土地等の相続登記はそのままでもよい！？【名古屋のごとう司法書士事務所】

皆さんの中には、親御さんがお亡くなりになったために、不動産の相続をする必要が出てきた、という方が少なからずいらっしゃるでしょう。

そういった方は、突然のことで焦って調べてみても全く参考になる情報が出てこなくて困っているかもしれませんね。それは、当たり前のことです。

しかし、たとえ不動産の所有者が亡くなった場合でも、法律上は不動産の名義変更や名義書換をする義務は発生しません。
義務がないということは放置しておいても罰せられないということです。
そのため、中にはあえて相続登記を行わずにいる方もおられます。

土地などの相続の際、先ほど名義変更や名義書換は行わなくても罰せられないと言いましたが、デメリットは発生します。

ただし、現在、長期間相続登記等がされていない土地について、法務局から通知が相続人に送られる制度が実施されています。相続登記等魅了土地として、登記記録の所有者欄にもその旨記載されます。つまり、登記は誰でも見ることができますから、公示されることを意味します。

相続登記が義務ではないことには変わりありませんが、通知がくると、場合によっては登記申請の添付書類が減る可能性があります。より容易に手続きが可能ですので、このタイミングで相続登記をする事をおすすめします。

次に相続登記をしない事の具体的なデメリットや注意点をご紹介していきます。
 

相続登記を完了しないということは、自分が不動産を相続したことを第三者に認めてもらえません。
そのため、不動産の担保提供や売却を行うこともできません。
これらを考えている方は、相続登記が必須となるのです。

銀行から事業資金等の融資を受ける時に不動産の担保の必要があるとき、相続登記未了のため、すぐに融資を受けられない場合があります。

土地を売却するときは、まずは相続登記をして売主自身の名義に変更をする形になります。被相続員の方の名義から、買主の方への変更登記はできません。あくまで登記は時系列に沿って行う手続きになっているのです。これは、登記制度の公示の重要性から、事実関係を忠実に登記に反映させる必要があるからです。

相続不動産を誰かに貸している場合は、借主が誰が貸主になるのかわからなくなります。賃貸借契約では借主は借主に賃料を支払います。間違った人に支払えば、本当の貸主に再度賃料を支払わなければいけない可能性もあるのです。借主の二重払いの危険です。

したがって、貸主としては登記名義を相続人に変更する相続登記をしておくことで、借主に安心してもらうことができ、円滑に相続不動産の賃貸関係を承継できるのです。

いずれにしても、不動産を何らかの形で有効活用したり、売却する場合には相続登記をすることはさけられないでしょう。

→相続不動産の活用を詳しく知りたい方はこちら

また、相続不動産の有効活用や売却ができない事で、空き家や空き地の問題にも発展するかもしれません。

→空き家と空き地について詳しく知りたい方はこちら

相続人が自分以外にもいる場合、各相続人が各自の法定相続分に沿って不動産の持分を相続することが一般的です。
このように相続した不動産の持分は、各相続人が自分の思い通りに処分することができます。

そのため、お金に困っている相続人がいる場合、その方が勝手に売却したり、担保にしたりすることがあります。

これは、遺産分割協議によって不動産の相続が自分になっている場合でも関係ありません。
その理由は、相続登記を行わないと、自分の所有するものだと認められないからです。
したがって、他の相続人が勝手に処分した場合であっても基本的に有効となってしまうのです。

相続後、知らない他人と不動産を共有する形になることがあり得るのです。これはとても怖いことです。共有のリスクについては別の機会にお話ししますが、処分するには全員の同意が必要ですから、とてもトラブルにつながりやすいのです。

なお、冒頭の法定相続分の不動産の相続登記は、共有状態の保存行為として相続人の1人が相続登記をすることができてしまいます。ただし、自分の法定相続分だけを相続登記することはできません。この場合は、すべての相続人の相続登記をひとりの相続人が行う形です。

このような相続登記では、申請人となっていない他の相続人への登記識別情報は発行されません。後日、他の相続人が登記識別情報の発効を望んでも発行されません。実は、これは隠れた問題点なのです。たまに登記実務を熟知せずにこのような相続登記をしてしまっているケースをみます。登記識別情報がない相続人は売却をする時など、登記申請で登記識別情報が必要な時はない代わりに司法書士の本人確認情報の提供をするなど別途費用や手続きが発生するのです。このためあとからトラブルになる可能性があります。

→登記識別情報がない場合を詳しく知りたい方はこちら

いずれにしても、自分の相続分を相続登記してしまえば、その後売買や譲渡をするのは自由です。第三者に売ったりすれば、まったく知らない第三者と不動産を共有しなくてはいけないのです。このような共有状態と分かって持分譲渡を受ける者はこういった問題のプロである可能性もあり、気をつける必要があります。

→不動産の共有状態の危険について知りたい方はこちら

相続登記を放置している間に、相続人が死亡することがあります。
その場合、数次に渡り相続が発生し、気が付いた時には相続人の数が膨大になっていることがあります。
こうなってしまうと、遺産分割協議は相続人全員の参加が必要であるため、全員から実印をもらうことが難しくなります。

相続人の人数が増えれば、誰かが遺産分割協議ができない方がいる可能性が高くなります。高齢で認知症になっていたり、行方不明であったり、海外に住んでいたり。死亡しているのかもよくわからないケースもあります。こうなると事実上、相続登記が困難になってしまうのです。

土地などをいくら相続登記が完了していなくても、固定資産税等の不動産を維持していくための費用は発生します。やはり、不動産は保有するだけでは単なるお荷物になってしまいます。有効活用してはじめて不動産は生きていきます。

以上、名古屋の司法書士が、相続登記について解説しました。

実際のところ、実は多くの人は相続登記をしています。
これは、やはり相続登記の必要性を理解されたからではないかと思います。事実上、相続登記をしないといけなくなる場面が多いのも事実です。

使用したり活用しなくてはいけない不動産ですから、何かしようとした場合に所有者の確認を求められる場面があります。相続登記がしていなくて、被相続人名義のままの不動産では相続人を所有者として扱ってもらえません。

何年かしてから、相続登記の必要に迫られて慌てて相続登記の依頼を司法書士にするケースもあります。すぐに相続登記ができるケースであればよいですが、前述のとおり、相続書類はそろわなかったり、遺産分割がうまく進まなくて、せっかくの活用や売却のチャンスを逃してしまう方もいます。

思い立った時に相続登記は済ませるようにしてきましょう。