不動産登記の権利書（登記識別情報）とは？【名古屋のごとう司法書士事務所】

登記識別情報についてご紹介する前に、より説明しやすくするために権利書についてご紹介します。

土地や建物の不動産を売却するなり、担保権を設定するなりする時には、かつては「登記済権利証」という書類が必要でした。

押入れや金庫の中に、ぺらぺらの美濃紙でできた、黄ばみが目立つような書類を目にした経験をお持ちの人も多いでしょう。昔の司法書士は和紙で登記申請書を作成し、法務局がそれに印をする事で権利書（権利証、登記済証）が発行されていました。

俗に「権利書」などとも呼ばれていました。

不動産である土地や建物などを何らかの処分をする際には、法務局で所定の手続きを踏む必要がありますが、その時にそういった書類が必要とされていたわけです。

登記識別情報とは、その役割を担うものです。

不動産登記法の改正により、上記のような登記申請書に法務局が印を押して発行していた紙の権利書がなくなりました。ただし、権利書の制度自体がなくなったわけではなく、それに代わるものが発行されるようになっただけなのです。

それが「登記識別情報」です。

これは、簡単に言うと、パスワードです。

法務局がランダムに設定した12桁の英数字によるものであり、キャッシュカードの暗証番号のように変更して自分の好きなパスワードに設定できるわけではありません。覚えておくようなものでもありません。基本的には、そのまま次回使うまで大切に保管をしていく形になります。

登記識別情報が要求される主な理由は、真の権利者が真意に基づいて処分することを形式的に確認するには、権利書などの書類の提出を求めることが合理的と判断されていたからです。

少なくとも権利書をもって、実印まで押印していればよほどの異常事態が無い限り、真の権利者が処分を行なっているものと考えて間違いないと判断できます。

ところが時代がかわり、めまぐるしく権利関係が変動する可能性のある土地や建物について、膨大な不動産登記簿の管理を長期的に紙ベースで保管・維持することが困難になってきました。

そこで権利関係を法務局のサーバー内に純粋な情報として集中管理すれば、紙ベースで管理するための人的コストや物理的スペースを省略することがかないます。

しかし何らかの不動産の登記をするときには、権利者であることを客観的に証明するものが必須です。

そこで登場したのが登記識別情報です。

登記識別情報とは、一つの土地や建物について、所有権や抵当権などの権利を取得していることを証明しているA4サイズの書面のことで、書類の下端にはミシン目が入っているのが特徴です。

ミシン目にそって切り離すと、紙がめくれる仕様になっています。

そこには13桁のアルファベットとアラビア数字で構成された暗号のような文字列が記載されていますが、この文字列を法務局のサーバーに保管されている情報と照合することで真の権利者である確認を取ることが出来ます。

名義を移転するなど、不動産登記簿の内容変更が可能となるわけです。

つまり登記識別情報では暗号のような文字列が従来の権利書に代替することになるので、書類が盗まれなくても文字列をメモされたりコピーされたりすると権利書が盗まれたのと同じことになってしまいます。

もちろん名義を移すには実印押印や印鑑証明書添付などが必須になるので、勝手に名義をかえることは困難です。

しかし登記識別情報を紛失することは、従来の権利書を紛失するのと同様のリスクがあります。

ちなみに、権利書も登記識別情報も再発行の手続きはありません。紛失等の場合は、権利書や登記識別情報がないものとして、登記手続きをする必要があります。登記ができくなることはありませんが、通常は、別途司法書士による本人確認等が必要になり、費用がかかります。

また、権利書も登記識別情報も、登記申請人に対して発行されるものです。つまり、共有者のうち、1人が保存行為として行った登記申請などの場合、他の共有者には権利書等は発行されず、後日、必要になった時に上記のとおり、別途司法書士の本人確認等が必要になり、トラブルになることがあります。

相続の場面で、法定相続分で共有の登記を相続人の１人で登記する場合は気をつけましょう。

名古屋の司法書士が、今回は不動産においてとても重要な登記識別情報をご紹介しました。

不動産の相続や名義変更、売買ではとても重要な書類の一つであるので、ぜひ正しい知識を備えておくことをおすすめします。

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