相続登記に権利証は必要？土地を相続したときの登記済証・登記識別情報の扱いを解説

そもそも権利証とは、正式には「登記済証」と呼ばれる書類です。
不動産を取得した際に、法務局で登記が完了したことを示す書類として交付されていたものです。

登記済証には、登記を受けた当事者の氏名や住所、不動産の表示などが記載されています。
また、書面の末尾には、管轄法務局の登記官による登記済の印が押されているのが一般的です。
昔から「土地の権利証」「家の権利証」と呼ばれてきた書類が、この登記済証です。

相続が開始した後、権利証を確認すると、亡くなった方がどの不動産を所有していたのかを把握する手がかりになることがあります。
特に、土地、建物、私道持分、共有持分、別荘地、遠方の不動産などは、相続人がすべてを正確に把握していない場合があります。

たとえば、亡くなった方が昔購入した土地、親族から相続していた土地、遠方の山林や別荘地、名古屋市外の不動産などは、ご家族が存在を知らないままになっていることもあります。
そのような場合、権利証の記載を確認することで、相続登記が必要な不動産を見つけるきっかけになることがあります。

また、権利証には、不動産を取得した当時の登記名義人の住所や氏名が記載されています。
この点が、相続登記ではとても重要になることがあります。

相続登記では、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを確認する必要があります。
通常は、戸籍、住民票除票、戸籍の附票などで住所のつながりを確認します。
しかし、古い住所については、公的書類が保存期間の経過などにより取得できないことがあります。

そのような場合、権利証の記載が、登記名義人と被相続人の同一性を確認するための補助資料になることがあります。

なお、現在は不動産登記法の改正により、従来の紙の登記済証ではなく、「登記識別情報通知」が交付されています。
登記識別情報とは、簡単にいうと、不動産登記で使用する12桁の英数字のパスワードのようなものです。

登記識別情報通知には、12桁の英数字が記載されており、その上に目隠しシールが貼られています。
この情報は、第三者に知られると悪用されるおそれがあります。
そのため、目隠しシールをむやみに剥がさず、そのまま大切に保管してください。

一方で、昔の登記済証も、現在でも意味を失ったわけではありません。
古い権利証であっても、不動産の確認資料や相続登記の補完資料として役立つことがあります。
「古い書類だから不要だろう」と判断して処分してしまうと、後の相続登記や売却手続きで困る可能性があります。

土地や建物の権利証、登記済証、登記識別情報通知は、相続が発生した後も大切に保管しておくことをおすすめします。

相続登記をする際、原則として権利証は必要ありません。
相続登記は、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。
売買や贈与のように、現在の登記名義人本人が登記申請に関与する手続きとは性質が異なります。

売買や贈与による不動産の名義変更では、現在の所有者が登記義務者として登記申請に関与します。
そのため、登記義務者が本人であることを確認するため、権利証や登記識別情報を提供することが通常です。

これに対して、相続登記では、登記名義人である所有者はすでに亡くなっています。
亡くなった方が権利証を使って登記申請をするわけではありません。
そのため、相続登記では、権利証が当然に必要になるわけではないのです。

相続登記では、主に戸籍類によって相続関係を証明します。
そして、遺産分割協議書や相続人の住民票などによって、誰が不動産を取得するのかを証明します。
この意味では、「相続登記には権利証はいらない」という説明は、原則として正しいといえます。

しかし、実際の相続登記では、すべてのケースが同じ書類だけで進むわけではありません。
亡くなった方の住所の変遷、登記簿上の住所との一致、不動産の取得時期、戸籍の附票や住民票除票の保存状況などによって、追加の資料が必要になることがあります。

特に問題になるのが、被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所がつながらない場合です。

相続登記では、登記簿に記載されている所有者と、戸籍上亡くなった方が同じ人であることを法務局に示す必要があります。
通常であれば、住民票除票や戸籍の附票によって住所の移転経過を証明できます。
しかし、転居が多かった場合、本籍を何度も移していた場合、古い住所の記録が保存期間の経過により取得できない場合には、公的書類だけでは住所のつながりを証明できないことがあります。

このような場合に、権利証が補充資料として役立つことがあります。
権利証には、不動産を取得した当時の住所や氏名が記載されているため、登記名義人と被相続人が同一人物であることを説明するための資料になることがあるのです。

ここが、相続登記を難しくしている理由の一つです。
相続登記の添付書類は、単に一覧表どおりに集めれば必ず足りるというものではありません。
個別の相続の事情や、法務局に提出できる証明書類の内容によって、権利証や登記識別情報が必要になる場合があります。

相続によって土地や建物の名義変更をする場合でも、権利証が必要になることがあります。
特に問題になりやすいのは、亡くなった方と登記簿上の所有者が同一人物であることを、戸籍や住民票などの公的書類だけでは十分に証明できない場合です。

法律上、人が亡くなると、その方に属していた財産は相続人に承継されます。
土地や建物などの不動産も、相続開始によって相続人に承継されます。

しかし、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更するためには、法務局に対して、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを示す必要があります。
ここで問題になるのが、登記簿上の住所と、亡くなった方の最後の住所が一致しない場合です。

たとえば、登記簿には「名古屋市中区〇〇」と記載されているのに、死亡時の住所が「名古屋市千種区〇〇」や他県の住所になっている場合があります。
この場合、単に氏名が同じというだけではなく、住所の移転経過を資料でつなぎ、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを説明する必要があります。

通常は、住民票除票や戸籍の附票を取得することで、住所の移転履歴を確認します。
これらの書類で登記簿上の住所から死亡時の住所までつながれば、大きな問題はありません。

しかし、亡くなった方が生前に何度も転居していた場合や、本籍地を何度も移していた場合には、住所のつながりを証明する資料がそろわないことがあります。
また、古い住民票除票や戸籍の附票は、保存期間の関係で取得できない場合があります。

その結果、登記簿上の住所に、亡くなった方が本当に住んでいたのかを、公的書類だけでは確認できないことがあります。
このような場合、権利証が重要な意味を持ちます。

権利証には、不動産を取得した当時の住所や氏名が記載されています。
そして、権利証は、その不動産について登記を受けた所有者に交付された書類です。
そのため、権利証を提出することで、登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であることを補う資料として扱われる場合があります。

つまり、相続登記における権利証は、所有権を直接証明するためだけの書類ではありません。
登記名義人の同一性を確認するための補助資料として使われることがあるのです。

なお、平成17年の不動産登記法改正以降、従来の権利証、つまり登記済証に代わって、登記識別情報通知が交付されるようになりました。
ただし、登記識別情報の制度が開始された時期は、各法務局によって異なります。
そのため、古い不動産については登記済証が存在し、新しい不動産については登記識別情報通知が存在するというように、不動産ごとに書類の種類が異なることがあります。

登記識別情報通知は、紙の権利証とは異なり、12桁の英数字による情報そのものが重要です。
相続登記で常に登記識別情報を使うわけではありませんが、権利証と同じく、不動産の取得時期や登記名義人を確認するための資料として意味を持つことがあります。

そのため、相続登記を進める際には、亡くなった方が保管していた権利証、登記済証、登記識別情報通知があるかどうかを、早めに確認しておくことが大切です。

相続開始後、亡くなった方の住所の移転歴は、通常、住民票除票や戸籍の附票を確認することで把握します。
戸籍の附票には、その戸籍に在籍している間の住所の履歴が記載されるため、登記簿上の住所と死亡時の住所をつなげる資料として使われます。

しかし、亡くなった方が本籍を何度も移していた場合や、古い住所の記録が保存期間の経過によって取得できない場合には、戸籍の附票だけでは住所の移転経過を確認できないことがあります。
住民票除票についても、古いものは取得できない場合があります。

その結果、登記簿に記載されている住所に、亡くなった方が本当に住んでいたのかを、公的書類だけでは証明できない事態が起こり得ます。
相続登記では、この「登記簿上の所有者」と「亡くなった方」が同一人物であることの確認が重要になります。

このような場合に、権利証は重要な補完資料になります。
権利証には、少なくともその不動産を取得して登記を受けた当時の住所や氏名が記載されています。
そして、権利証は、登記名義を取得した際に所有者に交付された書類です。
そのため、権利証を提出することで、亡くなった方がその不動産の登記名義人であったことを補う資料として扱われることがあります。

つまり、戸籍類、住民票除票、戸籍の附票などでは、登記簿上の住所とのつながりを証明できない場合でも、権利証があれば、法務局に対して本人確認の補充資料として提出できる可能性があります。

権利証、つまり登記済証の記載内容と、登記簿上の情報が一致している場合には、登記名義人の同一性を確認する資料の一つとして評価されることがあります。
その結果、他の書類とあわせて、相続登記を進めることが可能になる場合があります。

ただし、権利証があれば必ず足りるというわけではありません。
管轄法務局や事案の内容によっては、不在籍証明書、不在住証明書、固定資産評価証明書、公課証明書、名寄帳、相続人全員による上申書や申述書、印鑑証明書など、別の書類を求められることもあります。

被相続人の最後の住所と登記簿上の住所がつながらず、さらに権利証や登記識別情報も見つからない場合には、相続人全員が「登記簿上の所有者と被相続人は同一人物である」ことを申述する書面を作成し、実印を押印して印鑑証明書を添付するなどの対応が検討されることがあります。

このあたりの取り扱いは、相続登記の中でも実務的な判断が必要になる部分です。
法務局としては、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であると確認できるだけの資料を求めます。
そのため、どの書類で足りるかは、登記簿の記載、戸籍や附票の取得状況、権利証の有無、不動産の所在地、管轄法務局の運用などを踏まえて判断する必要があります。

名古屋で土地や建物の相続登記を行う場合でも、住所のつながりが証明できないケースは珍しくありません。
特に、古くから所有している実家、親から相続した土地、遠方の土地、長年名義変更されていない不動産などでは、権利証や登記識別情報が重要な意味を持つことがあります。

そのため、相続登記を進める際には、戸籍や住民票だけでなく、亡くなった方が保管していた権利証、登記識別情報通知、固定資産税の納税通知書、評価証明書、名寄帳などもあわせて確認しておくことが大切です。
権利証が見つからない場合でも、すぐに相続登記を諦める必要はありません。
ただし、代わりにどの書類で補うかを早めに検討する必要があります。

今回は、土地などの不動産を相続する場合に、権利証が必要になることがある理由についてお伝えしました。

相続登記では、権利証、つまり登記済証や登記識別情報は、原則として必須書類ではありません。
そのため、亡くなった方の権利証が見つからない場合でも、それだけで土地の相続登記ができないと決まるわけではありません。

しかし、登記簿上の住所と亡くなった方の最後の住所がつながらない場合、住民票除票や戸籍の附票が保存期間の関係で取得できない場合などには、権利証が重要な補完資料になることがあります。
権利証には、不動産を取得した当時の住所や氏名が記載されているため、登記名義人と被相続人が同一人物であることを確認するための資料として意味を持つことがあるのです。

つまり、相続登記において権利証は「常に必要な書類」ではありませんが、「あると助かることがある書類」です。
特に、古い土地、長年名義変更されていない不動産、住所変更の履歴が複雑な方の相続では、権利証や登記識別情報通知の有無を確認しておくことが大切です。

土地の相続登記は、単に戸籍を集めれば終わる手続きではありません。
登記簿上の住所、亡くなった方の住所の履歴、戸籍の附票、住民票除票、権利証、登記識別情報などを総合的に確認し、法務局に対して登記名義人の同一性を説明できるように準備する必要があります。

名古屋で不動産の相続登記、土地の名義変更、権利証が見つからない場合の手続きに不安がある方は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
相続登記の必要書類は、事案によって変わります。
ご自身で判断して進める前に、どの書類が必要になるのか、権利証がなくても手続きできるのか、住所のつながりをどのように証明するのかを確認しておくと安心です。

この記事が、土地を相続された方や、権利証が見つからず相続登記に不安を感じている方の参考になれば幸いです。

名古屋の不動産相続、相続登記、土地の名義変更、権利証や登記識別情報に関するご相談は、ごとう相続手続き相談センターへお気軽にご相談ください。