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土地の相続と権利証

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相続登記には権利証(登記済証)はいらない!?

不動産の土地を相続するなら権利証が必要かも!その理由とは?

 

実家の親が亡くなった場合に、遺産のなかに土地を含めた不動産があるとします。

その際には相続登記を申請して、名義変更を行なうことが必要です。

その名義変更を行うには、亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本などの戸籍類のほかに、権利証も必要になるときがあります。

相続登記の際に必ず必要とされる書類の中に権利証は含まれていません。

そのため、紛失しても再発行することが難しい権利証をなくしてもあわてる必要はありませんが、実は相続登記のときに必要になるケースもあります。

そこで今回は、どうして権利証が必要になるのかその理由や意義についてご紹介します。

 

そもそも権利証ってなに?

そもそも権利証とは、正式には登記済み証と呼ばれているものです。

当事者の氏名や住所のほかに不動産物件が末尾に記載されている書面で、末尾に管轄法務局の登記官の朱印が押印されています。

登記済み証を参照すれば故人が所有していた物件を確定することができるので、遺産の全容を把握するための基礎資料の一つとして活用することができます。

特に別荘地や遠隔地などに物件を所有している場合、遺族が把握していない場合があります。

そのようなときには、権利証の記載を手がかりに名義変更するべき物件の調査に役立てることができます。

 

相続の際に権利証が必要な理由

相続によって名義変更をする場合に、権利証が必要になる場合があります。

法律的には人が亡くなった時点で、その人に帰属している遺産の所有権は配偶者や子供や親族に帰属します。

そのため登記済み証はその時点で権利を表象する機能はなくなっていますが、名義を変えるときに必要不可欠になります。

特に亡くなった方が生前に住所の変遷を繰り返していたような場合には注意が必要です。

相続登記を申請する際には、登記名義人と戸籍などで証明された人とが同一人であることを証明しなくてはなりません。

なお、平成17年に改正不動産登記法が施行されて登記制度が変わりました。これは紙ではなくデータで不動産登記を管理していこうとするものです。権利証(登記済証)はこの改正により無くなりました。その代わりに「登記識別情報通知」というものが交付されます。権利証と役割は同じです。

ただし、この登記識別情報通知は、12桁の英数字がランダムに設定されたパスワードが書かれた紙です。したがって、登記申請に使用するときは、紙の権利証のように単純に提出するというよりは、パスワードの提供をする形になります。この改正不動産登記法の実施は順次各法務局で行われました。つまり、この登記識別情報が発行され始めた時期は、各法務局により異なります。

 

住所の変遷の事実は、戸籍の附票を参照すれば把握することができます。

しかし本籍も転籍を繰り返していたりすると、附票の保存期間は5年なので、証明が難しく、この手法が利用できないことがあります。

つまりこのときは住民票や除票を探索して、生前置いていた住所の把握を試みますが、市役所は5年を過ぎた住所記録は破棄することになっています。

その結果、登記簿上に記載されている住所にたしかに居住していたのか否かについての、客観的証拠を取得できない事態があり得ます。

しかし権利証には少なくとも登記をした当時の住所が記載されています。また、権利証は、登記名義を取得した時に所有者に対して発行されたものですから、それを登記申請で提出するということは、被相続人が登記名義人であることを補完する資料になるのです。

 つまり、戸籍類や住民票では登記簿上の住所に住所地をおいていたことは証明できない状況で、権利証があればそれを証明できるということです。

登記済み証の記載と一致すれば名義人の同一性が証明されたものとして、法務局でも相続登記を実行することが可能になります。

ただし、権利証以外にも、公課証明書など、管轄法務局によって必要な書類が異なることがあります。各法務局に確認をする必要があります。

被相続人の住所と登記名義人の住所をつなげる資料がない場合で、権利証や登記識別情報もないときは別途

申述書等の登記申請に間違いない旨の書面を作成して、相続人全員が実印を押して提出するなどの取り扱いが行われています。こちらも登記申請前に、管轄法務局に確認する必要があるでしょう。

この辺りの取り扱いは、個別の事案ごとによって検討する必要があります。法務局に間違いないという心証を抱かせるためのものです。上記の内容は一般的なものですので、必ず必要書類については確認するようにしましょう。

 

まとめ

今回は不動産の土地を相続するなら権利証が必要であるとお伝えしました。

少しでも内容をわかりやすくお伝えできましたか?

この記事が不動産を相続する際の手助けになれば幸いです。

 

 

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