相続登記はいつやるべき？手続きのベストタイミングを名古屋の司法書士が解説

法律の期限は「3年以内」。でも実務のベストタイミングは、もっと手前にあります。

相続は、財産を持っていた方（被相続人）が亡くなった瞬間に、法律上当然に始まります。しかし、不動産の名義は自動的には変わりません。相続人が法務局へ申請してはじめて、亡くなった方から相続人へ名義が移ります。これが相続登記です。

まず期限のルールを確認しておきましょう。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務となり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。義務化前に発生した過去の相続もさかのぼって対象となり、こちらは原則として2027年（令和9年）3月31日が期限です。

では、3年の範囲内であれば、いつやってもよいのでしょうか。実務の答えは「遺産分割協議がまとまったら、間を置かずに登記する」です。理由は大きく三つあります。

第一に、合意には鮮度があるからです。相続人全員で「実家は長女が引き継ぐ」とまとまった話し合いも、登記をしないまま年月が経つと、事情の変化や代替わりによって蒸し返されることがあります。協議書を作り、実印をもらい、印鑑証明書がそろっている「熱が冷めないうち」に登記まで済ませてしまうのが、合意を確実な形にする一番の方法です。なお、遺産分割協議で法定相続分を超える不動産を取得した場合は、協議成立の日から3年以内という登記義務の起算も新たに始まります。

第二に、相続人の状況は変わっていくからです。協議を先延ばしにしている間に相続人のどなたかが亡くなれば、その配偶者やお子さまが話し合いに加わり（数次相続）、関係者は一気に増えます。また、ご高齢の相続人が認知症などで判断能力を失うと、遺産分割協議そのものができなくなり、成年後見人の選任という別の手続きが必要になってしまいます。「全員が元気で、話し合いができるうち」は、それ自体が貴重なタイミングなのです。

第三に、他の手続きの期限から逆算する必要があるからです。相続税の申告・納付が必要な方は相続開始から10か月以内という期限があり、納税資金づくりのために不動産の売却を考えるなら、その前提として相続登記が必須です。売却時の税負担を軽くする特例にも適用期限のあるものが多く、登記が遅れるほど選択肢は狭まります。

動き出しの目安としては、四十九日の法要など、相続人が自然に顔を合わせる機会に遺産の分け方の話し合いを始め、協議がまとまり次第、登記に進む流れが現実的です。登記に必要な戸籍収集などの準備は、一般的なご家庭で1〜2か月程度かかりますから、「気づいたら期限」とならないよう、早めの着手をおすすめします。なお、登録免許税は原則として固定資産評価額の0.4％ですが、評価額100万円以下の土地については2027年3月31日までの免税措置もあります。こうした期限のある優遇を使えるのも、早く動く方の特権といえます。

未登記の間、その不動産は法律上「相続人全員の共有」。この状態が長引くほど、危うさは増していきます。

相続登記をしないまま置いておくと、どのような不都合があるのでしょうか。

前提として知っておいていただきたいのは、遺産分割が済むまでの間、相続した不動産は法律上、相続人全員の共有になっているということです（民法898条）。登記簿の名義は亡くなった方のままでも、実体は「相続人みんなの持ち物」であり、しかも誰がどれだけの割合で最終的に引き継ぐのかは、まだ確定していません。

この「宙ぶらりんの共有状態」こそが、トラブルの温床です。ここでは実務上とくに影響の大きい二つのデメリットを、順にご説明します。

あなたが知らない間に共有の登記が入り、見知らぬ業者が「共有者」になることさえあります。

意外に知られていませんが、法定相続分どおりの相続登記（たとえば兄弟3人がそれぞれ持分3分の1ずつとする登記）は、相続人のうちの一人が、他の相続人の同意なく単独で申請できます。遺産分割の話し合いがまとまっていなくても、です。

そして、いったん法定相続分の共有登記が入ると、各相続人は自分の持分だけを自由に処分できるようになります。お金に困った相続人が、自分の持分を共有持分の買取業者へ売却してしまえば、ある日突然、見知らぬ業者がご実家の「共有者」として登場することになります。業者から持分の買取りや共有物分割の請求を受け、望まない売却交渉に巻き込まれるケースは、実際に起きています。また、相続人の誰かに借金があれば、債権者が代位によって法定相続分の登記を入れたうえで、その方の持分を差し押さえることもあります。

さらに注意したいのは、話し合いで不動産を取得することが決まっていても、登記をしていなければ、法定相続分を超える部分は第三者に対抗できないというルールです（民法899条の2）。「実家は自分が相続すると決まったから安心」と登記を後回しにしている間に他の相続人の持分が処分されると、決めたはずの権利を守れないおそれがあるのです。

もうひとつ、実務からの注意点です。相続をめぐっては「とりあえずここに実印を押しておいて」と書類への署名や押印を求められる場面がありますが、内容を理解しないまま応じるのは危険です。登記や処分に関わる重要な書類かもしれません。少しでも不安があれば、押印の前に専門家へご相談ください。

亡くなった方の名義のままでは、契約の相手も、そして家そのものも、待ってはくれません。

二つ目のデメリットは、名義が亡くなった方のままだと、不動産の管理や活用がことごとく進まなくなることです。

不動産を貸す、リフォームする、古くなった建物を解体する、火災保険を掛け直す、隣地との境界を確認する――こうした場面では、必ず「所有者は誰か」が問われます。登記簿を確認して所有者と契約するのが取引の基本ですから、名義が故人のままでは、賃借人も、工務店も、保険会社も、安心して契約に応じることができません。せっかく名古屋市内の借り手がつきやすい立地でも、名義の整理が済むまで賃貸募集すら始められない、ということが現実に起こります。

共有状態のまま進めようとしても、今度は共有のルールが壁になります。民法上、建物の修繕のような保存行為は各共有者が単独でできますが、賃貸に出すなどの管理に関する事項は持分の過半数で決める必要があり、売却や建替えといった処分・変更には共有者全員の同意が必要です。相続人の一人でも連絡が取れなかったり反対したりすれば、その不動産は「貸せない・直せない・売れない」の三重苦に陥ります。

その間も、負担だけは確実に続きます。固定資産税は毎年課税され、未分割の間は相続人全員が連帯して納付義務を負います。誰も住まない家は傷みが早く、管理が行き届かない空き家は、自治体から管理不全の指摘を受ければ固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が跳ね上がるおそれもあります。「誰のものか決まっていない」状態は、収益を生まないまま出費とリスクだけを積み上げていくのです。

「3年以内」は最後の締切。実家とご家族を守る登記は、話し合いがまとまった「その時」が適期です。

以上、不動産の相続登記はいつやるのがよいのか、そして放置した場合のデメリットについて、名古屋の司法書士が解説しました。

相続登記の期限は義務化により「知った日から3年以内」となりましたが、実務のベストタイミングは、遺産分割協議がまとまった直後です。登記を先延ばしにしている間には、他の相続人による法定相続分の登記や持分の処分といった思わぬ事態が起こり得ますし、貸す・直す・売るといった活用の道もすべて止まったままになります。四十九日などの節目で話し合いを始め、まとまったらすぐ登記まで済ませる。この流れを意識するだけで、相続不動産をめぐるトラブルの多くは防ぐことができます。

当事務所は、司法書士と宅地建物取引士の両方の資格を持つ相続と不動産の専門事務所です。相続登記のお手続きはもちろん、「登記のあと、この家をどうするか」という活用・売却のご相談まで、一つの窓口でお客さまごとにオーダーメイドのご提案をいたします。ご相談は無料です。名古屋市中区・丸の内のオフィスで、どうぞお気軽にご相談ください。