不動産相続の注意点4選｜相続登記・遺産分割・遺言書を名古屋の司法書士が解説

不動産を相続するときに、まず決めなければならないのは、誰がその不動産の名義人になるのかという点です。

相続登記では、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続人の名義へ変更します。
そのため、相続人のうち誰が不動産を取得するのかを明確にしなければ、登記手続きを進めることができません。

たとえば、相続人が長男、長女、二男の3人で、亡くなった父名義の自宅がある場合を考えます。
長男がその家に住み続けるのであれば、長男が自宅不動産を取得する内容で話し合いをすることが多いでしょう。

しかし、他の相続人が何も受け取らないまま納得できるとは限りません。
最初は「自分は不動産はいらない」と言っていたとしても、後から「やはり自分の相続分も考えてほしい」と言われることがあります。

このときに大切なのは、「不動産はいらない」という言葉の意味を丁寧に確認することです。

不動産の名義はいらないのか。
相続財産そのものを何もいらないのか。
不動産はいらないが、代わりに預貯金や代償金は受け取りたいのか。

この違いを曖昧にしたまま進めると、後で相続人間の認識が食い違い、トラブルになることがあります。

不動産を一人の相続人が取得する場合には、他の相続人に代償金を支払う方法もあります。
代償金とは、不動産を取得する相続人が、他の相続人に対して一定の金銭を支払うことで、相続分の調整をするものです。

たとえば、長男が自宅不動産を取得し、長女や二男に一定額の金銭を支払う形にすれば、不動産を共有にせずに済みます。
共有にすると、将来売却するときや担保に入れるときに、共有者全員の協力が必要になります。
そのため、将来の管理や売却を考えると、不動産の共有は慎重に判断する必要があります。

また、相続人本人ではなく、その配偶者や子どもが話し合いに強く関与することで、話がこじれることもあります。
もちろん、家族として心配する気持ちは自然なことです。
しかし、法律上、遺産分割協議に参加するのは相続人本人です。
相続人の配偶者は、原則として遺産分割協議の当事者ではありません。

相続人以外の家族が前面に出すぎると、他の相続人から反発を受けることがあります。
「本人は納得しているのに、配偶者が口を出している」と受け取られると、感情的な対立に発展しやすくなります。

不動産相続では、誰が名義人になるのかを決めるだけでなく、他の相続人が納得できる説明や調整も重要です。
特に、実家、収益物件、土地、駐車場など、価値や思い入れのある不動産が含まれる場合には、早い段階で方向性を整理しておくことが大切です。

相続登記を急ぐ前に、まずは相続人全員の意向を確認し、遺産分割協議書の内容を慎重に作成することが、不動産相続の第一歩になります。

不動産を相続する場合、遺言書があるかどうかは非常に重要です。

遺言書がある場合とない場合では、相続手続きの進め方が変わります。
遺言書の内容によっては、相続人全員で遺産分割協議をしなくても、不動産の相続登記ができることがあります。

たとえば、遺言書に「自宅不動産は長男に相続させる」と記載されていれば、その内容に基づいて長男名義へ相続登記を進めることが考えられます。
一方で、遺言書がない場合には、原則として相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決める必要があります。

遺言書には、公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言などがあります。
実務上、特に注意が必要なのは自筆証書遺言です。

自筆証書遺言は、自分で書くことができるため、比較的手軽に作成できます。
その反面、法律で定められた方式に合っていないと、遺言書として無効になる可能性があります。

たとえば、日付がない、署名押印がない、財産の特定が不十分である、訂正方法に問題があるといった場合には、相続登記で使用できないことがあります。
また、内容があいまいな場合には、法務局で登記できるかどうかが問題になることもあります。

さらに、自筆証書遺言については、家庭裁判所での検認手続きが必要になる場合があります。
検認とは、遺言書の状態や内容を確認し、後日の偽造や変造を防ぐための手続きです。
検認は遺言の有効性を判断する手続きではありませんが、検認を経なければ相続登記などの手続きに進めないことがあります。

遺言書を見つけた場合に、絶対にしてはいけないのは、勝手に開封したり、内容が気に入らないからといって隠したり、破棄したりすることです。
遺言書を隠したり破棄したりした場合、相続人としての権利を失う可能性があります。
そのため、遺品整理の際に遺言書らしきものが見つかった場合には、すぐに専門家へ相談することをおすすめします。

また、遺言書があるからといって、必ずすべての問題が解決するわけではありません。
遺留分の問題が発生することもあります。
遺言書に記載されていない不動産や預貯金が残っていることもあります。
遺言書の内容と現在の不動産の登記簿上の表示が一致せず、追加資料が必要になることもあります。

特に不動産の相続登記では、遺言書の文言が重要です。
「相続させる」と書かれているのか、「遺贈する」と書かれているのかによって、登記手続きの方法や必要書類が変わることがあります。

そのため、不動産を相続する場合には、まず遺言書の有無を確認し、遺言書がある場合には、その内容で相続登記ができるかどうかを確認することが大切です。

名古屋で相続登記のご相談を受ける中でも、遺言書が見つかったものの、内容が不明確で手続きに迷うケースがあります。
遺言書がある場合ほど、自己判断で進めず、相続登記に使える内容かどうかを早めに確認することが重要です。

不動産相続で意外に多いのが、相続人をすべて把握できていないケースです。

相続人は、家族の記憶や現在の親族関係だけで判断するものではありません。
戸籍を出生から死亡までたどって確認し、法律上の相続人を確定する必要があります。

たとえば、亡くなった方に離婚歴がある場合、前婚の子が相続人になることがあります。
また、家族が知らなかった認知した子がいる場合、その子も相続人になることがあります。
亡くなった方に子どもがいない場合には、兄弟姉妹や甥姪が相続人になることもあります。

このような相続人は、普段の親族付き合いの中では把握できていないことがあります。
しかし、不動産の相続登記では、相続人全員が関係します。

遺言書がない場合、遺産分割協議を成立させるには、原則として相続人全員の同意が必要です。
一人でも相続人が欠けた遺産分割協議は、後から無効になる可能性があります。

そのため、相続登記を進める前に、戸籍を正確に集め、相続人を確定することが非常に重要です。

特に、面識のない相続人が見つかった場合には、最初の連絡方法に注意が必要です。
突然、見知らぬ人から「相続手続きに協力してください」と連絡が来れば、相手が警戒するのは当然です。

不動産を誰が取得したいのか。
どのような相続財産があるのか。
なぜその人の協力が必要なのか。
相続分についてどのように考えているのか。

これらを丁寧に説明しなければ、相手に不信感を持たれてしまうことがあります。

また、相続人の中に疎遠な人がいる場合、感情面の問題も無視できません。
過去の家族関係、親族間の不公平感、介護の負担、葬儀への関与などが影響し、単純な財産分けの話では済まないことがあります。

不動産がある相続では、財産の評価額も大きくなりやすいため、相続人の立場によって受け止め方が変わります。
自宅不動産を一人の相続人が取得する場合、他の相続人からすれば「自分の取り分はどうなるのか」と感じることもあります。

このような場合に、強引に遺産分割協議書への署名押印を求めると、かえって話がまとまらなくなることがあります。
相手の立場を尊重しながら、必要な情報を開示し、誠実に進めることが大切です。

司法書士が関与する場合には、戸籍の確認、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成、不動産の相続登記までを整理して進めることができます。
ただし、相続人間で深刻な争いがある場合には、弁護士への相談が必要になることもあります。

不動産相続で大切なのは、最初の段階で相続人を正確に確認することです。
「家族は全員わかっているはず」と思っていても、戸籍を集めるまで確定できないケースはあります。

相続登記を確実に進めるためには、まず相続人調査を丁寧に行うことが欠かせません。

不動産を相続するときには、相続財産の全体を把握することも重要です。

相続財産の中で、自宅不動産は比較的わかりやすい財産です。
家族が住んでいた家や土地であれば、相続人もその存在を知っていることが多いでしょう。

しかし、相続財産は自宅だけとは限りません。
亡くなった方が、遠方の土地、山林、畑、雑種地、共有持分、古い建物などを所有していることがあります。
相続人がまったく知らなかった不動産が、後から見つかることもあります。

特に注意したいのは、固定資産税がかかっていない不動産です。
評価額が低い土地などは、固定資産税の納税通知書が届かないことがあります。
そのため、相続人が存在に気づかないまま、長年放置されることがあります。

また、昔購入した山林や原野、利用価値の低い土地などが残っている場合もあります。
いわゆる原野商法で取得した土地や、場所もよくわからない土地が相続財産に含まれていることもあります。

このような不動産でも、登記名義が亡くなった方のまま残っていれば、相続登記の対象になります。
価値が低いからといって、当然に無視してよいわけではありません。

不動産を調査する方法としては、固定資産税の納税通知書、名寄帳、権利証、登記識別情報通知、売買契約書、過去の郵便物などを確認することが考えられます。
市区町村で名寄帳を取得すると、その市区町村内で亡くなった方が所有していた不動産を確認できる場合があります。

ただし、名寄帳は市区町村ごとに管理されています。
名古屋市内の不動産は確認できても、他の市町村にある土地までは当然には出てきません。
そのため、亡くなった方が過去に住んでいた地域、実家のある地域、別荘や農地を所有していた可能性のある地域についても確認が必要になることがあります。

また、最近は不動産以外にも、相続人が把握しにくい財産が増えています。
ネット銀行、ネット証券、暗号資産、FX口座、電子マネー、ポイント、サブスクリプション契約など、いわゆるデジタル遺産の問題です。

通帳や証券会社からの郵便物がない場合、相続人が気づきにくいことがあります。
スマートフォンやパソコンの中に情報が残っていても、ログインできなければ財産の把握が難しくなります。

相続手続きでは、預貯金や不動産だけでなく、借金や保証債務などのマイナス財産も確認する必要があります。
財産があると思って相続したところ、後から多額の債務が見つかることもあります。

そのため、相続が発生したら、まず財産関係をできるだけ広く調査することが大切です。

不動産については、固定資産税の書類、名寄帳、登記簿、権利証などを確認します。
預貯金については、通帳、キャッシュカード、銀行からの郵便物を確認します。
証券や保険については、証券会社、保険会社、郵便物、メールなどを確認します。
デジタル資産については、スマートフォン、パソコン、メール、アプリ、パスワード管理の有無などを確認する必要があります。

相続財産の把握が不十分なまま遺産分割協議をしてしまうと、後から新たな財産が見つかったときに、再度話し合いが必要になることがあります。
特に不動産が後から見つかった場合には、追加で遺産分割協議書を作成し、相続登記を行う必要が出てきます。

不動産相続では、目の前の自宅だけでなく、亡くなった方が所有していた可能性のある財産全体を確認することが重要です。

不動産を相続した場合、単に名義変更をすればよいというわけではありません。

誰が不動産の登記名義人になるのか。
遺言書があるのか。
把握していない相続人はいないか。
自宅以外に相続財産はないか。

これらを確認しないまま手続きを進めると、後から相続人間のトラブルになったり、相続登記が止まってしまったりすることがあります。

特に不動産は、現金のように簡単に分けられません。
一人が取得するのか、共有にするのか、売却するのかによって、相続人全員の将来に影響します。

また、遺言書がある場合でも、その内容で登記できるかどうかを確認する必要があります。
自筆証書遺言であれば、検認手続きが必要になることもあります。
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成する必要があります。

さらに、戸籍を調べた結果、これまで知らなかった相続人が見つかることもあります。
遠方の土地や評価額の低い不動産など、相続人が把握していなかった財産が出てくることもあります。

不動産相続では、最初の確認がとても大切です。
相続人、相続財産、遺言書、不動産の登記内容を整理したうえで、どのように名義変更を進めるかを考える必要があります。

名古屋で不動産を相続された方、相続登記を進めたい方、相続した不動産を売却するか迷っている方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

ごとう司法書士事務所では、名古屋を中心に、不動産の相続登記、遺産分割協議書の作成、相続人調査、相続不動産の売却に関するご相談をお受けしています。

相続は、放置しているうちに相続人が増えたり、必要書類の取得が難しくなったりすることがあります。
早めに整理しておくことで、手続きの負担や家族間のトラブルを減らすことができます。

名古屋で不動産相続や相続登記についてお悩みの方は、ごとう相続手続き相談センターまでお気軽にご相談ください。