不動産売買の瑕疵、契約不適合責任とは？／名古屋の司法書士が解説

契約不適合責任とは、2020年4月1日施行の民法改正により新民法で定められたものです。

売主と買主が、引き渡された物件が、契約内容と相違していた場合にどうするかをさだめたものが、「契約不適合責任」です。

実は、同じような規定が改正前の旧民法にもありました。
「瑕疵担保責任」とよばれるものです。

内容は似ていますが、微妙に異なります。
これにより、不動産売買の契約書の重要性が増したといえます。

知らないでは済まされない契約社会ですから、正しく理解をして契約をしないと取り返しのつかないことになりかねません。不動産取引ではトラブルがつきものです。その際のよりどころになり得るのがこの「契約不適合責任」や「瑕疵担保責任」なのです。

まずは、旧民法の瑕疵担保責任から見てきましょう。

旧民法の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」があった時に、瑕疵担保責任の問題が生じていました。法律の解釈ではこの隠れたが意味することは、買主の「善意無過失」でした。善意をとはそのことを知らないこと、無過失とは不注意等の落ち度がないことを意味します。

このような買主の時にはじめて瑕疵担保責任が問われました。

一方、新民法の「契約不適合責任」では、この「隠れた」という要件がなくなりました。

売主は、「隠れた」ものではない場合でも、契約不適合責任として責任を問われる可能性があるのです。

契約不適合責任として、買主が売主に対して請求できる権利として次の４つが定められています。

①　追完請求権
②　代金減額請求権
③　損害賠償請求権
④　契約解除

①「追完請求権」は、契約内容と違っている場合に目的物の修補、代替物の引き渡し、不足分の引渡し等で完全な履行を求める権利です。

②「代金減額請求権」は、契約内容と違う程度に応じて代金の減額を請求する権利です。

③「損害賠償請求権」は、債務不履行による損害賠償請求です。

④「契約解除」は、売買契約自体を解除する権利です。

契約不適合責任は、売主はいつまで負うのでしょうか？

売主にとっては、重大事項です。

この点、民法改正によって時効一般の規定も改正されましたので、不動産売買の契約不適合責任においてもその影響を受けています。

契約不適合責任の請求の制限は以下をご参照下さい。

【売主が契約不適合責任を知らない場合】
①契約不適合を知ってから1年以内に買主が通知する
②契約不適合を知った時から5年で消滅
③物件引渡し時より10年で消滅

【売主が契約不適合責任を知っている場合】
①契約不適合を知った時から5年で消滅
②物件引渡し時より10年で消滅

では、上記のような売主にとっては負担となる契約不適合責任は、売買契約の特約で排除できないのでしょうか？

民法上では、このような売主が契約不適合責任を負わない旨の特約をすることは有効としています。しかし、「知りながら告げなった事実」と「自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利」については、いくら特約で契約不適合責任を負わないと定めてもその責任を免れることはできません。

ではこれからはどのような点に気をつけていけばよいのでしょうか？

改正民法の契約不適合責任では、引き渡された不動産が契約の内容に適合しているかが問題になります。
つまり、契約でどのように定めていたかが問題になるのです。

つまり、不動産売買契約書の雛形をそのまま使用するのではなく、個別のケースに合わせたカスタマイズをして使うことが大切なのです。定型的な文言しかないひな形の契約書をそのまま使用すれば、個別の不動産売買契約の内容に必要な記載は網羅できないでしょう。

今後は、買主の購入目的や購入後の使用方法に応じて、買主が気になるかもしれない点を含めて細かく確認した点や容認する点を網羅的に列挙し、これらの理由で物件引渡し後に買主が売主に契約不適合責任を請求できないようにする必要があるのです。

この部分は、契約の特約で記載する部分ですから、検討するには、法律の知識や不動産実務の知識が必要になります。

例えば、以下の点に気をつけて特約事項を作っていきます。

①　不動産がこれまでにどのように使用されてきたか？
②　不動産売買代金の値引きをした場合は、その旨
③　不動産に関係する者（隣人など）と重要な交渉等があった場合はその経緯など

いかがでしょうか？

不動産売買契約では、瑕疵担保責任が重要とされてきました。現在は、それは「契約不適合責任」として形を変えて存在しています。

似た部分も多いですが、時代の流れもあり気をつけるべきポイントは変化しています。
不動産売買において、何か問題が起これば基本的には契約書に立ち返ります。そこで思っていたことと違う内容が書かれていれば、いくら主張をしても認められない可能性が高いでしょう。不動産売買契約書に署名捺印をしておきながら、知らなかったでは​通用しない場面が多いでしょう。

不動産売買契約書は、生命保険や車の保険に比べれば、その分量は少ないです。しかし、慣れていない人にとっては読んでも何が重要かわからないことも多いでしょう。また、法律用語や不動産用語の意味がわからず、結局、読んでも理解できないで悩んでいる人はたくさんいます。

不動産取引において、不動産売買契約書は最重要書類です。
不安に感じる点があれば、専門家のアドバイスを受けて、不安を解消して取引に望むようにしましょう。