相続した空き家はどう活用する？5つの活用方法と選び方を名古屋の司法書士が解説

まずは全体像を眺めて、ご自身の状況に当てはめてみてください。

相続した空き家の活用方法は、大きく分けると、宿泊施設（民泊）としての活用、自分で利用する、地域の場として活用する、解体して土地として活用する、人に貸して賃料を得る、の5つに整理できます。どれが正解かは、建物の状態、立地、ご自身の資金と手間のかけられ方によって変わります。順番に見ていきましょう。

選ぶ際の判断軸は、初期費用（いくらかけられるか）、手間（管理にどれだけ時間を割けるか）、収益性（収入を求めるのか、維持できれば十分なのか）の3つです。例えば、費用も手間もかけたくないなら「解体してコインパーキング」や「地域の場としての活用」、収益を重視するなら「賃貸」や「民泊」、費用を抑えて実家を残したいなら「自分で利用」が候補になる、という具合に、この3軸で考えると絞り込みやすくなります。

なお、どの活用方法を選ぶにしても、その前提として亡くなった方から相続人への名義変更（相続登記）が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内（義務化前の相続は原則2027年3月31日まで）に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。活用を考え始めたら、まず登記名義の確認から始めてください。

過去最多のインバウンド需要は追い風。ただし「手軽に始められる」時代は終わりました。

1つ目は、空き家を観光客向けの宿泊施設、いわゆる「民泊」として活用する方法です。

訪日外国人旅行者は2025年に約4,270万人と過去最多を更新し、宿泊需要はかつてないほど高まっています。名古屋も、中部国際空港からのアクセスや大阪・東京の中間という立地から、インバウンドの受け皿として注目されるエリアです。うまく軌道に乗れば、空き家が収入源に変わり、街の活性化にも貢献できます。

ただし、民泊は法制度の枠内で行う必要があります。住宅宿泊事業法に基づく届出民泊は年間営業日数が180日までに制限されており、自治体によっては条例でさらに制限が加わります。年間を通じて営業したければ旅館業法の簡易宿所営業などの許可が必要で、消防設備や近隣対応も求められます。大手予約サイトも無届け物件を排除する運用を徹底しており、「空き部屋を気軽に貸す」感覚で始められるものではなくなりました。間取り変更や設備投資などの初期費用、清掃・管理のランニングコストを織り込み、事業として採算が取れるかを冷静に見極めましょう。

住まい・セカンドハウス・仕事場。いちばん手間の少ない活用法です。

2つ目は、相続した空き家をご自身で使う方法です。現在賃貸にお住まいなら、実家に移り住むことで家賃負担をなくせますし、思い出の詰まった実家を手放さずに済みます。リフォームも、気になる箇所だけに絞れば費用を抑えられます。

住み替えまでしなくても、週末を過ごすセカンドハウスや、テレワークの仕事場、趣味のアトリエとして使う方法もあります。定期的に人が出入りするだけで建物の傷みは大きく減り、管理不全空家と見られるリスクも下がります。

注意したいのは、築年数の古い建物の耐震性と修繕費です。1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた家は、住む前に耐震診断を受けることをおすすめします。また、固定資産税や火災保険料、水道光熱費の基本料金など、持っているだけでかかる費用も忘れずに把握しておきましょう。

収益より「維持と貢献」を重視する選択肢です。

3つ目は、空き家を地域のコミュニティスペースとして活用する方法です。地域住民の集会場、子ども食堂やサロン、サークルの練習場、地域イベントの会場など、空き家が人の集まる場に生まれ変わる事例は名古屋市内でも増えています。

貸し方にも工夫の余地があります。期間を区切って貸せる「定期借家契約」を使えば、「3年間だけ地域団体に貸し、その後の売却や建て替えは改めて考える」という柔軟な使い方ができ、貸したら返ってこないのではという不安を減らせます。また、自治体の空き家バンクに登録して、活用したい団体や移住希望者とマッチングしてもらう方法もあります。

自治体やNPOと連携すれば、改修費の補助制度を利用できる場合もあります。大きな収益は見込めませんが、建物が使われ続けることで傷みにくくなり、地域に喜ばれながら実家を残せるのがこの方法の魅力です。「売りたくはないが、自分で使う予定もない」という方に向いた選択肢と言えるでしょう。

管理の悩みから解放され、売却にも有利。ただし税金の変化に注意。

4つ目は、建物を解体して更地にする方法です。老朽化した建物は、屋根や外壁が強風で飛ばされて通行人や隣家に被害を与えるなど、所有者責任を問われるリスクを常に抱えています。解体すれば、こうした建物管理の悩みから解放されます。

更地にした土地は、駐車場やコインパーキング、トランクルームなどに活用できます。特にコインパーキングは、運営会社によっては初期費用ゼロで土地を貸すだけの方式もあり、「売却を決めるまでのつなぎ」として使いやすい方法です。

売却を視野に入れる場合も、古家付きより更地のほうが買主は建築のイメージをつかみやすく、早く・有利に売れる傾向があります。実務では、売買契約を先に結び、売却代金から解体費用を精算する「更地渡し」もよく使われます。売る相手が決まる前に100万円以上の解体費を自己資金で負担したくない、という売主側の事情に合った進め方です。

解体費用の目安は、木造住宅で坪あたり4～6万円程度、延べ30坪なら120～180万円前後が一般的です（立地や付帯工事で変動します）。自治体によっては老朽空き家の解体に補助金を設けている場合もあるため、着手前に確認する価値があります。

一方で、注意すべきは税金です。建物を解体すると住宅用地特例がなくなり、土地の固定資産税が上がります（小規模住宅用地なら従来の約6分の1の優遇が消えます）。また、一定の要件を満たす相続空き家を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除（いわゆる相続空き家特例）には適用期限や耐震・解体の要件があるため、解体・売却のタイミングは税理士・司法書士に相談しながら決めることをおすすめします。

王道の賃貸経営。リターンの裏にあるリスクとコストを直視しましょう。

5つ目は、空き家を賃貸に出して家賃収入を得る方法です。不動産活用と聞いて最初に思い浮かぶ王道であり、老後の年金を補う収入源としても人気があります。

ただし、築年数の古い実家をそのまま貸せるケースはまれで、通常は水回りを中心にリフォーム費用がかかります。建て替えてアパート経営となれば、金融機関からの借入れという大きなリスクを背負うことになります。入居者募集、家賃滞納、苦情対応、退去時の精算といった管理業務も発生するため、お仕事をお持ちの方は管理会社への委託が現実的ですが、その分の委託料で手取りは減ります。

簡単な数字で考えてみましょう。仮にリフォームに300万円かけて月8万円で貸せた場合、年間の家賃収入は96万円。ここから固定資産税や管理委託料、修繕の積立てを差し引くと、手残りは年70万円前後になることが多く、初期投資の回収にはおよそ4～5年かかる計算です。その間に空室が続けば回収はさらに遅れます。逆に、駅からの距離や周辺の賃貸需要に恵まれた立地なら、これより良い数字も十分あり得ます。

賃貸経営は、空室リスクと収支を自分の目で確かめて計画的に行わないと失敗します。不動産会社の提案をうのみにせず、周辺の家賃相場や入居需要をご自身でも調べたうえで、初期投資を何年で回収できるかを必ず試算してください。数字が合えば、空き家は長期にわたって家計を支える資産として機能してくれます。

放置だけが唯一の不正解。まずは名義と建物の現状確認から始めましょう。

今回は、相続した空き家の活用方法として、宿泊施設（民泊）、自分で利用、地域の場としての活用、解体して土地活用、人に貸す、の5つをご紹介しました。

法改正により、空き家は放置しているだけで固定資産税の増額や過料といった不利益につながる時代になりました。逆に言えば、早く動くほど選択肢は多く、税制上の特例も使いやすくなります。どの活用方法を選ぶにしても、出発点は相続登記による名義の確定と、建物・土地の現状把握です。

名古屋市中区丸の内のごとう司法書士事務所は、不動産事務所（宅地建物取引士）を併設しており、相続登記から空き家の活用・売却のご相談までワンストップでお手伝いしています。お客さまの状況に合わせて「持つ・貸す・売る・壊す」を一緒に整理いたしますので、相続した空き家にお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。