー責任」が始まる

 

マンション1棟を相続したとき、登記が終わったからといって安心してはいけません。実は、相続が発生した時点で、すでにあなたには「オーナーとしての責任」が生じています。
これは、法律上の所有権移転登記が済んでいなくても、相続の開始と同時に権利義務が承継されるためです。つまり、「固定資産税の納税義務」「建物の維持管理義務」「入居者への対応義務」などがすべて、あなたや他の相続人に引き継がれます。

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固定資産税は待ってくれない

 

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
被相続人が亡くなった年の税金は、その年の所有者（＝被相続人）に課税されますが、相続人はその納税義務を承継することになります。さらに翌年以降は、登記の有無にかかわらず、法務局や市区町村では登記情報を参照できない場合でも、実態として管理している人に納税通知書が届きます。

この税額は、マンション1棟ともなると非常に高額になるケースが多いです。例えば、都市部の築浅マンションであれば、年間数十万円～百万円単位の負担が発生することもあります。
さらに、固定資産税は納付期限が定められており、滞納すると延滞金が加算され、最悪の場合は差し押さえに発展することもあります。「名義変更がまだだから払わなくていい」と思っていると大きなトラブルにつながるため注意が必要です。

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共用部や設備の管理も義務

 

マンション1棟を相続した場合、単なる所有者というより「管理者」という立場に近い責任が求められます。

• エレベーターや消防設備の点検義務
  法律で定められた点検を怠ると、罰則や行政指導の対象となります。

• 共用部分の修繕や清掃
  ゴミ放置や照明不良は、入居者の満足度を下げるだけでなく、空室リスクを高めます。

• 長期修繕計画の把握
  築年数が経過している場合、外壁補修や防水工事、配管交換など数百万円単位の大規模修繕が必要になる可能性があります。

このように、相続後すぐに「管理体制」を確認しなければ、思わぬ事故やクレームに直面し、経済的・精神的な負担が膨らむ危険があります。

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入居者対応を怠ると法的トラブルに

 

相続したマンションに賃借人がいる場合、その賃貸借契約は相続人に引き継がれます。
つまり、家賃の請求、契約更新、修繕対応、苦情処理といった業務を、あなたが行う必要があります。
特に次のようなリスクには注意しましょう。

• 家賃の入金確認を怠り、滞納が放置される

• 水漏れ・設備故障などの緊急トラブルに迅速対応できず、損害賠償請求を受ける

• 更新手続きを忘れ、無契約状態で入居させる

これらは「知らなかった」では済まされません。賃貸人（オーナー）としての義務を怠った場合、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。

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よくある失敗事例

 

• ケース1：親が所有していた地方のマンションを相続したが、遠方で管理できず放置
  　→ 建物が劣化し、漏水事故で隣室に損害賠償を請求された。

• ケース2：相続人間で話し合いがつかず共有状態のまま放置
  　→ 家賃の入金口座をめぐってトラブルになり、入居者からも不信感を持たれて空室が増加。

これらの失敗は、**「とりあえず相続登記だけして様子を見よう」**と考えた結果、後から莫大なコストや紛争に発展しています。

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管理は専門家や管理会社に任せるべき？

 

管理業務を自分で行うのは、特に遠方の物件や築古マンションでは現実的ではありません。
そのため、不動産管理会社との契約状況をまず確認し、必要なら管理委託を検討しましょう。
ただし、管理会社にすべて丸投げするのではなく、

• 契約条件（手数料・業務範囲）を確認

• 修繕積立金や共益費の収支状況を把握

• 管理会社からの報告を必ず確認
  といったオーナーとしての最低限のチェック体制は必要です。

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専門家のサポートで安心を

 

司法書士に相談すれば、管理や入居者対応の法的リスクを踏まえたアドバイスを受けることができます。
さらに、宅地建物取引士の資格も持つ専門家であれば、不動産価値や賃貸経営の視点も含めたトータルサポートが可能です。
「このまま賃貸経営を続けるのが良いのか、売却した方が良いのか」という判断を、法律・不動産の両面からアドバイスできるのは、このダブルライセンスを持つ専門家ならではです。

相続後、最も悩むのは「どう活用するか」

 

マンション1棟を相続した方の多くが直面する最大の課題は、**「この不動産を今後どうするか」**という判断です。
名義変更（相続登記）を済ませた後、

• 賃貸経営を継続するのか

• 売却して現金化するのか

• 共有のまま保有するのか
  この選択が、相続人の生活や資産形成に大きな影響を及ぼします。

しかし、結論を急ぐ前に考えていただきたいのは、日本の不動産市場が大きな変化の時代にあるという事実です。
判断を誤ると、「資産」になるどころか、「負債」になってしまうリスクが高まっています。

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日本の不動産市場の現状と将来予測

 

不動産をどう活用するかを決めるためには、まずマーケットの背景を理解することが重要です。

• 人口減少と空き家問題
  日本は急速な人口減少期に入っており、特に地方や郊外では賃貸需要が減少しています。今後、空き家率はさらに上昇すると予測されています。

• 団塊世代の大量相続による供給過多
  高齢者が亡くなることで、今後10年で大量の不動産が市場に出回るといわれています。その結果、需要と供給のバランスが崩れ、資産価値の下落リスクが高まります。

• 都市部と地方の二極化
  一方で、東京都心や主要都市では投資需要がまだ強く、特定エリアの不動産価値は比較的安定しています。

• 建築コストの高騰とインフレ影響
  世界的なインフレや建築資材の高騰により、新築物件の価格は上昇傾向にありますが、その一方で築年数の古い物件は価値を維持しにくい状況です。

こうした背景を踏まえ、マンションを「保有すべきか」「売却すべきか」を冷静に検討する必要があります。

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賃貸経営を続ける場合のポイント

 

マンション1棟を相続した場合、既存の賃貸契約を引き継いで家賃収入を得るという選択肢があります。
しかし、この方法にはメリットとデメリットがあります。

メリット

• 毎月の家賃収入が得られる（長期的な安定収入）

• 節税効果（減価償却や必要経費計上）

• 将来的に相続人の生活資金に充てられる

デメリット

• 管理コスト（管理会社への委託費、修繕費）が高い

• 空室リスク、家賃滞納リスクがある

• 大規模修繕（外壁、防水、配管交換など）のため、数百万円～数千万円の出費が発生

• 建物が古くなるほど賃料が下がり、利益率が低下する

賃貸経営を継続するなら、入居率、築年数、修繕履歴、賃料相場、ローンの有無を必ずチェックし、キャッシュフローがプラスになるかシミュレーションすることが不可欠です。

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売却を検討する場合

 

賃貸経営が現実的でない場合や、複数の相続人で共有している場合は、売却して現金化する選択も有力です。
特に次のような条件に当てはまる場合は、早期売却を検討する価値があります。

• マンションが築30年以上で修繕コストが高額

• 地方や人口減少エリアで今後賃貸需要が見込めない

• 相続人の間で意見がまとまらず、共有のままでは将来トラブルが避けられない

売却の注意点

• マンション1棟売却は、区分所有マンションや土地と比べて買い手が限られる

• 売却価格は「収益還元法」で算出されることが多いため、現状の家賃収入や空室率が価格に直結する

• 共有状態を解消しなければ売却できない場合もある

売却を検討する際は、不動産取引に精通した司法書士兼宅建士に相談し、売却スキーム（共有物分割協議、税務対策）を固めてから動くことが重要です。

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共有状態のリスクと解消方法

 

相続人が複数いて、共有名義のままにするケースは多いですが、これは将来的に紛争の温床となります。
共有状態だと、

• 賃貸借契約の変更や売却に全員の同意が必要

• 誰が管理責任を負うのか不明確

• 固定資産税の負担割合をめぐって争いになりやすい
  最悪の場合、共有者の一人が認知症になり、売却や管理に支障をきたすこともあります。

共有解消の方法は、

• 遺産分割協議で単独名義に変更（代償金支払い）

• 売却して現金で分割

• 共有物分割訴訟（最終手段）
  ですが、相続人間での感情的な対立が起こりやすいため、第三者の専門家が間に入ることが解決への近道です。

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専門家に相談するメリット

 

司法書士は相続登記だけでなく、共有解消や売却のための法的サポートも行います。さらに、宅地建物取引士の資格を持つ専門家なら、

• 不動産市場の動向を踏まえた売却判断

• 賃貸経営の収益性シミュレーション

• 税務面のアドバイス（税理士との連携）
  など、包括的なアドバイスを受けられます。

「とりあえず保有」「とりあえず売却」という判断はリスクが大きく、情報不足のまま決断することが最も危険です。
まずは専門家に相談し、自分のケースに最も適した選択肢を検討することを強くおすすめします。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。