相続した不動産を売却する2つのポイント【名古屋のごとう司法書士事務所】

相続をした不動産を売却することを考える時、最初の手続きはいわゆる不動産の相続登記です。これは、相続が開始したことによる不動産名義の変更手続きを言います。

相続登記は一般的には手続き自体が難しいと言われています。また、相続に際して、遺産分割協議などを行う場合、上手く進めないと話し合いがこじれる場合もあります。十分注意をして相続を進めるようにしましょう。

相続不動産に限らず、不動産には登記という登録制度があります。土地の㎡数や地目、家の構造、床面積といった基本情報から、所有者の住所氏名といった重要な情報まで記録されています。ただし、これらの登記事項は、自動的に変更されません。権利者が自分で登録しなくてはいけないのです。

したがって、不動産を相続で取得すれば、登記名義の変更も自分でしなくてはいけません。これが、相続を原因とする所有権移転登記のことです。そもそも、不動産の所有者を明らかにするのが不動産登記の制度です。高額になる不動産取引の安全を担保するために設けられています。そのため、不動産の所有者が変わる場合にはその旨の登記が必要です。
相続によっても、不動産の所有者が変わるので、所有権移転登記が必要になります。それを相続登記といいます。

相続登記には期限もなければ、法律上の義務もありません。そのため、相続登記がなされておらず、所有者不明となっている土地が数多く存在します。その土地の総面積は九州を超えるほどである、という推計もあり、社会問題化しています。

しかし、国がこの問題を重要視しています。国民の重要な財産である不動産を流動化させ、活性化することで経済を元気にしようとしています。そこで、今後は、相続登記の義務や強制的に登記簿に現在の所有者が記載されるような対策がとられていくと思われます。

相続した不動産を処分するためには、自分名義の登記にしておく必要があるからです。登記をしなければ不動産に対する自らの権利を第三者に主張することができません。ここで言う処分とは、不動産の売却や、不動産を担保にする場合を指します。
ゆえに、相続した不動産を売却したいなら、まず相続登記が必要です。買主の方を安心させるためにも登記名義をきちんと変更しておきましょう。不動産取引の実務では売買契約までには相続登記を済ませることが多いのです。仮に所有者でない人と不動産売買契約をしても契約は有効です。他人物売買といって、法律上は契約は有効とされているのです。ただし、他人物売買をした売主は、買主に物を引き渡す義務が生じます。しかし、こういった場合は代金だけを受け取って逃げてしまい、買主は物も手に入らず、お金も失うケースがありますので、十分注意が必要です。

一般的には、登記簿に所有者と記載されている方を所有者と推定します。登記制度が厳格な手続きになっているので、登記事項には信頼があるのです。また、このような役割から、登記手続きでは中間を省略するようなことが基本的にはできません。例えば、被相続人名義の不動産を相続人が売却した場合、相続登記をしないで、直接買主名義に変更はできないのです。不動産に関する権利関係を時系列に沿って変更登記をしていかなければならないのです。

相続後、自分たちだけで利用している不動産であれば、ある程度登記の変更をほっておいても大丈夫かもしれませんが、不動産はいずれ現在の所有者の名義にしなくていけない場面がきます。その場合でも、基本的には上記のとおり、中間省略ができませんから、過去にさかのぼって登記をしていかなくてはいけないのです。つまり、結局、相続登記の問題を次の世代に先送りしているだけなのです。

相続した不動産を売却したとき、不動産の売却代金から不動産売却にかかった費用（取得費・譲渡費）を差し引いた額が譲渡所得になります。そして、その譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。

相続税がかかる場合、相続税の期限（相続開始後10ヶ月）から3年以内に売却すれば、相続税の一部が取得費に加算されるため、譲渡所得税を抑えることができます。相続税の支払いが必要な場合には、この点にも注意することがおすすめです。

対象不動産が、被相続人の居住用不動産（自宅）の場合は、3000万円特別控除の特例も使えるかもしれません。要件をしっかり確認して、賢く売却するようにしましょう。

以上、名古屋の司法書士が相続した不動産を売却するための手続きやそのベストなタイミングについて解説しました。

相続した不動産を売却するポイントは、相続登記が必要な点です。そして相続登記は時間が経てば経つほど手続きが煩雑になります。お早めに、相続登記のプロである当事務所までご相談ください。

相続不動産を売却する場合、スタートとなる遺産分割協議や相続登記から、戦略的に手続きをする事で相続トラブルや節税に繋がります。相続登記と売却は一連のものとして考えるといいでしょう。

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