権利証がなくても相続登記はできる？紛失時の対処法を名古屋の司法書士が解説

権利証は「本人の意思」を確認するための書類。だから相続では使いません。

権利証（登記識別情報）が必要になるのは、不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場面です。これらの登記では、所有者が自分の意思で権利を手放す・担保に入れることを確認する必要があるため、本人しか持っていないはずの権利証の提出が求められます。

そもそも、お手元の書類が権利証かどうか分からない、という方も多いはずです。昔ながらの登記済証は、登記申請書の写しなどに法務局の「登記済」という赤い印が押された書類で、表紙に「権利証」「登記済権利証」と書かれた袋に入っていることが一般的です。一方、2005年前後以降に取得した不動産では、「登記識別情報通知」という題名の書類が交付され、12桁の英数字部分に緑色などの目隠しシールや折り込みの目隠しが施されています。探す場所としては、仏壇の引き出しや自宅の金庫、銀行の貸金庫、購入時にお世話になった司法書士事務所の預かりなどが定番です。なお、権利証が見つからなくても所有権そのものが失われるわけではありませんので、その点もご安心ください。

一方、相続登記の原因は所有者の死亡です。亡くなった方の意思確認という手続きはそもそも観念できず、代わりに、戸籍によって相続関係を証明します。具体的には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人の戸籍、遺産分割協議書と印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などをそろえれば、権利証がなくても相続登記は受理されるのが原則です。「権利証がないから相続できない」というのは、よくある誤解の代表格。売買のときの記憶から「登記＝権利証が必要」と思い込んでいる方が多いのですが、相続と売買では、法律上の仕組みがまったく異なるのです。

ただし、例外的に権利証が役立つ場面があります。それは、登記簿に記録された被相続人の住所と、亡くなったときの最後の住所がつながらないケースです。通常は住民票の除票や戸籍の附票で住所の移り変わりを証明しますが、これらの書類の保存期間は2019年の改正で150年に延長されたものの、それ以前に保存期間が過ぎて廃棄された古い記録は今から請求しても発行されず、つながりを証明できないことがあります。何度も転居された方や、長年放置された相続で起こりやすい問題です。このとき、権利証（登記済証）の写しを提出すれば、「登記簿上の名義人と被相続人が同一人物である」ことの有力な証拠になります。平成29年の法務省通達以降、権利証の提出があれば相続人全員の上申書を省略できる運用が広がっており、権利証が「あれば助かる」書類として活躍するのは、実はこの場面なのです。取扱いの細部は法務局によって異なることがあるため、事前確認をしながら進めると安心です。

2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。祖父母の代から名義を放置してきた不動産ほど、この「住所がつながらない」問題に直面しやすくなります。権利証が見つからない場合でも道はありますので、諦めずにご相談ください。

相続登記が終われば新しい登記識別情報が発行されます。問題はそれ以外の場面です。

うれしいことに、相続登記が完了すると、新しい所有者である相続人に対して新たな登記識別情報が通知されます。つまり、親の代の権利証を紛失していても、相続登記さえ済ませれば、その後の売却や担保設定は新しい登記識別情報で問題なく行えます。相続した実家の売却を考えている方は、まず相続登記を終わらせることが一番の近道です。なお、新しく交付される登記識別情報通知は再発行されない一度きりの書類ですから、目隠しシールは剥がさず、封筒のまま貸金庫などの安全な場所に保管することをおすすめします。

権利証の紛失が本当に問題になるのは、ご自身が所有者として売却などの登記をする際に、ご自身の権利証が見つからない場合です。たとえば、生前のお父さまと共有名義だった不動産のご自身の持分について権利証をなくした、あるいはご自身のマイホームの売却時に見つからない、といった場面です。実際、相続をきっかけにご自宅の書類を整理して、はじめて自分の権利証の紛失に気づく方は少なくありません。この場合でも登記ができなくなるわけではなく、法律は代わりの手段を用意しています。代表的なのが、次にご紹介する「本人確認情報」と「事前通知制度」の2つです（このほか、公証人の認証を利用する方法もあります）。

なお、「権利証をなくしたら、誰かに勝手に家を売られてしまうのでは」というご心配もよくお聞きしますが、権利証だけでは登記はできず、実印や印鑑証明書などが必要ですので、直ちに悪用される可能性は高くありません。それでも不安な場合には、登記識別情報を無効にする失効の申出や、不正な登記申請を警戒する不正登記防止申出という制度もあります。近年は詐欺グループによる不動産のなりすまし売買、いわゆる地面師事件も報道されていますので、心配な方は司法書士にご相談ください。

面談と証明書類にもとづく、実務でもっとも使われる確実な方法です。

本人確認情報とは、司法書士などの資格者代理人が、登記を申請するご本人と面談し、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類を確認したうえで、「この方は間違いなく不動産の所有者本人です」という情報を作成して法務局に提供する制度です。権利証を紛失した経緯や不動産の取得経緯などを丁寧にお聞きし、資格者が責任をもって本人であることを証明します。

面談では、いつ・どのような経緯でその不動産を取得したか、権利証をなくした事情、固定資産税の納税通知書など所有の実態がうかがえる資料もあわせて確認します。少し立ち入った質問に感じられるかもしれませんが、これは、なりすましによる不正な登記からあなたの財産を守るための大切なプロセスです。

費用は司法書士への報酬として数万円から10万円程度が目安と、決して安くはありません。しかし、登記申請と同時に確実に手続きを進められるため、売買代金の受け渡しと登記を同じ日に行う不動産取引の決済では、事実上この方法が標準となっています。買主や金融機関に迷惑をかけられない場面では、本人確認情報を選んでおけば間違いない、と考えていただいてよいでしょう。

費用はかからない代わりに、期限と確実性に注意が必要です。

事前通知制度とは、権利証なしで登記申請をした後、法務局から所有者宛てに本人限定受取郵便などで「この登記申請はあなたの意思によるものですか」という通知を送ってもらい、通知書に実印を押して2週間以内に返送することで、本人の意思を確認してもらう制度です。

追加費用がかからないのが最大のメリットですが、注意点もあります。通知を受け取って返送するまでの期限は発送から2週間と短く、うっかり受け取りそびれたり返送を忘れたりすると、登記申請自体が却下されてしまいます。本人限定受取郵便は原則としてご本人が身分証を提示して受け取る必要があるため、入院中の方やお仕事で日中不在がちの方には、受け取りそのものがハードルになることもあります。また、登記簿上の住所から引っ越している場合には前の住所にも通知が送られるなど、手続きが複雑になることもあります。売買の決済のようにその日のうちに確実な処理が求められる取引では使いにくいため、実務では、急がない登記や身内間の手続きで選ばれることが多い方法です。ご自身のケースでどちらが適しているかは、費用と確実性、そしてお相手のある取引かどうかで判断するのがポイントです。迷ったときは、状況をお聞きしたうえで最適な方法をご提案いたします。

「ない」ことより「放置」がリスク。まずは相続登記から始めましょう。

相続登記に権利証は原則不要であり、紛失していても手続きは進められます。権利証が活躍するのは、登記簿上の住所と最後の住所がつながらない例外的な場面と、相続後にご自身が売却などを行う場面ですが、後者も本人確認情報や事前通知制度という代替手段が整っています。「権利証がないから」と相続登記を先延ばしにする理由は、どこにもありません。

むしろ注意すべきは、相続登記の義務化により3年の期限と過料のルールが設けられたこと、そして放置の年数が長いほど、住所のつながりの証明や相続人の増加などで手続きが複雑になっていくことです。権利証を探すために時間を使うより、今ある書類で手続きを始めるほうが、結果として早く確実にゴールにたどり着けます。ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、権利証が見つからないケースや書類がそろわない難しい相続登記も数多くお手伝いしてきました。本人確認情報の作成から相続後の不動産売却まで、司法書士と宅地建物取引士を兼ねる専門家がワンストップで対応し、女性やご高齢の方、外国籍の方にも丁寧にご説明します。

▶「権利証が見つからないけれど大丈夫？」というご相談だけでもお気軽に。
名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。法改正や法務局の運用は変更される場合がありますので、実際のお手続きにあたっては司法書士などの専門家に最新の取扱いをご確認ください。