【相続登記の正解と相続不動産売却の答え】名古屋のごとう司法書士事務所

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する法的な手続きのことをいいます。たとえば、お父様やお母様が亡くなった際、その方が所有していた土地や建物は、遺産として相続人に引き継がれることになりますが、登記簿上では、手続きをしない限りずっと亡くなった方の名前のままです。この状態を放置すると、思わぬトラブルや損失につながることがあるため、早めの対応が重要です。

特に注目すべきなのが、2024年4月1日から相続登記が義務化されたという点です。これにより、被相続人（亡くなった方）が不動産を所有していた場合には、相続が発生した日から3年以内に、法務局に対して登記の申請を行う必要があります。正当な理由なくこの義務を怠ると、**10万円以下の過料（罰金のようなもの）**が科される可能性があるという、大きな法改正です。

では、なぜ相続登記を放置する人がこれまで多かったのでしょうか。実際には「急いで登記しなくても困らなかった」「誰が相続するか家族の間で話がついていなかった」「手続きが面倒で後回しにしていた」など、理由はさまざまです。しかし、こうしたケースこそが、相続を“複雑化”させる原因でもあります。

例えば、相続人の一人が亡くなってしまった場合、その方の配偶者や子どもが新たな相続人として加わることになり、話し合いがさらに難しくなります。また、代が進むにつれて、相続人が10人、20人と増えてしまい、もはや全員と連絡を取ることすら困難になることもあります。

このような事態を防ぐためにも、「相続が発生したらできるだけ早く登記する」ことが、相続登記における“正解”といえます。

登記手続きは、おおまかに次のような流れで行われます：

1. 相続人の確定
   　亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍を収集し、誰が法定相続人であるかを明らかにします。

2. 遺産分割協議の実施
   　相続人全員で話し合い、どの財産を誰が相続するかを決め、協議書としてまとめます。

3. 登記申請書類の作成と提出
   　登記に必要な書類（戸籍類、協議書、評価証明書など）を整えて、法務局に申請します。

一見シンプルに見えますが、実際には戸籍の記載内容の確認や、遺産分割協議書の書式、記載方法などでつまずくケースも多く、慣れない方が一人で進めるのは決して簡単ではありません。書類に不備があれば法務局から補正を求められ、結果として手続きが長引くことになります。

こうしたリスクを避けるためには、司法書士のような不動産登記の専門家に相談することが最も確実です。特に当事務所では、司法書士としての法律の知識に加え、宅地建物取引士としての不動産取引の実務経験も活かし、相続登記から不動産の有効活用まで、ワンストップで対応しております。

相続登記の“正解”とは、単に期限内に手続きを済ませることだけではありません。「将来のトラブルを未然に防ぎ、大切な財産を適切に引き継ぐ」という視点で、早めに、正しく、そして確実に行うことが本当の意味での正解なのです。

相続によって不動産を取得したとき、多くの方がまず悩まれるのが「この不動産をどうするか」という問題です。亡くなった親の家や土地をそのまま持ち続けるべきか、それとも売却して手放すべきか。これは単に感情の問題だけでなく、法律的・経済的な観点からも慎重に判断すべきテーマです。

よくあるケースとして、相続した家が空き家となり、誰も住まずに放置されてしまっている例が挙げられます。一見、空き家を維持することに大きな問題はないように思えるかもしれませんが、実は様々なコストとリスクが潜んでいます。例えば、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかるのはもちろんのこと、老朽化に伴う倒壊リスクや、近隣トラブル、さらには空き家等対策特別措置法によって「特定空き家」に指定されると税額が大幅に上がる可能性すらあります。

また、今後の日本社会を取り巻く環境を考えると、不動産を“資産”として持ち続けることのリスクも見過ごせません。日本は人口減少社会に突入しており、特に地方や郊外では住宅の需要が減り続けています。その一方で、団塊世代の高齢化によって相続による不動産供給が急増しており、結果として「売りたい人が多いが、買いたい人が少ない」という市場状況が生まれています。

このような背景を踏まえると、相続した不動産に住む予定がなければ、一定の判断基準に基づいて早期に売却を検討することが合理的と言えます。特に空き家や古い家屋は、時間の経過とともに価値が目減りしてしまうため、売却のタイミングを逃すと買い手がつかず、最終的に「資産どころか負債」になってしまうこともあるのです。

では、相続不動産の売却にはどのような手続きが必要なのでしょうか。

まず大前提として、売却を行うには相続登記が完了していることが必要不可欠です。登記簿上の名義人が亡くなったままでは、売買契約を締結することもできません。相続登記が終わったあと、次に行うのが不動産会社への査定依頼です。複数社から相見積もりをとり、価格や売却方針を比較検討することが望ましいでしょう。

査定の結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約（専任媒介契約または一般媒介契約など）を締結し、売却活動が始まります。買主が決まれば、条件交渉を経て売買契約を締結し、最終的には代金の受領と所有権移転登記によって取引が完了します。

ここで注意していただきたいのが、売却益に対してかかる譲渡所得税や、ケースによっては相続税の追加負担など、税務上の対応です。これらを見落としてしまうと、せっかく売却で現金を得ても、あとで思わぬ納税義務が発生してしまう可能性があります。

また、農地や市街化調整区域の土地、再建築不可の物件など、特殊な不動産の場合には売却の難易度が格段に上がります。このような物件をお持ちの場合は、宅地建物取引士の資格を持つ不動産の専門家に相談することが不可欠です。

不動産の売却には、単なる手続き以上に多くの判断と専門的知識が求められます。相続人全員の合意、税金の把握、買主との調整、書類作成など、やるべきことは多岐にわたります。そのため、売却を検討している場合は、早い段階でプロのサポートを受けることが、結果的にスムーズで納得のいく売却につながります。

相続に関する手続き、とくに不動産が関係する場合には、法的な正確性と実務的な判断力の両方が求められます。登記申請の内容が法律に照らして適切であることはもちろん、遺産分割や売却といった判断には、家族間の感情、税金、将来の生活設計など、様々な要素が絡んできます。そのため、インターネットや本で調べただけでは分からない複雑な問題に直面することが少なくありません。

たとえば、「とりあえず自分で相続登記をやってみよう」と考えて市販の書類を使って申請したところ、法務局から補正の通知が届き、何度も修正を求められたり、「不動産の売却を不動産会社に任せたが、相続人間の合意がとれておらず契約が成立しなかった」といった事例はよくある話です。

こうした問題を防ぐためには、相続と不動産の両方に精通した専門家に早めに相談することが、最も確実で安心できる選択肢です。

とくに、司法書士と宅地建物取引士の両方の資格を持っている専門家は、不動産の登記業務だけでなく、実際の売買取引に必要な契約の流れや税務上のポイント、将来的な資産設計に至るまで、トータルで助言・対応が可能です。

例えば、相続した不動産を売却するか、それとも賃貸として運用するかといった選択では、「どちらが得か」だけではなく、「今後、家族にとってどちらが負担にならないか」という視点も重要になります。こうした判断には、不動産の市況だけでなく、法律・税金・維持管理コストの知識が必要不可欠です。

また、相続人が複数いる場合には、各人の意向や立場を尊重しながら、トラブルにならないように進めることが大切です。そのためには、相続の現場に日常的に携わっている司法書士だからこそ見えるリスクや注意点を踏まえた対応が求められます。

さらに、不動産の売却には税金の問題がついて回ります。相続税の基礎控除を超えるような資産を受け継いだ場合、売却によって得られる利益（譲渡所得）に課税されることがあります。加えて、相続から3年以内に売却した場合には、取得費加算の特例が使える可能性もあるなど、時期や方法によって税負担が大きく変わることもあるのです。

これらの制度は、一般の方には非常に分かりにくく、また、申告漏れや誤った判断によって、後から思わぬ税負担が発生することもあります。したがって、売却を視野に入れている場合こそ、税務にも明るい不動産の専門家に事前に相談することが肝心です。

また、当事務所では、単に機械的に手続きを進めるのではなく、お一人おひとりのご事情を丁寧に伺い、それぞれのご家族に合った「オーダーメイドのご提案」を行っています。「誰に相談すればよいか分からない」「他の相続人との関係に不安がある」「不動産の価値がよくわからない」など、どんな小さなことでも構いません。

相続は、単なる法律上の処理ではなく、大切な家族のつながりや思い出に関わる繊細な問題でもあります。だからこそ、専門知識だけでなく、人の気持ちに寄り添った対応ができる“人”に相談することが、本当の意味での安心につながるのではないでしょうか。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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