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不動産売買の瑕疵、契約不適合責任とは?/名古屋の司法書士が解説

不動産に関する気になるトピックや情報を配信しています。ご興味のある記事がございましたら、ご参考にしてみて下さい。

不動産の契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは、2020年4月1日施行の民法改正により新民法で定められたものです。

売主と買主が、引き渡された物件が、契約内容と相違していた場合にどうするかをさだめたものが、「契約不適合責任」です。

 

実は、同じような規定が改正前の旧民法にもありました。
「瑕疵担保責任」とよばれるものです。

 

内容は似ていますが、微妙に異なります。
これにより、不動産売買の契約書の重要性が増したといえます。

知らないでは済まされない契約社会ですから、正しく理解をして契約をしないと取り返しのつかないことになりかねません。不動産取引ではトラブルがつきものです。その際のよりどころになり得るのがこの「契約不適合責任」や「瑕疵担保責任」なのです。

 

まずは、旧民法の瑕疵担保責任から見てきましょう。

1 瑕疵担保責任とは?

旧民法の不動産の瑕疵担保責任とは?知らない方にもわかりやすく解説!

 

不動産の瑕疵担保責任とは、万が一、売却した不動産に隠れた欠陥が見つかった場合に売主が責任を負わなければならないという制度です。

実はこの制度は複雑で、責任を負わなければならないケースとそうでないケースに分かれます。

ここでは不動産の瑕疵担保責任について知らない人にもわかりやすく解説します。

 

瑕疵担保責任って一体何?

瑕疵とは「傷や欠点」のことです。

不動産を買った人の立場から見れば、せっかく大枚をはたいて購入した家に、自分がつけたものではない傷や欠陥があるのは納得がいきませんよね。

そこで、売却したら後は知らんふりではなく、売却物の品質に責任を持たなければならないようになっています。

つまり瑕疵担保責任とは、「万が一売却した不動産に瑕疵が見つかったら、売主が責任を負いますよ」という約束をしているのです。

 

欠陥といったら具体的には雨漏りやシロアリですが、これ以外にもなんらかの欠陥が見つかったら責任を追及することができるのでしょうか。

どのような欠陥でも売主が責任を負わなければならないとすると、売主に対する責任が重すぎて物件を売ろうとする人が減ってしまいます。

責任を負わなければならないのは、買主が注意して確認しても見つからなかった隠れた瑕疵です。

買主は契約前に物件の状態を確認することができます。

状態を見た上で契約したのですから、基本的には後から「傷があるから修繕費を払ってほしい」などということはできません。

「あなたは傷があるのを確認した上で契約を結んだでしょう」となります。

あくまで普通程度の注意を払って確認をしてもわからなかったような隠れた瑕疵が責任の対象です。

 

責任を負う期間は2カ月から3カ月程度が一般的です。

民法の原則では瑕疵を知ってから1年ですが、あまりに長すぎるとそれが経年劣化によるものなのか、もともとあった瑕疵なのか判断が難しくなります。

なので契約によって2カ月から3カ月程度にするのがほとんどです。

ただし、売主が不動産会社の場合には宅地建物取引業法により2年以上としなければなりません。

 

契約自由の原則があるので、瑕疵担保責任を負わないとする契約を結ぶこともできます。

任意売却物件の場合には基本的に瑕疵担保責任はついていません。

 

瑕疵と損害賠償について

雨漏りやシロアリといった欠陥が見つかった場合、まずは損害賠償を請求できます。

欠陥が大きすぎて修繕できない場合には、契約そのものを解除できます。

欠陥が見つかったからただちに契約を解除できるわけではないことには注意です。

例えば、シロアリが発生していたとしてもシロアリ業者に依頼することで解決できるなら損害賠償を請求できるのみです。

欠陥が大きすぎて売買の目的が達成できない場合にのみ、契約解除ができます。

2 契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは、売買契約時の内容とは違う点がある場合に、売り主が負う責任です。この点は旧法の瑕疵担保責任と同様です。

 

新民法の契約不適合責任によって、今後の不動産売買は、契約書がかなり重要になってきます。

これまでも契約書は重要でありましたが、民法改正によりさらに大切になりました。

 

つまり、どのような契約内容になっているかで、不動産の不具合の責任を誰がとるのか違ってきます。この点は、瑕疵担保責任でも同様でしたが、あいまいな部分も多かったため、わかりにくくなっていました。

これからは、売主と買主が売買の対象不動産や売買条件をしっかり理解したうえで、契約をし、それを契約書に残しておく必要があるのです。

 

では、以下で、順番に契約不適合責任の特徴を見ていきましょう。

2-1 隠れた瑕疵ではない

旧民法の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」があった時に、瑕疵担保責任の問題が生じていました。法律の解釈ではこの隠れたが意味することは、買主の「善意無過失」でした。善意をとはそのことを知らないこと、無過失とは不注意等の落ち度がないことを意味します。

このような買主の時にはじめて瑕疵担保責任が問われました。

 

一方、新民法の「契約不適合責任」では、この「隠れた」という要件がなくなりました。

売主は、「隠れた」ものではない場合でも、契約不適合責任として責任を問われる可能性があるのです。

2-2 不適合の際に買主が請求できること

契約不適合責任として、買主が売主に対して請求できる権利として次の4つが定められています。

① 追完請求権
② 代金減額請求権
③ 損害賠償請求権
④ 契約解除

 

①「追完請求権」は、契約内容と違っている場合に目的物の修補、代替物の引き渡し、不足分の引渡し等で完全な履行を求める権利です。

②「代金減額請求権」は、契約内容と違う程度に応じて代金の減額を請求する権利です。

③「損害賠償請求権」は、債務不履行による損害賠償請求です。

④「契約解除」は、売買契約自体を解除する権利です。

2-3 買主が不適合の責任を追及できる期間

契約不適合責任は、売主はいつまで負うのでしょうか?

売主にとっては、重大事項です。

 

この点、民法改正によって時効一般の規定も改正されましたので、不動産売買の契約不適合責任においてもその影響を受けています。

契約不適合責任の請求の制限は以下をご参照下さい。

【売主が契約不適合責任を知らない場合】
①契約不適合を知ってから1年以内に買主が通知する
②契約不適合を知った時から5年で消滅
③物件引渡し時より10年で消滅

【売主が契約不適合責任を知っている場合】
①契約不適合を知った時から5年で消滅
②物件引渡し時より10年で消滅

民法566条(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間制限)
「売主が種類又は品質にして契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除の請求をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りではない。」

2-4 契約不適合責任を負わない特約の有効性

では、上記のような売主にとっては負担となる契約不適合責任は、売買契約の特約で排除できないのでしょうか?

 

民法上では、このような売主が契約不適合責任を負わない旨の特約をすることは有効としています。しかし、「知りながら告げなった事実」と「自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利」については、いくら特約で契約不適合責任を負わないと定めてもその責任を免れることはできません。

 

民法572条(担保責任を負わない旨の特約)
「売主は、第562条第1項本文又は565条に規定する場合における担保責任を負わない旨の特約をしたきであっても、知りながら告げなかった事実又は自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない」

3 これからはどうすればよいのか?

ではこれからはどのような点に気をつけていけばよいのでしょうか?

 

改正民法の契約不適合責任では、引き渡された不動産が契約の内容に適合しているかが問題になります。
つまり、契約でどのように定めていたかが問題になるのです。

 

つまり、不動産売買契約書の雛形をそのまま使用するのではなく、個別のケースに合わせたカスタマイズをして使うことが大切なのです。定型的な文言しかないひな形の契約書をそのまま使用すれば、個別の不動産売買契約の内容に必要な記載は網羅できないでしょう。

今後は、買主の購入目的や購入後の使用方法に応じて、買主が気になるかもしれない点を含めて細かく確認した点や容認する点を網羅的に列挙し、これらの理由で物件引渡し後に買主が売主に契約不適合責任を請求できないようにする必要があるのです。

この部分は、契約の特約で記載する部分ですから、検討するには、法律の知識や不動産実務の知識が必要になります。

 

例えば、以下の点に気をつけて特約事項を作っていきます。

① 不動産がこれまでにどのように使用されてきたか?
② 不動産売買代金の値引きをした場合は、その旨
③ 不動産に関係する者(隣人など)と重要な交渉等があった場合はその経緯など

まとめ

いかがでしょうか?

不動産売買契約では、瑕疵担保責任が重要とされてきました。現在は、それは「契約不適合責任」として形を変えて存在しています。

 

似た部分も多いですが、時代の流れもあり気をつけるべきポイントは変化しています。
不動産売買において、何か問題が起これば基本的には契約書に立ち返ります。そこで思っていたことと違う内容が書かれていれば、いくら主張をしても認められない可能性が高いでしょう。不動産売買契約書に署名捺印をしておきながら、知らなかったでは​通用しない場面が多いでしょう。

不動産売買契約書は、生命保険や車の保険に比べれば、その分量は少ないです。しかし、慣れていない人にとっては読んでも何が重要かわからないことも多いでしょう。また、法律用語や不動産用語の意味がわからず、結局、読んでも理解できないで悩んでいる人はたくさんいます。

 

不動産取引において、不動産売買契約書は最重要書類です。
不安に感じる点があれば、専門家のアドバイスを受けて、不安を解消して取引に望むようにしましょう。

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