【名古屋市内の土地建物を相続した時に読んで下さい】名古屋のごとう司法書士事務所

 

相続によって不動産を取得した場合、その所有権を自分の名義に変更する「相続登記」は、これまで義務ではなく、やらなくても法的な罰則はありませんでした。実際、「名義が亡くなった親のままになっている」「不動産は兄弟で共有しているが登記はしていない」といったケースは、これまで全国で多数見受けられました。

しかし、こうした未登記の不動産が放置され続けると、所有者不明土地として管理が難しくなり、地域全体のまちづくりや公共工事の支障になることから、国は重大な課題と捉えていました。たとえば、道路拡張や防災対策のために土地を買い取ろうとしても、登記がされていなければ相続人を特定するのが難しく、交渉も進まなくなってしまうのです。

こうした背景を踏まえ、2024年（令和6年）4月1日より、「相続登記の義務化」が法律で定められました。これにより、不動産を相続した場合には、原則として相続を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないことになりました。

相続登記を怠ると「過料」の対象に

 

新制度では、正当な理由なく登記を怠った場合、**10万円以下の過料（罰金のようなもの）**を科される可能性があります。これは、たとえ不動産を使用していなくても、また売却の予定がなくても、「名義を変えずに放置していた」こと自体が問題とされるということです。

特に、名古屋市内のような都市部では、土地や建物の活用可能性が高く、相続登記がされていないことで、将来的な売却や賃貸、リフォーム、名義変更手続きが滞る原因となることが少なくありません。実際に、「名義が祖父のままだったため売却ができず、結果として不動産会社に断られた」というケースもあります。

また、相続人が複数いる場合、そのまま放置しておくと、時間の経過とともに相続関係が複雑化し、次の世代では相続人が10人以上に増えてしまうこともあります。そうなると、相続登記の手続きがさらに煩雑になり、全員の協議がまとまらなければ登記も売却もできない状況に陥ります。

「義務化」は相続人すべてに関係します

 

相続登記の義務は、不動産を取得した相続人だけでなく、共有で取得した相続人すべてに及びます。ですので、たとえば兄弟で共同相続した場合、一人が放置していたからといって他の相続人が責任を免れるわけではありません。

また、実際に不動産を使っていなくても、「登記をする義務」は発生します。たとえば「住む予定はないから登記しなくていいだろう」「まだ売らないから急がなくていい」と思っていると、後で過料の通知が届くことも考えられます。

名古屋市内に限らず、今後はすべての相続人が「まずは登記をする」ことを前提に、早めの行動を取る必要があります。

相続登記は誰に相談すべき？

 

相続登記の手続きには、戸籍謄本の収集・相続関係の確認・遺産分割協議書の作成・登記申請書の作成と提出といった、いくつものステップがあります。これらをすべてご自身で行うことも不可能ではありませんが、書類に不備があったり、記載ミスがあると法務局で受け付けてもらえないこともあります。

特に名古屋市内の不動産は、地目・地積・用途地域などに応じて個別の注意点も多いため、登記の専門家である司法書士にご相談いただくことで、確実かつスムーズな手続きを実現できます。

加えて、当事務所では司法書士の資格だけでなく、宅地建物取引士として不動産の売買や資産管理に関するご相談にも対応しており、単なる登記手続きだけでなく、「今後の活用」や「処分」まで視野に入れたアドバイスが可能です。

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このように相続登記の義務化は、名古屋市内に不動産をお持ちの方にも確実に影響する大きな制度変更です。早めに情報を集め、必要な手続きを正しく行うことが、将来の不安やトラブルを回避する第一歩となります。

 

名古屋市は、東海地方の中心都市として、人口・商業・産業の全てにおいて高い水準を持つ政令指定都市です。名古屋駅周辺の再開発やリニア中央新幹線の開通予定、大学・医療機関の集積など、都市としてのポテンシャルは非常に高く、不動産の資産価値も相対的に安定しています。

一方で、そのような都市部の不動産だからこそ、法令上の制限や地域性に根ざした注意点が数多く存在します。相続した土地や建物を将来的に売却・賃貸・建て替えなどで活用しようと考えている場合は、名古屋市ならではの事情を事前に把握しておくことがとても重要です。

以下では、名古屋市内の不動産を相続した際に、特に気をつけておきたいポイントを3つに分けて解説します。

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① 「再建築できない土地」が意外と多い？

 

名古屋市内には、戦後の住宅拡大期に整備された住宅地や、昔ながらの路地が入り組んだ地域が多く存在します。そのため、いわゆる「再建築不可」の土地、つまり建物を建て直すことができない土地が今なお点在しています。

再建築不可となる原因の多くは、「接道義務」を満たしていないことです。建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければ建物の建築ができません。しかし、名古屋市内の古い住宅街には、私道や細い路地に面して建てられた住宅も多く、現状では建物があっても、新たに建て替えることができないケースがあるのです。

このような物件を相続した場合、建て替えも売却も制限を受けることになり、将来的な資産価値に大きな影響を及ぼします。相続した不動産が「再建築可能かどうか」を確認するには、名古屋市の建築指導課や法務局の図面、司法書士や不動産の専門家による調査が必要です。

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② 空き家に関する法的リスクと制度

 

相続後に居住する予定がない場合、「とりあえず空き家のままにしておく」という選択をされる方も少なくありません。ところが、名古屋市でも年々問題視されているのが、こうした空き家の放置による近隣トラブルや行政指導です。

空き家が長期間手入れされないまま放置されると、雑草の繁茂、建物の老朽化、不審者の侵入など、地域住民にとって大きな不安要素となります。そのため、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」により、行政が所有者に対して改善命令や、最悪の場合は行政代執行（強制撤去）を行うことも可能となりました。

名古屋市では、空き家対策に特に力を入れており、「特定空家」に指定されると、土地の固定資産税の優遇措置（住宅用地の軽減措置）が打ち切られ、税額が大幅に上がる可能性もあります。これは経済的にも大きな負担となるため、空き家になる見込みがある場合は、早めに対策を考える必要があります。

一方で、空き家を売却する際に一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の3000万円特別控除」という優遇措置も存在します。ただし、これも相続登記を済ませておくことが前提条件となっており、登記をしていなければ適用されません。

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③ 名古屋市内でも資産価値の差が拡大中

 

「名古屋市内の不動産だから安心」と思われがちですが、実は名古屋市内でもエリアによって資産価値や将来性には大きな差が出ています。

たとえば、千種区・昭和区・瑞穂区の一部などは、文教地区・利便性の高いエリアとして依然として人気があり、資産価値も安定しています。こうした地域では、売却や賃貸の需要も高く、相続後も比較的活用しやすい不動産といえます。

一方で、中川区の一部や港区・南区など、将来的な人口減少が懸念されている地域では、今後不動産の流動性が低下する可能性もあり、空き家率の上昇が懸念されています。また、再開発が進んでいないエリアでは、築年数の古い住宅の資産価値が下落する傾向も見られます。

このように、「名古屋市内」という一括りでは判断できないため、自分が相続した不動産がどの地域に位置しており、どのような市況にあるのかを冷静に見極める必要があります。地元密着の専門家に相談することで、正確な不動産評価や将来の活用方針が見えてきます。

 

土地や建物を相続したとき、「とりあえずそのままにしておこう」「今は忙しいから後回しにしている」という方が非常に多くいらっしゃいます。特に、相続人の方が名古屋市外に住んでいて、実家が空き家になっているようなケースでは、手つかずのまま数年が経過してしまうことも珍しくありません。

しかし、不動産は「所有しているだけ」で維持管理の責任が発生し、時には大きな経済的・法律的な負担にもつながります。一方で、将来的に有効活用できる可能性もある資産です。
ここでは、相続した不動産を「売却する」か「維持する」かを判断する際の視点や注意点について、プロの立場からご説明します。

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① 不動産は「持っているだけ」でコストがかかる

 

不動産は相続したからといって、すぐにお金になるとは限りません。むしろ、持っているだけで固定資産税や都市計画税といったコストが毎年発生します。
たとえば、名古屋市の都市部にある土地であれば、固定資産税だけでも年間数万円から数十万円になるケースもあります。家が建っていれば軽減措置が適用されますが、空き家として管理が行き届いていない状態だと、前述のように「特定空家」に指定され、軽減が打ち切られるリスクもあります。

また、老朽化した建物は火災や倒壊のリスクもあるため、保険料や修繕費も必要になります。相続人が複数いる場合、「誰が管理するのか」「費用はどう分担するのか」が曖昧なままだと、管理不全の原因となります。

そのため、「とりあえず持っておこう」と安易に判断する前に、所有にかかる維持コストを正確に把握し、将来的に活用予定があるかどうかを見極めることが大切です。

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② 売却するには「相続登記」が前提条件

 

名古屋市のように不動産市場が活発な地域では、早期の売却が選択肢になる場合もあります。特に、今後使う予定がなく、維持費や老朽化の心配がある建物を放置しておくよりは、早めに売却して現金化することで、相続人同士のトラブルを避けられるというメリットもあります。

ただし、不動産を売却するには、必ず名義を相続人に変更する「相続登記」が済んでいる必要があります。名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、売買契約を結ぶことができず、買主側の金融機関からも融資が下りません。

また、登記をしていない状態で不動産会社に相談しても、正式な売却活動ができないため、「まずは登記を済ませてからご相談ください」と断られることもあります。ですので、売却を少しでも検討している場合は、まず相続登記を速やかに完了させることが第一ステップです。

そのうえで、司法書士兼宅地建物取引士など、不動産に精通した専門家の助言を受けながら、市場動向や地域の特性に応じた適切な売却時期や価格を見極めることが重要です。

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③ 共有名義のままは危険。単独所有にする工夫を

 

相続では、不動産を兄弟姉妹で「共有名義」にするケースがよくあります。一見、平等に財産を分けたように見えますが、共有名義のままでは、将来の管理や売却の際に大きな問題が生じる可能性があります。

たとえば、修繕や売却の判断をする際、共有者全員の同意が必要になります。1人でも反対すれば、何も進まなくなってしまいます。また、相続人の一人が亡くなってさらに代襲相続が発生すると、共有者がどんどん増えてしまい、事実上管理不能な「権利の細分化」が起きてしまうことも。

これを避けるには、相続時に不動産を一人の相続人に集中させるよう遺産分割協議を行い、他の相続人には金銭など別の方法で調整するという方法があります。このような調整は、感情面でも複雑になるため、司法書士など第三者の立場で冷静にアドバイスできる専門家の存在が有効です。

また、すでに共有状態になってしまっている場合でも、持分買取や贈与などで名義を一本化することが可能です。共有状態を放置せず、できる限り早めに解消を検討することをおすすめします。

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まとめ：感情ではなく「将来」を見据えた判断を

 

不動産の相続は、亡くなった方の思い出が詰まった大切な財産である一方で、「感情的な判断だけでは済まされない」現実的な問題が多くあります。売却も維持も、それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分や家族の生活状況、経済的負担、今後の資産計画などを総合的に見て判断する必要があります。

名古屋市内の不動産であれば、早めの対策と専門家の助言によって、「負動産」ではなく「資産」として活かしていく道を選ぶことが可能です。迷ったときこそ、まずは相続登記を済ませて、信頼できる司法書士に相談するところから始めてみてください。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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