【相続登記後の不動産売却で多かった質問ベスト3】名古屋のごとう司法書士事務所

～“名義変更完了”から“売却開始”までのリアルなギャップ～

 

相続登記が完了すると、多くの方が「ようやく肩の荷が下りた」と感じることでしょう。
法務局から届いた登記完了通知を見て、「これで実家の名義が自分たちのものになった」と一安心。
中には、すぐに不動産会社に相談に行こうとする方も少なくありません。

しかし、ここで多くの方が一度立ち止まることになります。

「登記が済んだから、もう売却できるはずなのに…」
「不動産屋さんに相談したら“もう少し整理が必要ですね”と言われてしまった」
「兄弟と話がうまくまとまらない。本当に売れるのはいつ？」

そう、相続登記が終わっただけでは、不動産を“すぐに”売りに出せる状態とは限らないのです。

登記というのは「名義を法的に移す作業」であって、「売る準備」そのものではありません。
売却を進めるには、その先にあるさまざまな要素を確認・整理していく必要があります。

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■ 売却可能な「状態」とは何か？表面上の登記だけでは足りない理由

 

登記が完了し、自分の名前や兄弟姉妹の名義が登記簿に反映されたとしても、それは“法的な所有者が誰かを明確にした”というだけの話です。
確かにこれは売却のための「前提条件」ではありますが、それだけで実務的に売却できるわけではありません。

不動産をスムーズに売却するには、次のような条件が整っている必要があります：

• 不動産の権利関係が明確であること（登記が完了しているか、未登記の建物がないか）

• 共有名義の場合、相続人全員の同意があること（1人でも反対すれば売却できない）

• 不動産の状態が売却に適していること（老朽化、空き家放置、違法建築などの問題）

• 現地に越境や境界トラブルがないこと（ブロック塀や樹木の越境、測量未済など）

• 必要な書類や情報が揃っていること（固定資産評価証明書、権利証、登記識別情報など）

これらのうち、どれか一つでも曖昧だったり、未解決であったりすると、不動産会社も安心して売却活動をスタートできないというのが現実です。

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■ 名古屋の実情：空き家・共有名義・古い登記が壁になる

 

名古屋市やその周辺地域では、相続された不動産が以下のような課題を抱えているケースが非常に多くあります：

• 築40年超の戸建て住宅が老朽化していて「現状では住めない」

• 相続登記で兄弟姉妹5人の共有名義になっており、「誰が意思決定するか」で揉めている

• 空き家の管理が長年されておらず、庭木の越境や室内の劣化が進行している

• 昭和時代に建てられた未登記の増築部分があり、「売れない」と言われた

• 古い登記で地番と住所が一致しておらず、現地特定に苦労した

このような事情が重なると、相続登記が済んでいても「すぐに売れる」という状態とは程遠いのが実情です。
また、不動産会社側も、法的リスクや買主からのクレームを恐れて、慎重な姿勢を取ることが多く、「まずは問題をクリアにしてから」と提案されるのが一般的です。

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■ 「共有名義」のままでは売れない？全員の合意が不可欠

 

特に大きなハードルとなるのが、「共有名義」の問題です。
相続登記をした結果、不動産の所有者が兄弟姉妹5人で持ち分1/5ずつ、という状態になっているとしましょう。

この場合、売却には5人全員の同意と署名押印が必要です。
さらに、売買契約書にも全員が売主として署名し、印鑑証明書も用意しなければなりません。

もし1人でも「売りたくない」と反対すれば、売却はできません。
連絡が取れない相続人がいれば、話が進まず、**“実質的に売れない不動産”**になってしまいます。

「代表者が1人いれば、進められるのでは？」と思われる方もいらっしゃいますが、それは非常に危険です。
正式な代理権限（委任状や代理権授与）がなければ、他の相続人の同意を得ずに売却した契約は無効とされるおそれがあります。

こうしたトラブルを避けるには、あらかじめ：

• 相続人全員で話し合い、売却に向けた方針を一致させる

• 代表者を立てて代理権限を明確にしておく

• 可能であれば、持分を譲渡して単独名義に整理する

といった手続きを進めておくことが望ましいです。

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■ 売却に向けて「何から始めるか」分からない方へ

 

「じゃあ何から始めればいいのか？」という疑問が自然に浮かぶと思います。

実際には、以下のステップで売却準備を進めるのが一般的です：

1. 不動産の現状を確認する（現地訪問、登記内容の確認）

2. 相続人全員と売却の意思を共有する

3. 司法書士などに相談して、共有名義や不具合を整理する

4. 信頼できる不動産会社と連携して、査定・売却方針を決める

5. 売買契約に向けた書類を準備する（委任状、印鑑証明、本人確認など）

こうした流れを理解し、適切な専門家の助けを得ながら進めていけば、登記後にありがちな“空回り”を防ぐことができます。

当事務所では、相続登記が完了した段階で終わりにせず、その後の売却や整理まで一貫してサポートしており、「何から始めればいいか分からない」とお困りの方にも、やさしく丁寧に伴走する体制を整えています。

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■ まとめ：売却の第一歩は「法的な名義」＋「現実の準備」

 

相続登記が完了したということは、あくまで「売却に向けたスタートラインに立った」という段階です。

そこから先は、相続人間の合意形成、不動産の現状把握、権利関係の確認、そして適切な市場判断といった“現実的な整理”が求められます。

とくに名古屋のような地域では、不動産事情が多様化しており、「とりあえず売る」で進めてしまうと後悔することもあります。

だからこそ、登記が終わったタイミングで、「さて、この不動産をどうしていこうか」と冷静に考え、売却に必要な準備と判断材料を揃えることが、成功の鍵となります。

「相続登記が終わったのに、なぜすぐ売れないのか？」という素朴な疑問の裏には、実は多くの“見えないハードル”があるのです。
そのハードルを一つずつ越えるためには、法律と不動産の両方に精通した専門家の支援が、何よりの助けとなるでしょう。

～「みんなのもの」になった家は、どうやって売ればいいのか～

 

親が亡くなり、残された実家や土地を相続したとき、相続人が1人だけというケースは実はそれほど多くありません。
多くの場合、兄弟姉妹が複数いて、それぞれが相続人になります。
そして、遺産分割協議で「とりあえず不動産は共有で持っておこう」という結論になった結果、**登記簿には複数人の名前が並ぶ「共有名義」**の状態となります。

このような状態で不動産を売却したいと考えたとき、多くの方が疑問に思われるのが、
「誰が売主になるのか？」
「全員で売る必要があるのか？」
「代表して1人が動けないのか？」
といった、“売主の立場”に関することです。

このテーマは、一見単純そうに見えて、実は法律と実務の両面からとても重要で、トラブルの原因にもなりやすい部分です。
以下、よくあるケースをもとに、誰が売主になれるのか、どうすればスムーズに売却を進められるのかを解説していきます。

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■ 登記が共有なら、売主も“全員”。1人では売れません

 

まず大前提として、相続登記によって不動産が複数人の共有名義になっている場合、その不動産を売却するためには、登記名義人全員が「売主」として関与する必要があります。

たとえば、以下のような登記がされている場合：

• 長男：持分2分の1

• 次男：持分4分の1

• 三女：持分4分の1

この不動産を売却する場合、長男・次男・三女の3人全員が「売主」として署名・押印を行わなければなりません。

売買契約書にも3人分の署名・実印が必要ですし、決済時には3人全員が立ち会う、もしくは代理人を立てる必要があります。
さらに、3人とも印鑑証明書や本人確認書類を提出し、持分に応じて売却代金を受け取ることになります。

つまり、「誰か1人が代表で契約書にサインすれば済む」というわけではないのです。

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■ 「代表して1人が売ってしまう」はトラブルのもと

 

実際の現場では、相続人の中に「売却の中心になって動いてくれる人」がいることも多いです。
たとえば、相続登記の手続きを主導した長男が、「じゃあ売却の契約も自分がしておくよ」と、善意で進めようとすることもあります。

しかし、これは法律上とても危険な行為です。

なぜなら、相続登記で共有名義になっている以上、それぞれの持分には所有権があるため、他の共有者の同意や委任がない限り、第三者（買主）に売却することはできないからです。

仮に、長男が勝手に契約を進め、次男と三女の同意がないまま売却してしまった場合、
→ 契約そのものが無効になったり
→ あとから「同意していない」と法的トラブルに発展したり
→ 売買代金の配分でもめたり
→ 不動産会社や買主から損害賠償を請求される可能性すらあります。

「家族だから」「口頭では同意していた」などの言い分は、法務局や裁判所では通用しません。

こうしたトラブルを避けるためにも、売却に関わる全員がきちんと意思表示を行い、書面上でも適切に手続きすることが重要です。

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■ 相続人が多すぎる、遠方にいる、連絡が取れない…どうする？

 

実務上よくあるのが、「売却したいけれど、相続人が多すぎて調整が難しい」というパターンです。

• 兄弟姉妹が5人以上いて、それぞれ家庭や仕事で多忙

• 一部は県外・海外に住んでいるため、書類のやりとりが煩雑

• 長年音信不通だった相続人がいて、連絡先が分からない

• 高齢の相続人が認知症を患っていて、意思確認ができない

こうした状況になると、「売却したくてもできない」状態に陥ることがあります。
このような場合、司法書士が間に入り、次のような対応を行うことで道が開けることがあります：

• 相続人間の委任関係を整理し、1人を「代表売主」とする契約構成を提案

• 意思能力に問題がある相続人に対して、成年後見制度の利用を提案・申立て

• 住民票や戸籍附票から所在調査を行い、連絡不能な相続人の所在確認をサポート

• 法的に売却不可となるリスクについて丁寧に説明し、早期の全員合意形成を支援

当事務所でも、「音信不通だった相続人に手紙を出して交渉した」「成年後見人を立てて無事売却につなげた」といった実績があります。
このように、複数名での相続＝複雑＝無理、ではないということをまず知っていただきたいと思います。

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■ 共有名義は、最初に整理しておくのがベスト

 

実は、「不動産を売却したい」と思ったときに一番スムーズに進められるのは、「単独名義」である状態です。

ですから、相続登記をする際に、以下のような選択肢を検討しておくのが理想です：

• 一人が不動産を相続し、他の相続人には代償金を支払う（いわゆる“代償分割”）

• 相続人間で協議し、登記は代表者1人にしておく

• 売却を前提に、登記はせず、遺産分割協議と売買契約を同時並行で進める（実務的に慎重な対応が必要）

こうした整理を事前に行っておけば、売却時に改めて相続人全員の協力を得る必要がなく、スムーズに契約を進めることができます。

ただし、これらは相続税、贈与税、譲渡所得税などの税務リスクも関係してくるため、税理士との連携や事前シミュレーションが欠かせません。

当事務所では、税理士と連携した対応や、相続人全体の合意形成を支援するコンサルティングも行っておりますので、お気軽にご相談いただけます。

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■ まとめ：「売主」は“誰かひとり”ではない。“全員”で、または“整えてから”

 

相続で不動産を複数人で共有した場合、
売却に関わる“売主”は、名義人全員が原則です。

しかし、全員の合意形成や書類のやりとりが難航する現実がある中で、売却をスムーズに進めるためには、次のような準備がカギとなります：

• 売却方針について、相続人全員での話し合いを早めに行う

• 代表者を立てる場合は、法的な代理権限（委任状など）を明確にしておく

• 可能であれば、共有名義を解消して単独名義にする

• 専門家（司法書士、税理士、不動産会社）に早めに相談する

登記上の「名義」は形式的でも、売却における「意思」は実質的です。
だからこそ、「誰が売主になるのか？」を曖昧なままにせず、早めに整理しておくことが、トラブルを未然に防ぐ最大のポイントになります。

特に名古屋のように、長男・長女が親と同居していた家をどう扱うか、という「感情の交錯」が起こりやすい地域では、法律＋心情のバランスを取る支援役として司法書士が介入する意義は非常に大きいと感じています。

～「相続税は払ったから安心」では済まされない、“もうひとつの税金”の話～

 

「不動産を相続したとき、相続税を支払いました。だから、売ったとしてももう税金はかからないですよね？」

これは相続登記後に売却をご検討される方から、非常によくいただくご質問です。
実際、感覚としては「一度税金を払ったのだから、あとはもう大丈夫」と思われるのは自然なことかもしれません。

しかし――これは大きな誤解です。

相続税と、不動産を売却した際に発生する「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」は、まったく別の性質を持つ税金です。
つまり、相続税を納めたかどうかに関係なく、売却によって利益が出た場合は、別途課税対象になる可能性があるのです。

この章では、「売却時にかかる税金とは何か？」「課税される条件や金額は？」「相続税とどう違うのか？」といった疑問を、司法書士兼宅地建物取引士の立場から、具体的にわかりやすく解説していきます。

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■ まず押さえるべき「税金の種類」の違い

 

相続に関係する税金は、大きく分けて次の2つです：

① 相続税（そうぞくぜい）

 

• 財産を相続したときに、その価値に応じてかかる税金

• 不動産、預貯金、有価証券などすべての相続財産が対象

• 課税対象となるのは、基礎控除額（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超えた分のみ

• 通常は、相続発生から10か月以内に申告・納税

② 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）＋住民税など

 

• 相続した不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金

• 相続時の取得費と売却額との差額（譲渡所得）に課税

• 売却の翌年に確定申告が必要（翌年3月15日まで）

つまり、「相続時に一度税金を払ったから終わり」ではなく、その後に売却という“新しい経済活動”があった場合は、それに応じて新たな税負担が発生するというのが、税法上の考え方なのです。

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■ 「譲渡所得税」は、売却益が出たときにだけ課税される

 

ここで少し安心いただけるかもしれないのが、譲渡所得税は**“利益”が出た場合のみ課税される**という点です。
利益とは、売却価格から「取得費」「譲渡費用」を差し引いた残りの金額を指します。

たとえば：

• 売却価格：3,000万円

• 取得費（元の購入価格）：2,000万円

• 仲介手数料など譲渡費用：200万円

• 譲渡所得：3,000万 −（2,000万＋200万）＝ 800万円（課税対象）

この800万円に対して、**約20.315%（所得税＋住民税＋復興特別所得税）**の税金がかかるのが原則です（所有期間によって異なります）。

ここで大きな壁となるのが、「取得費ってどう計算するの？」という問題です。

相続した不動産の場合、多くは親が何十年も前に購入しており、正確な取得価格が分からないケースが多いです。
このような場合、取得費を「売却額の5%」とみなす“概算取得費”を使うことになりますが、これは非常に不利な計算方法になる可能性があるため、注意が必要です。

そのため、譲渡所得税を正確に計算するには、なるべく親の取得費の根拠となる資料（売買契約書、領収書など）を探し出すことが望ましいです。

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■ 相続不動産の売却に使える「税制上の特例」

 

国は、相続後に不動産を売却する際の負担を軽減するため、一定の条件を満たした場合に「特例」を用意しています。代表的なものをいくつかご紹介します。

1. 被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除（空き家の特例）

 

• 相続した実家（親が1人で住んでいた家）を売却した場合、
  　最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特例

• ただし、建物が一定の要件（旧耐震基準）を満たしている必要がある

• 建物を解体して更地で売る場合にも適用可

名古屋市のように昭和50年代以前の住宅が多いエリアでは、この特例が非常に効果的です。
解体費用はかかりますが、税負担を抑えられるため、戦略的に活用されるケースが増えています。

2. 取得費加算の特例

 

• 相続税を支払った場合、その一部を「取得費」に加算できる制度

• 結果として譲渡所得が小さくなり、課税額を減らせる

• 相続発生から3年以内の売却が条件

これは、相続税と譲渡所得税の“橋渡し”のような制度であり、相続税を納めた方は必ず検討すべき特例です。

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■ よくある誤解とリスク：「税金を知らずに売ってしまった」

 

実際のご相談で多いのが、「売却後に税金が発生するとは思わなかった」「確定申告を忘れていた」「想定外の課税で損をした」という事例です。

以下のような失敗例があります：

• 相続人の1人が主体的に売却を進めたが、他の相続人に税金説明をしておらず揉めた

• 税理士に相談せずに売却を決めてしまい、取得費加算の特例が使えなかった

• 不動産会社の説明が不十分で、3,000万円特別控除を逃した

• 翌年の確定申告を忘れ、加算税・延滞税が発生した

このような失敗を防ぐには、売却前に専門家に相談し、税務上の影響をシミュレーションしておくことが非常に重要です。

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■ 税理士との連携が不可欠です

 

司法書士は登記や相続の法律手続きの専門家ですが、税務申告や税額の計算そのものは税理士の業務範囲です。
そのため、相続不動産の売却を予定している場合は、司法書士と税理士がしっかり連携できる体制があるかどうかが、スムーズな処理の鍵になります。

当事務所では、相続や不動産の税務に精通した信頼できる税理士と連携しており、

• 売却前の税金シミュレーション

• 特例の適用可否の判断

• 確定申告の代行

• 相続人間での税負担の説明サポート

など、実務的な面まで含めたトータルサポートをご提供しています。

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■ まとめ：「売ったら終わり」ではなく「売る前に整える」

 

不動産の相続と売却には、法律、登記、不動産、税金と、複数の分野の知識と判断が必要です。
「相続税を払ったから安心」と思って売却を進めてしまうと、思わぬ税金が発生し、せっかくの資産が目減りしてしまうこともあります。

だからこそ、登記が終わった時点で「これで終わり」ではなく、“売却前にこそやるべきこと”があるという意識を持っていただくことが、安心・安全な相続手続きの第一歩です。

そしてそのサポートを担うのが、法律と不動産に精通した司法書士、税務の専門家である税理士、そして実務の現場を知る不動産会社です。

「相続した家を売りたい。でも、税金のことがよく分からない」
そんなときこそ、どうかひとりで悩まず、経験豊富な専門家に早めにご相談ください。
適切な判断と準備が、安心の売却と家族の納得につながります。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。