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ごとう相続手続き相談センター

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ご契約後に相続が開始してしまった場合

高齢の父親が急ぎで自宅を売る必要があったので、すぐに契約をしていたらその後、急に体調が悪くなってそのままなくなってしまった。実際にそんなケースがあったりします。

このような場合、契約はどうなるのでしょうか?契約は白紙になるのでしょうか?また、相続人に何かやることがあるのでしょうか?

ここでは、不動産売買時の実務上の流れを中心にお話いたします。また、急いで行う必要がある不動産の相続登記についても、司法書士が注意点を解説いたします。

売主として不動産を売買契約後、物件引渡し前の相続開始の場合

不動産の売買契約から物件の引き渡しまで時間がかかることがよくあります。これは、売主の方にとっては、測量や建物解体などのためであり、買主の方にとっては、銀行融資申し込み後の結果待ちのためだったりします。

いずれにしても、売主の方がご高齢であれば、契約後、物件引渡しに1か月でも間があくと、その間で亡くなってしまうことはたまにあります。体調の急変等では仕方ありません。

ではそのような場合、その後の売買契約はどうなるのでしょうか?
相続人が白紙にできるのでしょうか?
 

売主の方が物件引渡し前に亡くなった場合、相続人が売主の立場を承継して引き継ぎます

厄介なのは、相続登記(相続を原因とする不動産の名義変更登記)が必要になるか否かです。結論としては、通常は必要になります。

通常の売買契約では所有権移転の時期を代金全額の支払と同時とする内容になっています。さらに代金支払と物件引渡しも同時です。そうなると、物件引渡し前では、契約時の手付金は受け取っていても、代金全額の支払いがないですから、所有権は以前売主の方のままになるのです。

ここで登記制度について簡単に説明いたします。

登記制度は、権利関係をできるだけ正確に公示することで、不動産取引等を安心して行えるようにするために制度設計されています。つまり、実体の権利関係をそのまま登記記録にも反映させるようになっています。今回の契約後、物件引渡し前の相続開始の場合、所有権の流れとしては、「売主→相続人→買主」となるのです。登記原因を時系列通りの登記簿に記録するため、このような場合は、買主の方への売買を原因とする所有権移転登記のまでに、売主の方から相続人への名義変更(相続登記)をしなくてはいけません。

このような場合、通常は仕方ないので買主の方からも了解を頂き、まず相続登記を行います。売買契約上は、契約後、残代金支払や物件引渡しの期限が設定されていることもありますので、この点は注意しましょう。

しかも、相続登記は着手して完了するまでに時間を要することがある点にも注意が必要です。2~3カ月かかることも普通にあります。相続登記は依頼する司法書士と連携をしながら進めるとよいでしょう。買主の方が土地購入後、家を建築する計画を立てている場合、建築等の工期がずれてしまいます。トラブルにならないように関係者と話し合いながら上手に進めるようにしましょう。

このように不動産取引でご相続が起こってしまった場合、対応を間違うとトラブルになります。司法書士等の専門家にアドバイスを受けながらトラブルを回避するようにしましょう。

 

相続登記の主な流れ

売買契約後に売主の方にご相続が開始した場合、買主の方との関係がありますから、早急に相続による名義変更登記(相続登記)をする必要があります。

ところが、相続登記は簡単に終わらない又はできないこともあるのです。ここでは司法書士が実務の現場を踏まえて注意点を解説します。

 

  • 1
    戸籍等の相続関係書類の収集

まず最初に着手するのは、戸籍類の相続関係の証明書集めです。これは、本人が亡くなった証明からはじまり、その相続人となる人が誰かを証明するために必要になります。血のつながり、婚姻関係及び養子縁組などはすべて戸籍に記載されます。

遺産の分け方を話し合うべき当事者を特定することから開始して下さい。一部の相続人でいくら話をまとめても、あとから別の相続人が判明したら、話し合いは最初からやり直しです。遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。ひとりでも相続人が欠けていては、遺産分割協議は成立しません。

なお、実際の戸籍の請求は、本籍を管轄する市区町村に請求します。郵便局で小為替を購入して同封すれば、郵送での請求でも可能です。その場合、転籍等を行っていると、本籍地が点在するため、取得した戸籍を見ながら本籍地をたどる必要があります。原則は、出生から死亡までの記載が全てつながる戸籍一式が必要になります。古い戸籍期の中には、戦時中の火災等でなくなっているものや保存期間経過による廃棄処分しているものありますので、その場合は、仕方ないのでその旨の証明書を取得しておきましょう。取得できなかった証明になります。

また、登記簿上の住所と亡くなった方の住所がつながらないことがあります。亡くなった方の住所の証明は住民票除票や戸籍附票で行います。ただし、保存期間が閉鎖より5年ですので、相続開始からしばらく間が空く場合は、要注意です。この場合でも、相続登記は手続き上可能でしょうが、住民票除票等の代わりに、上申書(登記上の所有者と今回の被相続人が同一である旨のもの)、権利証、公課証明書(固定資産税の課税台帳上の所有者の記載があります)など別途添付書類でない書類を補う形になり、複雑で大変なものになります。

  • 2
    相続人調査

戸籍で相続人を特定します。戸籍も古くは手書きの時代がありました。その時代の戸籍は注意して読み解く必要があります。手書きの字は、書く人の癖もあり読みにくいことが多いのです。わかりにくいものは、ほかの記載部分で同じような文字や数字を見つけて判断したり、わからなければ役所に人に聞いてみるのも良いでしょう。しかし、場合によっては、役所の人でも「おそらくこう書いていると思います」といった事例もあります。

兄弟姉妹が相続人となる場合は、戸籍の取得数も増えます。子がいないことや父母祖父母も亡くなっていることを証明する戸籍が必要となるからです。

  • 3
    相続方法(遺産分割協議など)の決定

いよいよ遺産分割協議です。誰が所有者となり不動産売買を完結させるかを決めます。法定相続分で相続をする場合は、別途遺産分割協議は必要ありません。その場合は、戸籍類等を使って相続登記を申請します。

ここで相続人の中に行方不明者、未成年、認知症の方などがいる場合、注意が必要です。不在者の財産管理人、特別代理人及び成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立てしたりしなくてはいけないかもしれません。相続人本人が行うことができないケースですので、このような場合は専門家に必ず相談をしましょう。

  • 4
    相続登記の申請

戸籍等、遺産分割協議などがすべて準備できたらいよいよ登記申請です。相続の対象不動産を管轄する法務局に対して相続登記を申請します。なお、登記の完了の目安は、法務局のホームページで公開しています。名古屋市内の名古屋法務局であれば、1週間ぐらいが目安です。地方の法務局はもう少し早く完了することもありますので、登記申請後にチェックするようにしましょう。

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