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自分でする不動産売買と建物滅失時の登記手続き

不動産に関する気になるトピックや情報を配信しています。ご興味のある記事がございましたら、ご参考にしてみて下さい。

不動産を自分で売却する!注意点を解説します

不動産を自分で売却する!注意点を解説します。

 

不動産は土地も建物も高額の金銭が動くことになるので、それぞれの段階に応じて注意するべき事項があります。

不動産会社を選ぶときの注意点、売り出しの時の留意点や、契約時そして引渡し時の注意点を踏まえる必要があります。

そこでそれぞれの段階で自分で不動産を売却するときの注意点をご紹介します。

 

自分で売却する際の注意点

買主を探すのは困難なので、個人で不動産を売却したいとお考えの場合であっても不動産会社を利用するをおすすめします。

しかしどの会社を利用しても高額で売買にいたるとは限りません。

高額で売れてトラブルもない優良な顧客を紹介してくれるのか、手っ取り早く売買に持ち込んで手数料収入を見込んでいるのかは判断が難しいからです。

そこで複数の会社に相見積もりをとることが必須です。

そして相見積もりをとるときには、査定書を出してもらうように注意してください。

書面で出すことに難色を示すような対応なら、いっそのこと選択肢から排除するべきです。

そして実際に売りに出すときには、不動産会社との媒介契約を締結することになりますが、どこまでの範囲で仕事を依頼するのかも明確にしておきます。

その会社が信頼が置けるのであれば専任専属の媒介契約を締結すればいいですが、それほどの広告力も期待できないようなら一般媒介契約を選択して、自分でも買主を探し出せるようにしておくのも選択肢の一つです。

 

いずれにせよ売買物件は売りに出す以上は、購入意欲を喚起できるように綺麗に掃除しておくことは必須です。

敷地内の残置物などは事前に処分しておくのがお勧めです。

 

購入希望者が現れれば売買契約を締結することになります。

一度署名押印してしまうと、原則として解除することはできません。

売主も買主も契約内容を成就できるように法律上の義務を負うことになります。

仮に建物に雨漏りやシロアリ被害が発覚すれば、売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

損害賠償の支払いや最悪の場合契約解除にいたる可能性があります。

中古住宅の売買では家の状態もしっかり確認しておくべきです。

 

売買契約が締結されれば、最後は決済と引渡しで全ての手続きが完了することになります。

ここで注意するべきなのは、住宅ローンに基づく抵当権の処遇です。

すでに住宅ローンを完了していれば、金融機関などに解除証書を発行してもらえば問題なく抹消できます。

しかし残債があるときは売買代金で完済して売買と同時抹消できるように事前に準備することが必須になります。

 

まとめ

今回は自分で不動産の売却をしたいとお考えの方へ向けて、様々な注意点をご紹介しました。

個人で売買を行う際は、くれぐれも大きなトラブルに巻き込まれないように慎重に手続きや交渉を進めてください。

 

 

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不動産を取り壊したら滅失登記をしなきゃならない?怠るとどうなる?

不動産を取り壊したら滅失登記をしなきゃならない?怠るとどうなる?

 

不動産について、「消滅登記」という言葉をご存知でしょうか。

実は、不動産を取り壊したら消滅登記をする必要があります。

仮にこの登記を怠ってしまうと、一体どうなってしまうのでしょうか。

「不動産について調べていて、消滅登記がいまいちよくわからない」とお悩みの方へ向けて、今回は消滅登記について詳しくご紹介します。

 

消滅登記ってなに?

土地や建物などの不動産が滅失したら、減失登記を法務局に申請して該当する不動産登記簿を閉鎖する手続きを踏む必要があります。

土地が滅失するのは、大水害や震災などで土地自体が崩壊するなどの例外的事態に限られますが、建物であれば取り壊す機会は頻繁にあります。

減失登記とは、建物や家屋などを解体したときに法律に基づいて登記簿を閉鎖する手続きのことを指しています。

しかし家屋などを解体しても自動的に不動産登記簿から除去されるシステムにはなっていません。そのため解体後1ヶ月以内に申請する法律上義務付けられています。

とはいっても減失登記を申請しないまま放置されることも珍しくありません。

それでは減失登記を行なわずに怠っている場合、どのような状況が想定されるのでしょうか。

 

もしも消滅登記を行なわなかったらどうなる?

まず減失登記は法律上義務付けられているので、申請を怠った場合には10万円以下の過料に処せられると規定されています。

減失登記の申請期間は建物などが取り壊しなどで滅失した日から起算して1ヶ月以内とされています。

この行政処分を受ける事例はさほどありませんが、全くないとは言い切れないので注意は必要です。

 

また、取り壊したにもかかわらず放置しておくと、市町村は建物が存在していない事実を把握出来ないままになっています。

そのため減失登記を怠っていると、存在しない建物について固定資産税を支払い続けることになるかもしれません。

固定資産税は毎年11日の所有者に課せられることになるので、すみやかに減失登記をしたほうがいいでしょう。

加えて底地の土地を売買するときにも支障になります。

土地を購入するのは住宅やビルを建築することを目的にしていますが、減失登記を申請していないと現況と登記簿の記載にずれが生じることになります。

特に金融機関からの住宅ローンの借入れを予定している場合、金融機関の審査の際にも悪影響を及ぼすことになるのです。

登記簿上存在している建物は土地の担保評価額を著しく下げることになるので、住宅ローンを組むことは事実上不可能になっていしまいます。

従って土地の売買にあたっては減失登記を行なうことは、売主にとって事実上義務付けられていると考えられます。

 

まとめ

今回は不動産における消滅登記をご紹介しました。

慣れない言葉かもしれませんが、不動産を取り壊す際にはとても重要なことなので、あらかじめきちんとした知識を身につけておくと安心できるのではないでしょうか。

今回ご紹介した内容をぜひお役立てください。

 

 

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