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相続不動産の問題点や活用法(不動産管理会社設立など)

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相続した不動産が空き家だった時の活用法!|名古屋市の司法書士がお教えします!

相続した不動産が空き家だった時の活用法!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

親が老人ホームに入ったり、亡くなったりなど、様々な事情から空き家を相続する人が増えてきています。
日本の高齢化に伴い、この動きはどんどん加速していて、最近では空き家の増加が大きな社会問題の一つです。
今回は、相続した不動産が空き家だった時の活用法についてご紹介します。

 


・どうして社会問題になるのか
「空き家の数が増えることはどうしてダメなの?」と感じるかもしれませんが、実は空き家の放置はとても危険な状態なのです。
まず、空き家を放置すると経年劣化により壁や瓦が傷んでいきます。
地震や雪によって家の倒壊が起こる可能性も高くなりますし、万が一倒壊してしまえば、周辺住民の方に迷惑をかけてしまいます。
また、空き家を放置したばかりに不審者が住み着くようになったり、放火などの犯罪を誘発したりといった事例もあるようです。

 

民法717条によると、倒壊によって他人に損害を与えた場合、建物の所有者等は損害賠償責任を負うことになります。
このように、空き家を放置していて良いことは一つもありません。

 

・空き家の活用方法
売却処分ではなく、空き家を活用する方法は、大きく「自分で住む」、「賃貸に出す」の2つに分けられます。

「自分で住む」という選択は、相続人が遠方に住んでいる場合や、空き家の立地が不便な場合は難しいでしょう。

ただし、相続をきっかけに引っ越したい、被相続人の近くの賃貸にもともと住んでいた、という場合は、メリットの大きい活用方法と言えます。他の方法に比べ、手続きも管理も簡単に行うことができます。

「賃貸に出す」という選択をする場合は、貸しに出せるように空き家の修繕が必要になる場合が多いでしょう。

借り手が見つかれば、賃貸収入が入ってくるため、効果的な活用方法の一つです。

しかし、借り手探しを不動産会社に依頼する場合に必要になる仲介手数料をはじめ、上記の修繕費や、維持費など、様々な支出が発生します。

大きな損失を出してしまわないように、十分な計画を立てる必要があるでしょう。

 


・司法書士、弁護士等の専門家の支援が必要な場合
空き家問題に対処しようとしても、自分ではどうしようもできないことがあります。
例えば、空き家の所有者が認知症になり意思表示ができなくなった場合、そのまま不動産を賃貸に出したり、売却したりすることはできません。
その場合、家庭裁判所によって成年後見人を任命してもらわなければなりません。任命された成年後見人がその後の空き家に関する契約や管理を行います。

 

この、成年後見人は、ご家族の方ではなく、司法書士、弁護士等の専門家が任命されるというケースも少なくありません。

どなたが成年後見人となるにせよ、空き家に関する手続きは複雑であるため、多くの場合、司法書士、弁護士等の専門家の支援が必要になるでしょう。

 

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不動産の相続について不動産管理会社を活用する方法!|名古屋市の司法書士がお教えします!

不動産の相続について不動産管理会社を活用する方法!|名古屋市の司法書士がお教えします!

 

賃貸用として建物や土地を数多く所有している方は相続についてお困りではありませんか?
不動産オーナーの方は、日ごろから物件の管理や入居者への対応業務に追われているため、なかなか相続について考える時間がないかもしれません。
そういった方に提案したいのが、相続税対策としての不動産管理会社の設立です。
今回は、不動産の相続に関して、不動産管理会社を活用する方法をご紹介します。

 

不動産管理会社設立のメリット
・所得税対策になる!
日本では、所得税の税率は超累進課税率となっています。
そのため、所得が多い人ほど税率が上がって、負担する必要のある税金が高額となってしまうのです。
こういった場合に、オーナーの親族を役員とした不動産管理会社設立が効果を発揮します。

 

オーナーから不動産管理会社に向けて管理料を払い、役員である親族に給与を支払うと、不動産収入を親族に分散することができるのです。
所得が分散されるということは、親族全体の税負担を引き下げることに繋がります。

 

・相続財産の肥大化を防止することができる!
オーナーが得る不動産所得は新たな資産として蓄積されていきます。
そのため、相続財産がどんどん増えていくということになります。
そこで、オーナーが受け取る家賃や地代を部分的に不動産管理会社の収入に転嫁するという方法があります。
こうすることで、資産の蓄積を抑え、相続財産の肥大化を防ぐことが可能になるのです。

 

・納税資金の準備をすることができる!
将来の相続税の納税資金を準備するために、不動産管理会社に収益不動産を移転させて、収入の一部を給与として相続人である親族に配分するという方法があります。
給与に関しては、受給者に対して住民税と所得税が課せられます。
しかし、給与所得には概算経費が認められているので、地代家賃収入と比較して、課税される金額が小さくなるという効果があると言われています。

 

不動産管理会社設立のデメリット
もちろんメリットがあればデメリットも存在します。
まず、会社設立には一般的に30万円程度の設立コストがかかるという点です。
また、不動産管理会社が赤字の場合であっても、法人住民税均等割という税を負担する必要があります。
他にも、不動産管理会社の社会保険の加入の必要があったり、収入や経費の計算が煩雑で面倒であったりといったデメリットもあります。

 


今回は、不動産の相続について不動産管理会社を活用する方法についてご紹介しました。
面倒だと思われるかもしれませんが、これらの対策を行うことで相続税の金額はかなり変わってきます。
相続について心配がある方は、この機会に一度考えてみてはいかがでしょうか。

 

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