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実家の親が亡くなった場合に、遺産のなかに土地を含めた不動産があるとします。
土地などの相続の際には相続登記を申請して、名義変更を行なうことが必要です。
土地の名義変更を行うには、亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本などの戸籍類のほかに、権利証も必要になるときがあります。
相続登記の際に必ず必要とされる書類の中に権利証は含まれていません。
そのため、紛失しても再発行することが難しい権利証をなくしてもあわてる必要はありませんが、実は相続登記のときに必要になるケースもあります。
そこで今回は、名古屋の司法書士が、どうして権利証が必要になるのかその理由や意義についてご紹介します。
そもそも権利証とは、正式には登記済み証と呼ばれているものです。
当事者の氏名や住所のほかに不動産物件が末尾に記載されている書面で、末尾に管轄法務局の登記官の朱印が押印されています。
相続が開始した後、登記済み証を参照すれば故人が所有していた物件を確定することができるので、遺産の全容を把握するための基礎資料の一つとして活用することができます。
土地でも特に別荘地や遠隔地などに物件を所有している場合、遺族が把握していない場合があります。
そのようなときには、権利証の記載を手がかりに名義変更するべき物件の調査に役立てることができます。
なお、現在は、不動産登記方が改正されており、この登記済証は「登記識別情報」の交付に変更されています。しかし、過去の登記済証は今後も所有者の確認書類として使用しますので、処分しないで今まで通り大切に保管をして下さい。
※登記識別情報とは、具体的にはパスワードです。12桁の英数字がランダムに設定されて発行されます。パスワードのうえには目隠しシールが貼ってあるのでそのままの状態で保管して下さい。
相続登記をする際は、原則は権利証は必要ありません。所有者の方は亡くなっており、その人がする登記申請ではないので、使用することがないのです。
しかし、場合によっては、この権利証を相続登記に添付することもあるのです。相続登記の手続きにおける添付書類は一律ではありません。個別のご相続の形や必要書類の状況によって、追加または補充する意味で別途書面が必要な場面が結構あるのです。
ここが相続登記をさらに難しくしている理由でもあります。
相続によって名義変更をする場合に、権利証が必要になる場合があります。
法律的には人が亡くなった時点で、その人に帰属している遺産の所有権は配偶者や子供や親族に帰属します。
そのため相続開始後、登記済み証はその時点で権利を表象する機能はなくなっていますが、名義を変えるときに必要不可欠になります。
特に亡くなった方が生前に住所の変遷を繰り返していたような場合には注意が必要です。
土地の相続登記を申請する際には、登記名義人と戸籍などで証明された人とが同一人であることを証明しなくてはなりません。
なお、平成17年に改正不動産登記法が施行されて登記制度が変わりました。これは紙ではなくデータで不動産登記を管理していこうとするものです。権利証(登記済証)はこの改正により無くなりました。その代わりに「登記識別情報通知」というものが交付されます。権利証と役割は同じです。
ただし、この登記識別情報通知は、12桁の英数字がランダムに設定されたパスワードが書かれた紙です。したがって、登記申請に使用するときは、紙の権利証のように単純に提出するというよりは、パスワードの提供をする形になります。この改正不動産登記法の実施は順次各法務局で行われました。つまり、この登記識別情報が発行され始めた時期は、各法務局により異なります。
相続開始後、住所の変遷の事実は、戸籍の附票を参照すれば把握することができます。
しかし本籍も転籍を繰り返していたりすると、附票の保存期間は5年なので、証明が難しく、この手法が利用できないことがあります。
つまり、このときは住民票や除票を探索して、生前置いていた住所の把握を試みますが、市役所は5年を過ぎた住所記録は破棄することになっています。
その結果、登記簿上に記載されている住所にたしかに居住していたのか否かについての、客観的証拠を取得できない事態があり得ます。
しかし権利証には少なくとも登記をした当時の住所が記載されています。また、権利証は、登記名義を取得した時に所有者に対して発行されたものですから、それを登記申請で提出するということは、被相続人が登記名義人であることを補完する資料になるのです。
つまり、相続が開始して戸籍類や住民票では登記簿上の住所に住所地をおいていたことは証明できない状況でも、権利証があればそれを証明できるということです。
権利証(登記済証)の記載と一致すれば名義人の同一性が証明されたものとして、法務局でも相続登記を実行することが可能になります。
ただし、権利証以外にも、公課証明書など、管轄法務局によって必要な書類が異なることがあります。各法務局に確認をする必要があります。
被相続人の住所と登記名義人の住所をつなげる資料がない場合で、権利証や登記識別情報もないときは別途
相続登記に関して申述書等の登記申請に間違いない旨の書面を作成して、相続人全員が実印を押して提出するなどの取り扱いが行われています。こちらも登記申請前に、管轄法務局に確認する必要があるでしょう。
相続でのこの辺りの取り扱いは、個別の事案ごとによって検討する必要があります。法務局に間違いないという心証を抱かせるためのものです。上記の内容は一般的なものですので、必ず必要書類については確認するようにしましょう。
名古屋の司法書士が、今回は不動産の土地を相続するなら権利証がある方が良いとお伝えしました。
土地などの不動産の相続を少しでも内容をわかりやすくお伝えできましたか?
この記事が不動産を相続する際の手助けになれば幸いです。
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