不動産を共有で相続する際の注意事項

共有状態における法律関係には以下のものがあります。

民法第２４９条（共有物の使用）
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

民法第２５２条（共有物の管理）
共有物の管理関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

いかがでしょうか？

保存行為（定期的なメンテナンス等）などは、各共有者が単独でできますが、管理行為は過半数、変更行為は全員の同意が必要です。いかに不自由な状態が生まれるかご理解いただけると思います。

仮に良好な共有状態を保てても、共有者にご相続が開始された場合、代わりに相続人が共有者として登場します。

疎遠で知らない相続人や世代の違う相続人との間で感覚のずれからトラブルになることも考えられます。

トラブルとなれば、なかなか共有状態が解消されないことも考えられます。裁判をして共有関係を解消することになるかもしれません。また、いずれご自分も相続で配偶者や子どもたちにこの状態を引き継がせる可能性だって考えられるのです。

いざ売る時になっても問題点はあります。

いくらで売るのか、売るタイミングはいつにするのか、売れない間の固定資産税等の維持費は誰がどのように支払うのか。

一旦紛争性が生じた共有者の間では、何かにつけて意見が一致しません。最後まで嫌な思いをすることも多くなると思います。

結局、共有者の誰か一人でも賛成しなければ売れません。

活用もできず、維持管理の負担だけがずっと続くのです。　

不動産は、保有するだけでお金がかかります。代表的な費用としては、固定資産税・都市計画税があります。

これらは毎年1月1日の所有者に対して課税されます。不動産は活用しないと費用だけがかかってしまう財産なのです。自分で住めば賃料相当額が得しますが、そうでない場合は、他人に貸したりして賃料収入など利益を生まないと負担になってしまいます。

この点が預金などの他の財産とは大きく違う点です。

保有していくにあたり、建物や土地の手入れ、定期的な状態チェックなどをする必要があります。使わないで空き家、空き地にしていると、不法投棄や不法侵入などトラブルに巻き込まれる可能性があります。

旧友者が、順番に現地を訪れるようにした方が良いでしょう。また管理を管理会社等の外部に委託する場合は総統額の報酬が発生します。

不動産の価値を下げないためにも、きちんと維持管理をしていきましょう。

固定資産税は、政策上、住宅用に敷地として利用する場合は、一定額の軽減が設けられています。これらをうまく活用することでいくらか共有状態の負担を軽くできます。

固定資産税の計算は以下のように行います。

固定資産税：課税標準（固定資産税評価額）×1.4％
※名古屋市の場合

なお、同じ人が同じ管轄内に所有する資産のそれぞれの課税標準額の合計額が、次の金額に満たない場合は、固定資産税は課税されません。
土地：30万円
建物：20万円

この軽減特例を考えると、空き家の維持管理が負担だからといって建物を解体して更地にすることは一概に良いとは言えないのです。建物がなくなれば土地は、宅地とは認められなくなってしまいます。駐車場のような雑種地になりかねません。空き家の保有リスクと固定資産税の軽減特例を頭に入れて考えるようにしましょう。

なお、具体的な固定資産税の軽減の特例は、以下のとおりです。ご覧いただければわかるとおり、多くの住宅用地は、本来の課税の6分の1ですんでいるのです。

各共有者は、いつでも共有不動産の分割を請求できます。

共有物の分割方法としては、以下の3つがあります。

①　現物分割
②　代価分割
③　価格賠償（代償分割）

①は、実際に土地を切り分けるような形を指します。分筆登記をして土地を分けます。場合によっては測量が必要になることもあります。土地の形状等により均等に分割ができない事もありますが、その場合は過不足分を金銭の支払いで調整することもあります。

②は、共有の不動産を売却して、売却代金を共有持分で分ける方法です。

③は、誰かが持分を取得する代わりに、持分をあげた共有者に対して金銭を支払う方法です。①の微調整で行う方法に少し似ています。

これらの共有物分割の方法を話し合っても結論が出ない場合、どうするのでしょうか？

この場合は、相続における遺産分割協議と同じく、裁判でして結論を出すことになります。
このように、一度共有状態になってしまうと、それを途中で解消するにもひと苦労することがあります。解決に要する費用がかかってきます。

これまでみてきたように、不動産を共有にするのは大変そうなことはわかって頂けたのではないでしょうか？

共有状態は使い勝手が悪く基本的には良いことはありません。特に不動産は、保有するだけでもお金がかかるのです。放置すれば価値も下がりかねません。お金や手間がかかるのです。

どうしても共有にする場合は、目的をもった共有にしましょう。例えば、「いついつまでには売るからそれまでの間は便宜上共有にする。」といった具合です。

相続した不動産を売る場合、一旦、相続人の方の名義にしなくてはいけません。その場合、相続人の方が複数人いるのであれば、売るまで一時的に共有状態を作ることは仕方ありません。

何となく共有にすることは避けたいところです。