【成功をつかむ韓国籍の方の相続登記とは  〜日本の不動産を相続する際に知っておきたい登記と売却のポイント〜】名古屋のごとう司法書士事務所

 

日本に不動産を所有していた親族が亡くなった場合、その相続人が韓国籍だったとしても、日本の法律に基づいて相続登記を行うことは可能です。実際、相続登記において重要なのは国籍ではなく、法定相続人であるかどうかという「身分関係」や、登記申請に必要な書類が正確に揃っているかどうかです。

ただし、韓国籍であるという点により、日本国籍の相続人と比べて手続きの面で異なる対応が必要になる部分がいくつかあるのも事実です。これらの違いを理解せずに手続きを進めてしまうと、法務局での登記申請が却下されたり、手戻りが発生したりといったトラブルに繋がります。以下では、韓国籍の相続人が相続登記を行う際の基本的な考え方と、実務上の注意点を詳しくご説明します。

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■ 相続登記の基本的な考え方：国籍は問われない

 

日本の民法では、相続に関して「被相続人の本国法（国籍）を基準とする」という国際私法（法の適用に関する通則法）の原則がありますが、登記申請においては日本の不動産である以上、不動産登記法および民法に基づく手続きを行うことになります。つまり、不動産の所在地が日本にある場合、日本の登記制度に従って相続登記をする必要があるというのが原則です。

このため、相続人の国籍が韓国であっても、日本国内の法務局に相続登記を申請することは法律上まったく問題ありません。ただし、韓国籍であることにより「印鑑証明書が提出できない」「戸籍制度が異なるため、日本での相続関係が示しにくい」などの実務的な違いがあるため、登記申請には十分な準備と専門的な対応が必要です。

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■ 韓国籍の相続人に求められる特有の書類とは

 

日本国籍の相続人が登記申請をする場合、戸籍謄本や印鑑証明書、住民票といった日本国内で発行された公的書類で本人確認や相続関係を証明できます。しかし、韓国籍の相続人には、以下のような追加的または代替的な書類が求められます。

◎ ① サイン証明書（署名証明書）

 

韓国籍の方は日本の印鑑登録制度に基づく「印鑑証明書」を取得することができないため、代わりに「サイン証明書」や韓国が発行する印鑑証明書が必要です。これは、韓国の役所・公証役場や大使館・領事館で発行されるもので、本人が自らの署名をしたことを証明する文書です。これを遺産分割協議書や委任状に添付し、法務局に提出することになります。

◎ ② 家族関係証明書・基本証明書（韓国での身分関係を証明するもの）

 

日本では相続関係を戸籍謄本により証明しますが、韓国籍の方については、韓国の「家族関係登録簿」から「家族関係証明書」「基本証明書」「婚姻関係証明書」などを取り寄せ、相続人であることを証明する必要があります。これらの書類はすべて韓国語で作成されているため、日本語訳を添付し、翻訳者の署名または認証を付けるのが望ましいとされています。

◎ ③ 外国人登録原票の写し（在日の方の場合）

 

在日韓国人の方で、過去に帰化していない場合は、法務局に登録されている外国人登録原票の写しや、在留カードの写しなどを通じて、本人確認を行うケースもあります。特に高齢の方で、外国人登録証明書のデータが既に削除されている場合などは、住民票の記載状況などと照らし合わせて、慎重に準備を進める必要があります。

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■ ケース別：韓国籍の相続人の背景に応じた違い

◆ 在日韓国人として長年日本に住んでいる方

 

日本の住民票に記載があり、手続き自体は比較的スムーズに進むケースもありますが、「印鑑証明書が使えない」「戸籍ではなく外国人登録情報による本人確認が必要」など、日本人の感覚とは違う注意点があります。また、遺産分割協議書に署名をする際の本人確認方法なども異なります。

◆ 韓国在住の韓国籍相続人（在外韓国人）

 

完全に韓国在住で日本に住民票がない場合、日本の法務局との手続きはさらに複雑になります。必要な書類はすべて韓国で取得・翻訳・認証し、日本に郵送または持参して提出する必要があります。サイン証明書の取得、委任状の作成、公証、アポスティーユの取得など、多段階にわたる準備が必要になるため、事前に全体像を理解し、計画的に進めることが重要です。

◆ 一部帰化している家族がいるケース

 

相続人の中に韓国籍の方と、日本国籍に帰化した方が混在している場合、それぞれの国籍に応じた書類の整備が必要になります。日本人相続人は戸籍で関係を証明できますが、韓国籍相続人とのつながりを別の方法で補完しなければならないため、全体の構成を司法書士が一括で把握して調整することが重要です。

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■ まとめ：国籍は“ハードル”ではなく“確認項目”のひとつ

 

韓国籍であることは、相続登記が「できない理由」には決してなりません。しかし、日本の制度を前提に作られている登記実務の中で、外国籍の方にとっては想定外の準備が必要になる場面が多く存在します。それゆえ、最初から国籍や住所状況、身分証明の取得可能性などを整理し、適切な手続き計画を立てることが、スムーズな相続登記への近道です。

当事務所では、こうした韓国籍の方の相続登記を多数サポートしてきた実績をもとに、それぞれの方の状況に合わせた「オーダーメイドの対応」を行っています。相続人の国籍や居住地にかかわらず、大切な不動産を確実に継承し、後悔のない相続を実現するために、ぜひ早めのご相談をおすすめいたします。

 

〜スムーズに売却するために知っておきたい実務の流れと注意点〜

韓国籍の方が日本の不動産を相続した後、「自分で使う予定はない」「空き家のまま放置するのは不安」「他の相続人と公平に分けるために現金化したい」といった理由から、売却を検討される方が少なくありません。結論から言えば、相続登記が完了していれば、その後に不動産を売却することは可能です。

ただし、売却には法律や税務の知識以上に、不動産実務に関する正確な理解と判断力が問われる場面が多くあります。ここでは、韓国籍の方が相続不動産を売却する際に直面しやすい実務上の課題と、スムーズに売却を成功させるためのポイントを、司法書士かつ宅地建物取引士の視点から詳しく解説します。

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■ 名義変更（相続登記）が済んでいれば売却は可能

 

不動産を売却するためには、まず所有者として登記されていることが大前提です。
たとえ実質的には相続人であっても、登記名義が被相続人のままでは契約行為そのものができません。 売買契約書を締結する際には、必ず「登記上の所有者」が署名・捺印（またはサイン）する必要があるからです。

そのため、売却を検討するのであれば、まずは相続登記を済ませ、自分または売却予定の相続人名義に変更しておくことが第一歩となります。ここまでの作業を済ませたうえで、ようやく不動産会社への相談や売却活動へと進めます。

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■ 不動産会社の選び方が成功のカギ

 

不動産を売却する際、ほとんどの方は不動産仲介会社を通じて買主を探すことになります。ここでの注意点は、「どの会社に依頼するか」「どの営業担当者がつくか」によって、売却のスピードも金額も大きく変わってしまうという点です。

とくに、韓国籍の方が売主となる場合、

• 本人が韓国在住または非居住者であること

• 日本語での書類確認に不安があること

• 文化的なやりとりのギャップがあること

といった理由で、コミュニケーションにズレが生じ、スムーズな取引ができなくなるリスクもあります。

こうしたリスクを避けるには、不動産実務に詳しい司法書士や宅地建物取引士など、売主側の立場に立ってアドバイスしてくれる専門家に同席してもらうことが非常に効果的です。 たとえば、査定額が適正かどうか、契約書に不利な条項がないか、引渡しの条件に問題がないかなど、専門的な視点から売主を守るためのチェックが可能になります。

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■ 売却までにかかる時間と流れを理解する

 

一般的に、不動産を売却するまでには以下のようなステップが必要になります。

1. 査定の依頼（1週間程度）

2. 不動産会社との媒介契約締結（即日〜数日）

3. 買主探し（早ければ1ヶ月、平均3〜6ヶ月）

4. 売買契約の締結と手付金の授受（契約日から約1週間以内）

5. 残代金の決済・引渡し（契約から1〜2ヶ月後）

つまり、早くても売却完了までには2〜3ヶ月、場合によっては半年以上かかることもあります。特に空き家の場合、傷みが激しいとリフォームを求められたり、境界確認が必要な場合もあるため、計画的な準備が不可欠です。

また、韓国に住んでいる売主が売買契約に立ち会えない場合、代理人（たとえば日本の親族や司法書士）に手続きを委任する方法もあります。この場合は、委任状やサイン証明書、公証書などの準備が必要になりますので、事前に専門家に相談しておくと安心です。

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■ 価格交渉で「損をしない」ための視点

 

買主が現れて契約に進む際、売主にとって最も悩ましいのが「価格交渉」です。とくに日本の不動産取引では、「指値（さしね）」といって買主側から値引き交渉が入ることが一般的です。

このときに、周辺相場を十分に把握していなかったり、急いでいることを知られていたりすると、相場より大きく安い価格で売却してしまうことにもなりかねません。

韓国籍の方の場合、「外国人だから知らないだろう」と足元を見られてしまうリスクも現実に存在します。だからこそ、事前に第三者の専門家（宅地建物取引士など）に査定書を精査してもらい、相場に即した価格帯を把握することが非常に重要です。必要に応じて、複数の会社に査定を依頼して比較検討することも有効です。

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■ 税金のポイントは「早めの確認」だけで十分

 

不動産を売却すると、利益が出た場合に「譲渡所得税」が発生します。詳細な計算や納税方法は税理士の分野になりますが、ここで覚えておきたいのは、「売却益が出そうなら早めに税理士に相談する」ことが重要という点です。

非居住者として売却する場合には、日本国内での税務代理人の届出が必要になりますが、それ以外は日本人と同様に申告・納税の義務が生じるだけです。特別に構える必要はありません。

つまり、税金のことは専門家に任せて、売却までの「準備」と「判断」に集中することが成功のカギと言えます。

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■ まとめ：売却は「ゴール」ではなく「資産の再活用の始まり」

 

不動産の売却は、相続財産を「目に見える形で整理する」一つの手段です。ですが、それは同時に、ご家族の大切な資産をどのように未来につなぐかという選択の場面でもあります。

韓国籍であることは、特別な問題ではありません。ただ、制度や実務の違いを理解し、的確な対応をすることが必要なだけです。そのためには、信頼できる専門家と連携しながら、冷静に準備と判断を重ねていくことが大切です。

相続登記が完了した今こそ、「どう活かすか」を考えるタイミングです。売却という選択肢が、あなたとご家族の未来にとってプラスになるよう、ぜひじっくりと向き合ってみてください。

 

日本の不動産を相続した韓国籍の方にとって、相続登記やその後の売却手続きは「日本人と同じようにできる」と思いがちな一方で、実際に手続きを始めると、言語の違い、制度の違い、書類の取得や翻訳、税務、送金などの壁に直面し、戸惑うことが非常に多いのが現実です。

こうしたトラブルを未然に防ぎ、スムーズかつ確実に手続きを進めるためには、制度や言語に精通した「専門家による個別対応」が不可欠です。ここでは、なぜ専門家の関与が重要なのか、そしてどのようなサポートが可能なのかを、実務経験に基づいて詳しくご説明いたします。

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■ 相続登記・売却手続きには「国際的な視点」が必要

 

日本の不動産を相続する際には、相続関係の証明として日本の戸籍制度をベースにした書類提出が求められます。しかし、韓国籍の相続人の場合、韓国の家族関係登録制度に基づく書類（基本証明書・家族関係証明書など）を取得し、それを翻訳・整合したうえで登記申請に使用しなければなりません。

さらに、印鑑文化の違い、言語の壁、公的機関でのやり取り、在外公館での手続きなどが加わり、日本人の相続登記に比べて複雑さは何倍にも膨れ上がります。これに加えて、売却を希望する場合には、不動産取引のルール、買主との契約、税金、銀行送金、為替レートの変動など、さらに複雑な国際的要素が絡んできます。

つまり、日本国内の制度に対する深い理解とともに、国際的な文脈・法律・実務に精通していることが、韓国籍の方の相続支援において極めて重要なポイントとなるのです。

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■ よくあるトラブル事例と専門家による回避策

 

実際の現場では、次のようなトラブルが頻発していますが、これらはすべて事前の準備と専門家の介入により未然に防ぐことが可能です。

◎ ケース①：遺産分割協議書に署名したが、サイン証明書が不備で登記できなかった

 

→韓国籍の方が印鑑証明の代わりに使う「サイン証明書」は、日本の法務局で受け入れられる形式でなければなりません。提出先や記載内容、翻訳文、認証の有無など、細かな違いが審査に影響します。
専門家は、法務局の管轄ごとの運用に精通しており、受理される書式・内容で事前に整えて提出できるため、差し戻しを防ぎます。

◎ ケース②：韓国語書類の翻訳ミスで、家族関係の証明が認められなかった

 

→誤訳や用語のずれは、書類の信用性を損ない、登記が却下される原因になります。
司法書士は、必要に応じて専門の法律翻訳者と連携し、正確な翻訳文を添付することで、スムーズな手続きを実現します。

◎ ケース③：不動産売却後に譲渡所得税の申告漏れが発覚し、追徴課税を受けた

 

→非居住者として日本の税制に疎い場合、売却益に対する申告が漏れるリスクが高まります。
専門家は、税務代理人の選任・申告スケジュールの管理・税務署への届出までを支援し、納税漏れを防止します。

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■ 韓国籍の方のための「オーダーメイド対応」とは

 

当事務所では、相続登記や売却手続きにおいて、画一的な「テンプレート処理」ではなく、依頼者一人ひとりの国籍・在留状況・家族構成・物件状況に合わせた完全オーダーメイド型の対応を行っています。

たとえば――

• ご高齢の相続人が韓国に住んでおり、来日が難しい

• 相続人同士の意思疎通が韓国語と日本語で分かれている

• 被相続人が日本で永住していたが、相続人は全員韓国籍

• 不動産が地方に点在しており、物件調査から始めなければならない

このような複雑な事案にも、司法書士としての相続登記対応に加え、宅地建物取引士としての不動産売却支援、さらには韓国語対応の翻訳・通訳・公証のコーディネートまで、ワンストップで対応できる体制を整えております。

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■ 必要なときに必要なだけ、でも全体がつながっている安心感

 

相続登記 → 不動産売却 → 税務処理 → 送金、という一連の流れは、それぞれが別の専門分野に見えても、実際にはすべてが密接に関係しています。

たとえば、登記の名義人の確定が遅れれば、売却タイミングを逃すかもしれません。税金の計算を間違えれば、後から追徴を受けてしまうかもしれません。翻訳の不備があれば、最初の登記すら通らないこともあります。

このように、不動産相続の現場では、専門家の知識と経験が「リスク回避の盾」となり、「手続きの推進力」にもなります。当事務所では、登記・税務・不動産取引を連携させた総合的な支援体制を構築しており、必要な部分を柔軟にご利用いただくことが可能です。

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■ まとめ：一人で抱えず、プロとともに「成功する相続」へ

 

韓国籍であることに不安を感じている方こそ、専門家の個別対応を受けることで、自信を持って相続と向き合うことができます。相続は、人生における一つの大きな節目であり、法律と感情の両方に関わるデリケートな問題です。

だからこそ、ただ機械的に処理するのではなく、あなたとご家族の想いや状況に寄り添いながら、安心して「未来につなぐ」ための手続きをサポートすることが、私たち司法書士・宅地建物取引士の使命だと考えています。

一人で悩まず、どうぞ安心してご相談ください。あなたの状況にぴったり合った“あなただけの解決方法”をご提案いたします。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。