【相続登記と相続不動産売却に関する司法書士の本音】名古屋のごとう司法書士事務所

かつて、相続登記というのは「やってもやらなくても特に問題にならない」と考えられていた手続きのひとつでした。
実際、相続した不動産の名義を被相続人（亡くなった方）のまま何年も、時には何十年も放置していたとしても、それだけで罰せられることはありませんでしたし、目に見えるデメリットを感じにくいことから、「登記は急がなくていい」と思っている方が大半でした。

しかし、そうした考え方は、今や完全に時代遅れとなりつつあります。
理由は明白で、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしたからです。これは、不動産登記法の改正により、法的に明確な義務が新たに定められたという非常に大きな制度変更です。

具体的には、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始（通常は被相続人が亡くなった日）を知った日から3年以内に、法務局に対して登記の申請を行わなければならないとされています。
この義務を怠ると、正当な理由がない限り、**10万円以下の過料（罰金のような行政上の制裁）**が科される可能性があります。

これまで「相続登記は任意」とされていた手続きが、「一定期間内に行わなければならない義務」となったことで、多くの方が対応に追われています。しかし、ここで誤解してはならないのが、単に義務化されたからやらなければならない、という話ではないという点です。

実は、相続登記をしないことには、罰則以上に現実的で深刻なリスクが多数存在します。
その最たるものが、「不動産の利用・処分ができない」という問題です。

たとえば、不動産を売却したいと考えていても、その不動産の登記名義が被相続人のままである限り、売却はできません。買主が決まっても、売買契約は結べず、金融機関も融資を出しません。
あるいは、不動産を担保にして融資を受けたり、建替えやリフォームをしたり、第三者に賃貸したりする場合も、所有者としての法的な権限が明確でないと動かしようがないのです。

加えて、登記を放置していると、次のような問題が時間の経過とともに膨らんでいきます：

• 相続人がさらに亡くなり、相続関係が複雑化する（数次相続）
  　→ 登記のために必要な戸籍の収集や、遺産分割協議が困難に。相続人の数が増え、誰か一人でも行方不明だと手続きが止まることも。

• 不動産の共有関係が混乱し、将来的な売却・活用が困難になる
  　→ 兄弟で共有していても、全員の同意がなければ売却できない。１人でも反対すれば動かせない。

• 固定資産税や管理責任の所在が不明確になり、近隣トラブルの原因にも
  　→ 名義が変わっていないため、税金の通知が誰にも届かず、滞納状態に。草木が伸び放題で行政指導を受ける例も。

さらに、不動産の市場価値という点から見ても、「登記が済んでいない不動産」は、買主や業者からの信用度が著しく低下します。
売却を急いでいるときほど、登記の未了が足かせとなり、「せっかく買い手がついたのに、登記の問題で取引が流れてしまった」という事例は珍しくありません。

一方で、「相続登記はお金がかかりそう」「手続きが面倒そう」「戸籍を揃えるのが大変そう」といった心理的なハードルから、つい後回しにしてしまう方も少なくありません。確かに、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を収集し、相続人を確定し、必要に応じて遺産分割協議書を作成し…と、慣れていない人にとっては複雑な作業に思えるでしょう。

しかし、司法書士に依頼すれば、必要な書類の収集や登記申請はすべて任せることができ、実際の手間は驚くほど少なく済むのが実情です。
特に不動産の相続に特化している司法書士事務所であれば、状況に応じた段取りを整え、相続人間の調整、遺言書や分割協議書の扱い、必要に応じて不動産の売却や整理まで、一貫して対応することが可能です。

登記というのは、単なる書類上の手続きではありません。
それは、「その不動産を今後どのように使っていくのか」「誰がどのように関わるのか」といった、不動産の未来を決定づける出発点でもあります。

「面倒そうだから後でいいや」「自分が使うわけじゃないし」と思って放置してしまうと、将来、ご自身やご家族にとって、より大きな負担やトラブルとなって返ってくる可能性があります。

だからこそ、相続登記は「やっておいた方がいい」ではなく、今や**「やらないと損をする」時代**なのです。

「相続した不動産は売ればいい」「固定資産税がもったいないから早く手放したい」──
相続不動産を引き継いだ方の中には、こう考える方も少なくありません。確かに、不動産は現金のようにすぐに使えるわけではありませんし、住む予定もない土地や建物を持ち続けることにメリットを感じられないのは自然なことです。

ところが、実際に売ろうとしてみると、「まったく売れない」「買い手がつかない」「思っていたよりはるかに安い価格しかつかない」といった問題に直面するケースが非常に多くなっています。司法書士として不動産の相続や売却に関わる中で、**「売れると思っていたのに売れなかった」**というご相談は年々増加しています。

なぜこうした事態が起きているのでしょうか。その背景には、日本の人口動態や経済構造の大きな変化があります。

まず、少子高齢化と人口減少です。特に地方では若い世代の流出が続いており、地域によっては人口が急速に減っているため、住宅地や土地の需要そのものが大きく落ち込んでいるのです。どれだけ土地が広くても、利便性が低く、買い手が見込めない地域では、価格がつかない、あるいは「買い手がゼロ」という状況も珍しくありません。

また、現在の不動産市場では、実需（住むための購入）と投資（資産としての購入）の二極化が進んでおり、都市部やインバウンド需要のある地域には資金が集まりやすい一方で、それ以外の地域の不動産はますます埋もれていく傾向があります。かつてのように「土地神話」が成立していた時代とは明らかに異なり、「持っていればそのうち値上がりする」という考え方は、すでに通用しなくなっています。

加えて、相続による空き家や不要な土地の供給が急増していることも大きな要因です。相続件数は年々増えており、特に団塊世代が80代を迎える今後10年ほどの間に、かつてない規模で相続不動産が市場に放出されると見込まれています。これは裏を返せば、今後も**「売りたい人」は増える一方で、「買いたい人」は減り続ける**ということを意味します。つまり、需要と供給のバランスが完全に崩れ、「値段がつかない不動産」がますます増えていくという厳しい現実があります。

さらに、物件そのものの状態や権利関係の問題も、売却を困難にする要因です。たとえば：

• 建物が老朽化していてリフォームや解体が必要

• 土地の境界が不明確で、隣接地とのトラブルリスクがある

• 建築基準法に適合しない「再建築不可物件」である

• 私道に接していて通行権の設定があいまい

• 過去に未登記の建物が建っていたり、建物登記がされていなかったりする

これらの問題があると、買主が金融機関から融資を受けられなかったり、そもそもリスクを嫌って購入を見送ったりすることが多く、結果的に「売れない不動産」となってしまいます。

また、相続人の中に売却に消極的な方がいたり、話し合いがうまく進まず遺産分割がまとまらないケースもあります。売却には相続人全員の協力が不可欠であり、誰か一人でも反対すれば売却は前に進まないという点も、多くの方が見落としがちです。

このように、相続不動産の売却には市場的な難しさと法的・手続的な壁の両方が存在します。
「不動産は資産」という従来の常識が、必ずしも今の時代に通用しないという現実を、まずしっかりと認識する必要があります。

とはいえ、すべての相続不動産が売れないわけではありません。売却にあたっては、専門的な目線で物件の状態や権利関係、市場性を見極めることが非常に重要です。
司法書士兼宅地建物取引士であれば、登記の状態だけでなく、その不動産の売却可能性や法的リスクについてもトータルでアドバイスを行うことができます。必要であれば測量士や不動産会社、税理士などと連携しながら、最適な処分方法を一緒に考えることも可能です。

つまり、相続不動産を「売る」という選択肢を現実のものとするには、まずは現状を正確に把握し、法的な整備（登記や権利関係）を済ませることが出発点となります。そして、そのうえで市場に出せる状態に整え、専門家のサポートを受けながら進めていくことが、今の時代には不可欠なのです。

不動産を売却するためには、まず「名義を自分に変更する＝相続登記を完了する」ことが必要不可欠である、という点については前述のとおりですが、実は相続登記が済めばそれだけで売却がスムーズにいくとは限りません。
実務の現場では、相続登記後にさまざまな“予想外の落とし穴”に直面し、売却が頓挫してしまうケースも少なくないのです。

相続不動産の売却をスムーズに行うには、登記に加えて、「物件の法的状態」や「相続人間の調整」、「税金や費用の把握」、「周辺状況の確認」など、複数の要素が絡み合うことを理解しておく必要があります。

まず最初のハードルは、相続人間の意見調整です。
不動産が共有名義で相続されている場合、売却するには共有者全員の同意が必要になります。相続人が兄弟姉妹である場合、関係性によっては意思疎通がうまくいかず、「売りたい派」と「残しておきたい派」に分かれることも珍しくありません。特に実家の土地や建物など、思い入れが強い不動産ほど、感情的な対立が生まれやすい傾向にあります。

また、相続人の中に認知症の方がいる、行方不明の方がいる、連絡のつかない海外在住者がいる、といったケースでは、裁判所を通じた手続き（成年後見人の選任や不在者財産管理人の選任等）が必要となり、時間も費用も大幅にかかることになります。こうなると、当初は「すぐにでも売却したい」と思っていた方も、途中であきらめざるを得ない事態に陥ることがあります。

次に、物件自体の法的・物理的な状態が売却を妨げることがあります。
司法書士としても度々遭遇するのが、以下のような問題点です：

• 未登記の建物が建っている：建物が登記されていない場合、売却時に建物の登記を新たに行う必要があり、測量や建築確認書類が求められることがあります。古い建物ほど書類が残っていないことも多く、手続きに苦労します。

• 建物の構造が再建築不可：都市計画法や建築基準法により、現在の法令では新たに建物が建てられない土地（再建築不可物件）は、買主がつきづらく、価格も大きく下落します。

• 隣地との境界が不明確：土地の境界がはっきりしない場合、隣接地の所有者との立ち会いや測量が必要になり、これもまた手間とコストがかかります。境界をめぐるトラブルが未解決のままだと、買主は敬遠しがちです。

• 私道に接道しているが権利関係が不明：前面道路が私道で、通行や掘削に関する権利が登記されていない場合、金融機関が融資を拒むことがあります。買主の立場からすれば、「後々トラブルになるのでは」と不安になる要素です。

さらに注意すべきなのが、売却に伴う税金や諸費用の見落としです。
不動産の売却によって譲渡益が出る場合は、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。たとえ古くて安価な不動産でも、相続時の評価額より高く売れた場合は課税対象となりますし、譲渡損が出ても損益通算の対象にならない場合もあるため、事前の税務確認が非常に重要です。

加えて、売却にあたっては以下のような費用がかかることを忘れてはいけません：

• 測量費用（数十万〜100万円超のことも）

• 解体費用（建物の老朽度によって異なる）

• 仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋税）

• 登記費用（所有権移転登記・抵当権抹消登記等）

• 必要に応じてのリフォームや残置物処分費用

こうした費用の総額を事前に把握しておかないと、売却代金から税金と諸費用を差し引いたら「ほとんど何も手元に残らなかった」という結果にもなりかねません。
特に相続人間で分配を予定している場合は、実際の手取り額をもとに協議することが重要です。

このように、売却という行為は、単純な手続きのようでいて、実は法務・税務・測量・建築・不動産取引など、さまざまな専門知識と段取りを要する総合プロジェクトのようなものです。

司法書士としては、相続登記の完了がゴールではなく、むしろその先にある「売却を見据えた整理こそが本当のスタート」であると考えています。
登記だけでなく、売却のために必要な周辺整理や相続人間の調整、法的リスクのチェックまで含めて、総合的に支援できる体制が依頼者の安心につながるのです。

だからこそ、単に「登記して終わり」ではなく、“その先”まで見据えた伴走型のサポートを受けることが、相続不動産をきちんと整理する上で大切なポイントになります。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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