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不動産の瑕疵担保責任とは?知らない方にもわかりやすく解説!

不動産の瑕疵担保責任とは?知らない方にもわかりやすく解説!

 

不動産の瑕疵担保責任とは、万が一売却した不動産に欠陥が見つかった場合に売主が責任を負わなければならないという制度です。

実はこの制度は複雑で、責任を負わなければならないケースとそうでないケースに分かれます。

ここでは不動産の瑕疵担保責任について知らない人にもわかりやすく解説します。

 

瑕疵担保責任って一体何?

瑕疵とは「傷や欠点」のことです。

不動産を買った人の立場から見れば、せっかく大枚をはたいて購入した家に、自分がつけたものではない傷や欠陥があるのは納得がいきませんよね。

そこで、売却したら後は知らんふりではなく、売却物の品質に責任を持たなければならないようになっています。

つまり瑕疵担保責任とは、「万が一売却した不動産に瑕疵が見つかったら、売主が責任を負いますよ」という約束をしているのです。

 

欠陥といったら具体的には雨漏りやシロアリですが、これ以外にもなんらかの欠陥が見つかったら責任を追及することができるのでしょうか。

どのような欠陥でも売主が責任を負わなければならないとすると、売主に対する責任が重すぎて物件を売ろうとする人が減ってしまいます。

責任を負わなければならないのは、買主が注意して確認しても見つからなかった隠れた瑕疵です。

買主は契約前に物件の状態を確認することができます。

状態を見た上で契約したのですから、基本的には後から「傷があるから修繕費を払ってほしい」などということはできません。

「あなたは傷があるのを確認した上で契約を結んだでしょう」となります。

あくまで普通程度の注意を払って確認をしてもわからなかったような隠れた瑕疵が責任の対象です。

 

責任を負う期間は2カ月から3カ月程度が一般的です。

民法の原則では瑕疵を知ってから1年ですが、あまりに長すぎるとそれが経年劣化によるものなのか、もともとあった瑕疵なのか判断が難しくなります。

なので契約によって2カ月から3カ月程度にするのがほとんどです。

ただし、売主が不動産会社の場合には宅地建物取引業法により2年以上としなければなりません。

 

契約自由の原則があるので、瑕疵担保責任を負わないとする契約を結ぶこともできます。

任意売却物件の場合には基本的に瑕疵担保責任はついていません。

 

瑕疵と損害賠償について

雨漏りやシロアリといった欠陥が見つかった場合、まずは損害賠償を請求できます。

欠陥が大きすぎて修繕できない場合には、契約そのものを解除できます。

欠陥が見つかったからただちに契約を解除できるわけではないことには注意です。

例えば、シロアリが発生していたとしてもシロアリ業者に依頼することで解決できるなら損害賠償を請求できるのみです。

欠陥が大きすぎて売買の目的が達成できない場合にのみ、契約解除ができます。

 

まとめ

今回は瑕疵担保責任についてお伝えしました。

不動産の売買を行う際にはこうした専門的な知識が欠かせないです。

専門的な知識を持っておくことで、大きなトラブルや思いも寄らない被害に遭うことを防ぐことができます。

 

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不動産の登記識別情報って何?どうして必要なの?解説します!

不動産の登記識別情報って何?どうして必要なの?解説します!

 

不動産の売買をお考えの方の中には、登記識別情報が一体何を指すのかわからずに頭を抱えている方がいるかもしれません。

不動産において登記に関することは何かと問題になりがちですが、あらかじめ知識を身につけておくといざという時に安心です。

そこで今回は、不動産にとって切っても切れない関係がある登記識別情報について詳しくご紹介します。

 

権利書って?

登記識別情報についてご紹介する前に、より説明しやすくするために権利書についてご紹介します。

土地や建物の不動産を売却するなり、担保権を設定するなりする時には、かつては「登記済権利証」という書類が必要でした。

押入れや金庫の中に、ぺらぺらの美濃紙でできた、黄ばみが目立つような書類を目にした経験をお持ちの人も多いでしょう。

俗に「権利書」などとも呼ばれていました。

土地や建物などを何らかの処分をする際には、法務局で所定の手続きを踏む必要がありますが、その時にそういった書類が必要とされていたわけです。

登記識別情報とは、その役割を担うものです。

 

なぜ登記識別情報が必要なのか?

登記識別情報が要求される主な理由は、真の権利者が真意に基づいて処分することを形式的に確認するには、権利書などの書類の提出を求めることが合理的と判断されていたからです。

少なくとも権利書をもって、実印まで押印していればよほどの異常事態が無い限り、真の権利者が処分を行なっているものと考えて間違いないと判断できます。

ところが時代がかわり、めまぐるしく権利関係が変動する可能性のある土地や建物について、膨大な不動産登記簿の管理を長期的に紙ベースで保管・維持することが困難になってきました。

そこで権利関係を法務局のサーバー内に純粋な情報として集中管理すれば、紙ベースで管理するための人的コストや物理的スペースを省略することがかないます。

しかし何らかの登記をするときには、権利者であることを客観的に証明するものが必須です。

そこで登場したのが登記識別情報です。

 

登記識別情報とは、一つの土地や建物について、所有権や抵当権などの権利を取得していることを証明しているA4サイズの書面のことで、書類の下端にはミシン目が入っているのが特徴です。

ミシン目にそって切り離すと、紙がめくれる仕様になっています。

そこには13桁のアルファベットとアラビア数字で構成された暗号のような文字列が記載されていますが、この文字列を法務局のサーバーに保管されている情報と照合することで真の権利者である確認を取ることが出来ます。

名義を移転するなど、不動産登記簿の内容変更が可能となるわけです。

つまり登記識別情報では暗号のような文字列が従来の権利書に代替することになるので、書類が盗まれなくても文字列をメモされたりコピーされたりすると権利書が盗まれたのと同じことになってしまいます。

もちろん名義を移すには実印押印や印鑑証明書添付などが必須になるので、勝手に名義をかえることは困難です。

しかし登記識別情報を紛失することは、従来の権利書を紛失するのと同様のリスクがあります。

 

まとめ

今回は不動産においてとても重要な登記識別情報をご紹介しました。

不動産の相続や名義変更、売買ではとても重要な書類の一つであるので、ぜひ正しい知識を備えておくことをおすすめします。

 

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