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ごとう相続手続き相談センター

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不動産を相続する場合の特有のトラブル

相続財産の中に、ご自宅などの不動産が含まれることがあります。誰もが直面する不動産のご相続についてよくあるトラブル事例等をご紹介いたします。

ご自身のご相続の参考にしてみて下さい。

不動産相続時に起こりがちなトラブル

不動産の評価方法はどうするのか?

相続財産の中に不動産がある場合、どのように評価額をきめるのでしょうか?

預貯金などは、通帳や残高証明書の金額をそのまま採用すればよいですが、不動産にはそのようなものはありません。しかし、いざ遺産分割などで財産評価をしてその価格相当額で相続人がどれを取得するのかは話し合う場面もあると思います。

不動産の評価額で参考となるものには以下のものがあります。

①地価公示価格
②路線価(相続税評価額となるもの)
③固定資産税評価額(固定資産税の課税の基礎となるもの)
④実勢価格(市場で売買されている価格、一般的には不動産会社の査定額)
⑤不動産鑑定士による鑑定評価額

採用する価格により金額は異なります。目的に応じて使い分ける必要があります。トラブル防止のためには、専門家の説明を相続人全員が聞いたうえで、進めることをお勧めいたします。相続人同士では、当事者ですから自分に有利に言っているのではないかなどの疑いを持たれてしまう可能性もあります。些細なことからお互い疑心暗鬼になって、遺産分割できないのではもったいないので注意しましょう。

とりあえず共有で相続は要注意!!

ご相続が開始して、遺産分割協議をしていなければ、法定相続分で相続している状態になります。各財産につき相続人による共有状態となりますから、財産のうち不動産があれば、不動産も共有となります。

この共有状態で相続人のうち誰かが亡くなれば、その相続人たちとさらに共有となり、どんどん共有関係が複雑化していきます。相続人の数が増えれば、当然全員の合意をとることが難しくなります。

その間の固定資産税の支払いや物件管理もあります。しかし、複雑化し、相続人の数が増えすぎた場合、不動産を売却等の処分をするにも困難になるのです。売却するには共有者全員の同意が必要です。

反対の意思を示す相続人ばかりでなく、高齢で認知症になっていたり、消息不明な相続人がいたりと、合意に至らない理由はさまざまです。

これらの状態を自分の相続人となる配偶者や子供たちに引き継がせるのはかわいそうな話です。

仕方ない場合もありますが、これらのリスクはよく理解しておいた方がよいでしょう。

売却する場合の注意点

相続予定の不動産を売却する場合、売却の前提となる相続手続きではどのようなことに気をつけるべきでしょうか?

誰か代表者1人が相続して、売主として売買すれば簡単そうです。しかし、問題点はないでしょうか?相続税や売った時の譲渡所得税は公平ですか?売却代金を渡すときには贈与税はかかりませんか?このような場合は、税金の面で特に注意が必要です。

また、売却する前に代表者の方が亡くなったらどうなるのでしょうか?不動産の名義は代表者の方です。形式的には代表者の相続財産になりそうです。相続人は売却代金を分ける話を了承してくれるでしょうか?その時の税金問題はどうなるのでしょうか?遺産分割協議の段階できちんと内容を詰めておかないと思わる落とし穴があるのです。

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