ご契約後に相続が開始してしまった場合

売買契約後に売主の方にご相続が開始した場合、買主の方との関係がありますから、早急に相続による名義変更登記（相続登記）をする必要があります。

ところが、相続登記は簡単に終わらない又はできないこともあるのです。ここでは司法書士が実務の現場を踏まえて注意点を解説します。

まず最初に着手するのは、戸籍類の相続関係の証明書集めです。これは、本人が亡くなった証明からはじまり、その相続人となる人が誰かを証明するために必要になります。血のつながり、婚姻関係及び養子縁組などはすべて戸籍に記載されます。

遺産の分け方を話し合うべき当事者を特定することから開始して下さい。一部の相続人でいくら話をまとめても、あとから別の相続人が判明したら、話し合いは最初からやり直しです。遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。ひとりでも相続人が欠けていては、遺産分割協議は成立しません。

なお、実際の戸籍の請求は、本籍を管轄する市区町村に請求します。郵便局で小為替を購入して同封すれば、郵送での請求でも可能です。その場合、転籍等を行っていると、本籍地が点在するため、取得した戸籍を見ながら本籍地をたどる必要があります。原則は、出生から死亡までの記載が全てつながる戸籍一式が必要になります。古い戸籍期の中には、戦時中の火災等でなくなっているものや保存期間経過による廃棄処分しているものありますので、その場合は、仕方ないのでその旨の証明書を取得しておきましょう。取得できなかった証明になります。

また、登記簿上の住所と亡くなった方の住所がつながらないことがあります。亡くなった方の住所の証明は住民票除票や戸籍附票で行います。ただし、保存期間が閉鎖より5年ですので、相続開始からしばらく間が空く場合は、要注意です。この場合でも、相続登記は手続き上可能でしょうが、住民票除票等の代わりに、上申書（登記上の所有者と今回の被相続人が同一である旨のもの）、権利証、公課証明書（固定資産税の課税台帳上の所有者の記載があります）など別途添付書類でない書類を補う形になり、複雑で大変なものになります。

戸籍で相続人を特定します。戸籍も古くは手書きの時代がありました。その時代の戸籍は注意して読み解く必要があります。手書きの字は、書く人の癖もあり読みにくいことが多いのです。わかりにくいものは、ほかの記載部分で同じような文字や数字を見つけて判断したり、わからなければ役所に人に聞いてみるのも良いでしょう。しかし、場合によっては、役所の人でも「おそらくこう書いていると思います」といった事例もあります。

兄弟姉妹が相続人となる場合は、戸籍の取得数も増えます。子がいないことや父母祖父母も亡くなっていることを証明する戸籍が必要となるからです。

いよいよ遺産分割協議です。誰が所有者となり不動産売買を完結させるかを決めます。法定相続分で相続をする場合は、別途遺産分割協議は必要ありません。その場合は、戸籍類等を使って相続登記を申請します。

ここで相続人の中に行方不明者、未成年、認知症の方などがいる場合、注意が必要です。不在者の財産管理人、特別代理人及び成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立てしたりしなくてはいけないかもしれません。相続人本人が行うことができないケースですので、このような場合は専門家に必ず相談をしましょう。

戸籍等、遺産分割協議などがすべて準備できたらいよいよ登記申請です。相続の対象不動産を管轄する法務局に対して相続登記を申請します。なお、登記の完了の目安は、法務局のホームページで公開しています。名古屋市内の名古屋法務局であれば、1週間ぐらいが目安です。地方の法務局はもう少し早く完了することもありますので、登記申請後にチェックするようにしましょう。