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名古屋の司法書士が相続不動産を売却するときの流れを解説!【ごとう司法書士事務所】

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名古屋市の司法書士事務所/相続不動産の売却で押さえるポイント

相続した不動産の売却時の注意点とは?名古屋市の司法書士事務所

「相続した不動産を売却する時の流れを知りたい。」

「不動産売却時の注意点があるならば事前に知っておきたい。」

 

不動産を相続したとき、その不動産を売却して、相続人で売却益を分けることがあります。
そのためには、どんな流れで不動産を売却するのか、何に注意すればいいのかを事前に知っておく必要があります。

 

今回は、名古屋の司法書士が、『相続した不動産売却の流れと注意点』について解説していきます。

1 相続した不動産売却の流れ

相続不動産を売却する場合の流れを見ていきましょう。
まずは相続登記が必要になったり、売却後は税金の申告が必要です。売買だけに気をとられていると大切な手続きがおろそかになってしまいます。

しっかりと把握して忘れずに手続きをするようにしましょう。

1-1 相続登記(所有権移転登記)

不動産の登記簿上の名義が被相続人のままでは、不動産仲介業者に売却を依頼できません。
まず相続登記(所有権移転登記)を行いましょう。仲介業者に売却相談に行くと、まずは相続登記をしましょうという話になります。売却相談に行く前に相続登記をすませておきましょう。そうすることで売却の流れがスムーズには運びます。

 

亡くなった被相続人名義の登記の状態でいきなり売買で買主に変更登記をする事は登記制度上できません。登記は、事実関係を時系列に沿って正確に記録することを基本としています。中間を省略することはできないのです。

 

1-2 不動産仲介業者への依頼

不動産仲介業者に、相続した不動産がいくらで売れるか査定してもらうよう依頼し、問題なければ不動産仲介業者に売却を依頼します。

査定する不動産仲介会社によって査定額が違うことがあります。ここで注意が必要な点があります。この査定額は必ずしも売却できる金額ではないという点です。あくまで現時点での対象不動産の査定額です。買取価格ではありません。ましてやこの段階で買主が具体的にいるわけでしょうから、売れたらいいなという希望的価格ぐらいのイメージをしておいた方が良いかもしれません。

 

しかも、この査定額はある程度の幅があるのが普通です。つまり、ある程度幅の中から客観的に見てふさわしい価格を決定しているのです。個人的にはこの査定額は参考価格ぐらいのイメージです。間違っても一番高い査定額を出したという理由だけで、その会社に仲介を依頼するという発想は持たない方が良いでしょう。

相続後、売り出し価格を決定する権限は所有者の方にあります。査定額を参考にして売り出し価格を相談して決めればよいのです。本当に親身になって相談にのってくれる会社に依頼をする事が一番満足度が高いと思います。本音を隠すような会社は怪しいと思った方が良いかもしれません。

1-3 不動産の売買契約

買い手が見つかると、売買契約を交わします。契約書は通常仲介会社が用意します。細かい条件を事前に調整して確認のうえ、署名捺印等をします。

ここでは、土地であれば、境界線の明示ができるか否か。境界杭が現地にない場合は、測量をして境界線を確定させる必要があるかを確認しましょう。仮に測量を実施する場合は、登記上の面積と測量をした面積で差異が生じることがあります。その場合の売買代金の精算方法も確認が必要です。

1-4 代金決済と売買の所有権移転登記

売買契約後、売却価格の決済と所有権移転登記を行います。
契約時は着手金を支払い、残代金を後日一括で支払う形式が一般的です。この残金一括決済のことを「決済」と呼んでいます。通常は、この決済と同時に所有権が移転し、同日、所有権移転登記の申請も出してしまいます。

不動産の売買における所有権移転登記は、主に買主のためにするものです。したがって、買主としては、売買代金の支払いと同時に登記も100%できる状態を作らないくては心配でお金を払えません。通常の不動産売買では、司法書士が売買契約や所有権移転登記のチェックを行い、立ち会うことで安心して買主の方には売買代金のお支払いをして頂いています。

1-5 確定申告

不動産の売却は、譲渡所得税の対象になるので確定申告を行います。
翌年の3月に確定申告をしますが、税務相談は早めに行かれた方が良いでしょう。1月は比較的まですいていると思われます。申告期限に近づけば近づくほど予約をとるだけでも苦労すると思います。早め早めの行動を心掛けましょう。

2 不動産売却時の注意点

相続登記は、何も考えずに誰かの名義にすればよいというものではありません。
誰にすかでその後のリスクが変わります。

また、名義をつけるとは、その不動産を取得して所有者となります。その後売却をすれば、当然売主としてその相続人に税金が発生するのです。相続不動産を現金で分ける遺産分割をする際には、やり方を間違えないようにしましょう。あとからお金を渡す行為が贈与となり、贈与税の対象になることも考えられます。十分注意をしましよう。

 

相続登記をする前の段階である相続人の間の遺産分割協議で、しっかりと相続人全員で共通理解のもとに売却までを計画する必要があります。

・注意点1:売却時の登記名義を誰にするか

不動産に複数の相続人がいる場合、誰の名義で売却手続きを行うかに注意が必要です。

相続した不動産の売却時には、不動産の名義を一時的に1人の相続人に変更することがほとんどです。

共同所有状態で売却するのが制度上まったく不可能なわけではありませんが、全員で意見を一致させ全員で手続きするのは現実的とは言い難いでしょう。

 

代表相続人の名義で売却する場合は、全員でする手間が省ける代わりに、他の相続人が完全に不動産の所有者でなくなるので、相続人の間のトラブルが起こる可能性を否定しきれません。

信用できる代表相続人を選ぶことが重要になります。

・注意点2:譲渡所得税の特例と控除

譲渡所得税とは、不動産売却により利益(不動産の売却金額から取得費・譲渡費用を引いた金額)が生じたときに課される税です。
特別控除があるときには、不動産売却益から特別控除も差し引いた額で譲渡所得税が計算されます。

 

相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合は、不動産の相続税額の一部をその取得費に加算できる特例措置の対象になります。

また、相続した不動産の売却時に譲渡所得から3000万円を控除できる控除制度もあるため、不動産の売却には時期を見計らう必要があります。

まとめ

名古屋の司法書士が、『相続した不動産売却時の流れと注意点』についての解説をしました。

 

ごとう司法書士事務所では不動産事業会社を運営し実際に売買業務を行う司法書士が在籍する司法書士事務所です。
そのため、不動産の相続登記・所有権移転登記・不動産仲介業を一度に引き受けることができます。
相続した不動産の管理にお困りの方はぜひご相談ください。

 

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