親名義のまま相続登記をしないとどうなる？放置の危険を名古屋の司法書士が解説

「義務も期限もない」は過去の話。今は3年以内・過料ありの時代です。

以前は、相続登記に法律上の義務も期限もなく、罰則もなかったため、名義を放置するご家庭が後を絶ちませんでした。その結果、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で九州の面積を超えるほどに膨らみ、災害復旧や再開発、空き家対策の妨げになる深刻な社会問題となりました。この反省から法律が見直された、というのが義務化の背景です。これを受けて法律が改正され、2024年4月1日から相続登記は義務になりました。

現在のルールでは、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。重要なのは、このルールが2024年4月より前の相続にもさかのぼって適用されることです。過去の相続分は、遅くとも2027年3月31日までに申請しなければなりません。「父が亡くなったのは20年前だから関係ない」ではなく、20年前の相続こそ期限が迫っているのです。

「3年」の数え方にも触れておきましょう。起算点は、相続の開始（亡くなったこと）と、自分がその不動産を取得したことの両方を知った日です。実家のように存在を当然知っている不動産なら、実質的に相続発生から3年と考えておくのが安全です。手続きの費用は、登録免許税が固定資産評価額の1000分の4（評価額2,000万円なら8万円）が中心で、評価額100万円以下の土地については2027年3月31日まで免税措置があります。山林や田畑、私道持分など、金額の小さな土地こそ放置されがちですが、免税を使えば負担を抑えて名義を整理できます。

ここで誤解が多いのが固定資産税です。毎年きちんと納税していても、それは市町村への税金の支払いにすぎず、登記簿上の所有者がご自身に変わるわけではありません。納税と所有権の登記はまったく別の制度です。なお、遺産分割協議がまとまらないなど期限に間に合わない事情がある場合には、自分が相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記という応急措置で、ひとまず義務を果たすことができます。また、2026年4月からは住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化されており、不動産の登記情報を最新に保つことが法律の求める標準になりました。

過料よりも怖いのは、暮らしとお金に直結する実害です。

「過料といっても最大10万円でしょう」と思われた方にこそ、知っていただきたいことがあります。相続登記の放置が本当に怖いのは、罰則ではなく、次の3つの実害が時間とともに大きくなっていくことです。しかも、これらは何かのきっかけ、たとえば売却の話が来た、相続人の誰かが亡くなった、債権者から連絡が来た、という瞬間に一気に表面化します。順に見ていきましょう。

住んでいても、貸していても、名義が動かなければ財産は動かせません。

亡くなった方の名義のままの不動産は、売却することも、担保に入れて融資を受けることもできません。買主への所有権移転も、金融機関の抵当権設定も、現在の所有者が登記簿上明らかであることが大前提だからです。

これは「売るつもりはないから関係ない」という話ではありません。たとえば、親名義の実家に住み続けている方が、老朽化した建物を建て替えたい、リフォームローンを組みたいと思っても、担保を設定できないため融資は受けられません。急に施設への入所資金が必要になって売却しようとしても、そこから戸籍集めと遺産分割協議を始めるのでは、数か月単位の時間がかかり、せっかくの買い手を逃してしまいます。相続した家を人に貸している場合も、借主から見れば「登記簿上の所有者と大家が違う」状態であり、契約の相手方や家賃の支払い先が正しいのか確認できず、無用な不安を与えかねません。相続人間で家賃の受け取りをめぐる争いが起きたとき、名義が整理されていないと解決は一層こじれます。さらに、相続した空き家の売却で使える税金の特例（3,000万円特別控除）には相続開始から3年前後という期限があり、名義の放置はこうした節税のチャンスも静かに奪っていきます。

「実家は長男が継ぐと決めた」——登記していなければ、その約束は外に通じません。

相続人が複数いる場合、登記をしないまま放置された不動産は、法律上、相続人全員が法定相続分で共有している状態です。そして、各相続人は自分の持分を、他の相続人の同意なく売却したり担保に入れたりできてしまいます。近年は相続持分だけを買い取る業者も存在し、ある日突然、見知らぬ業者から共有物分割を求められるという事態も現実に起きています。また、処分するのは相続人本人とは限りません。相続人の誰かに借金があれば、その債権者が法定相続分の登記を代位で入れたうえで持分を差し押さえることもでき、実家の登記簿に突然差押えの記載が現れることもあり得るのです。

さらに注意すべきは、遺産分割協議で「実家は長女が相続する」と決めた後でも、登記を済ませる前であれば危険が残ることです。民法のルールでは、法定相続分を超えて取得した権利は、登記をしなければ第三者に主張できません。他の相続人が法定相続分の登記を入れて自分の持分を第三者に売ってしまえば、あるいはその相続人の債権者が持分を差し押さえれば、協議の内容を盾に取り戻すことは難しくなります。話し合いがまとまったら、すぐに登記までやり切る。これが協議の成果を守る唯一の方法です。

放置の年数は、そのまま「話をまとめる相手の人数」に変わっていきます。

法律上、相続登記が何年経ってもできなくなることはありません。しかし実務では、「事実上できなくなる」ケースが確かに存在します。原因は数次相続、つまり手続きをしないうちに相続人が亡くなり、その配偶者や子へと権利が枝分かれしていく現象です。

たとえば、祖父名義の土地を父の代も放置し、父も亡くなった場合、相続人は叔父・叔母、亡くなった叔父の子（いとこ）へと広がり、二世代の放置で関係者が10人、20人に膨らむことは珍しくありません。当事務所でも、相続人が十数人にのぼり、戸籍の収集と相続人の調査だけで数か月を要したご依頼は決して特別ではなくなっています。その全員から遺産分割協議書に実印をもらう必要があり、なかには音信不通の方、海外在住の方、一度も会ったことのない方も出てきます。海外在住の相続人にはサイン証明などの特別な書類が必要になり、連絡と書類のやり取りだけで数週間単位の時間が流れていきます。協力の見返りにいわゆる判子代を求められたり、行方不明の相続人のために家庭裁判所で不在者財産管理人を選任したり（予納金として数十万円かかることもあります）、認知症の相続人のために成年後見人を立てたりと、追加の手続きと費用が雪だるま式に増えていきます。成年後見人が就くと、本人の法定相続分を確保しない柔軟な分け方は原則できなくなり、「実家は同居していた妹に」という自然な合意すら通らなくなることがあります。話し合いがこじれれば、家庭裁判所での遺産分割調停に進み、解決まで1年以上かかることも珍しくありません。加えて、古い住民票の除票などが廃棄されていて、住所のつながりを証明する書類の準備に手間取ることもあります。相続人が少なく、皆が事情を知っていて、連絡も取り合える「今」こそが、実はいちばん簡単に、いちばん安く手続きできるタイミングなのです。逆にいえば、1年放置するごとに、難易度と費用は少しずつ、しかし確実に上がっていきます。

義務化で「そのまま」の選択肢は消えました。今が最も相続人が少ない日です。

相続登記には、現在は明確な義務と期限があります。そして放置された不動産は、売れない・借りられないという不便にとどまらず、他の相続人による処分の危険にさらされ、時間とともに手続きの難易度と費用が増していきます。かつては「そのままでもよい」と言われることもあった相続登記ですが、義務化を経た今、その選択肢はもうありません。

幸い、ほとんどのケースでは、早く動きさえすれば相続登記は決して難しい手続きではありません。実際、多くのご家庭は相続のタイミングできちんと名義変更を済ませています。放置してしまっているのは「やり方が分からないまま時間が経った」だけのことがほとんどで、戸籍の収集から遺産分割協議書の作成、法務局への申請まで、司法書士がまとめて代行すれば数か月で解決できるケースが大半です。ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、相続人が多数にのぼる複雑な数次相続や、外国籍・海外在住の相続人がいるケースまで幅広くお手伝いしてきました。司法書士と宅地建物取引士を兼ねる専門家として、登記後の売却や活用のご相談までワンストップで対応します。

▶「親名義のままの土地があるけれど、何から始めれば？」というご相談だけでもお気軽に。

名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。法改正や登記実務の運用は変更される場合がありますので、実際のお手続きにあたっては司法書士などの専門家に最新の取扱いをご確認ください。