不動産を相続したときに起こりやすい問題点｜名古屋の司法書士が解説

不動産相続で最も起こりやすい問題の一つが、相続人同士の意見の対立です。

たとえば、亡くなった方に配偶者と子どもがいる場合、法律上の相続分は一定の割合で定められています。
しかし、実際の相続財産が自宅不動産だけであったり、財産の大部分が不動産であったりする場合には、法定相続分どおりにきれいに分けることが難しくなります。

預貯金であれば、金額を計算して分けることができます。
しかし、不動産は土地や建物そのものを簡単に分割することができません。

そのため、相続人の間で次のような話し合いが必要になります。

誰が不動産を取得するのか。
売却して現金で分けるのか。
相続人の一人が住み続ける場合、他の相続人に代償金を支払うのか。
共有名義にする場合、将来の管理や売却をどうするのか。
固定資産税、修繕費、管理費を誰が負担するのか。

特に実家の相続では、単なる財産の問題だけではなく、感情面の問題が大きく関係します。

「親の介護をしてきたのは自分だ」
「兄弟の中で自分だけが親から援助を受けていない」
「実家を売るのは気持ちの整理がつかない」
「公平にするなら売却してお金で分けるべきだ」

このような考え方の違いが表面化すると、話し合いが長期化し、いわゆる「争族」になってしまうことがあります。

不動産相続で大切なのは、感情だけで結論を出さないことです。
もちろん、家族の思いやこれまでの経緯は大切です。
しかし、不動産には、登記、税金、管理費、売却価格、将来の処分可能性といった現実的な問題が必ず関係します。

そのため、早い段階で次の点を整理しておくことが重要です。

不動産の評価額。
固定資産税などの維持費。
売却した場合の見込額。
相続登記に必要な手続き。
共有名義にした場合の将来リスク。
不動産を取得する人と取得しない人との公平性。

また、生前対策としては、遺言書を作成しておくことも有効です。

ただし、遺言書を作成すれば、必ずすべての問題が解決するわけではありません。
誰にどの不動産を残すのかだけでなく、なぜそのような分け方にしたのか、配偶者の生活をどう守るのか、他の相続人にどのような配慮をするのかといった視点も重要です。

遺言書の内容によっては、相続人の間に不満が残ることもあります。
そのため、財産の分け方だけではなく、残された家族が納得しやすい形を考えることが大切です。

すでに相続が発生している場合には、相続人だけで話し合いを続けるよりも、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

専門家が関与することで、相続関係、必要書類、遺産分割協議書、相続登記、不動産売却の前提となる名義変更などを整理しやすくなります。
また、手続きを客観的に進めることで、相続人同士の疑心暗鬼を防ぎやすくなります。

 

不動産相続では、「誰が得をするか」だけで考えるのではなく、「どうすれば将来まで問題を残さないか」という視点が大切です。

相続する不動産が多い場合には、税金の問題も無視できません。

相続財産が一定額を超える場合には、相続税の申告が必要になることがあります。
相続税には基礎控除がありますが、不動産を複数所有している場合や、名古屋市内など評価額が高い地域に土地建物を所有している場合には、相続税の課税対象となる可能性があります。

不動産は、預貯金と違ってすぐに現金化できる財産ではありません。
そのため、相続税が発生する場合には、納税資金をどのように準備するかも重要な問題になります。

たとえば、相続財産の大部分が不動産で、預貯金が少ない場合、相続税を支払うために不動産を売却しなければならないケースもあります。
しかし、不動産の売却には時間がかかることが多く、希望する時期に希望する価格で売れるとは限りません。

また、不動産の種類によって、評価や税務上の取扱い、将来の管理負担も異なります。

自宅として使っていた土地建物。
賃貸アパートや賃貸マンション。
空き家になっている実家。
駐車場。
農地や山林。
共有名義の不動産。

それぞれ、評価方法、売却のしやすさ、維持費、管理の手間が違います。

特に賃貸物件を相続する場合には、相続税評価だけではなく、相続後の賃貸経営としての収支も確認する必要があります。

賃貸物件は、相続税評価の面では一定の評価減が考えられる場合があります。
しかし、実際に所有を続けるとなると、空室リスク、修繕費、固定資産税、管理会社への費用、入居者対応などの負担が発生します。

相続税対策として不動産を所有していたとしても、相続後にその不動産を引き継ぐ人が、賃貸経営を続けられるとは限りません。

築年数が古くなれば、大規模修繕が必要になることがあります。
入居者が減れば、家賃収入より維持費の方が重くなることもあります。
相続人の中に不動産管理に関わりたくない人がいる場合、管理方針をめぐって対立することもあります。

したがって、不動産が多い相続では、単に「相続税がかかるかどうか」だけで判断してはいけません。
相続後に、その不動産を誰が管理するのか、賃貸を続けるのか、売却するのか、将来的にどのような負担が発生するのかまで考える必要があります。

また、不動産を誰が取得するかによって、相続税だけでなく、その後の所得税、固定資産税、譲渡所得税、登録免許税などにも影響が出ることがあります。

相続登記をする際にも、どの相続人の名義にするかは重要です。
後で売却する予定がある場合には、売主になる人、税金を負担する人、売却代金を受け取る人をあらかじめ整理しておく必要があります。

税金の具体的な判断は税理士の領域になりますが、相続登記や不動産売却の流れとは密接に関係します。
そのため、不動産が多い相続では、司法書士、税理士、不動産の専門家などと連携しながら、全体像を見て進めることが大切です。

特に名古屋市内やその周辺の不動産は、地域によって評価額や売却可能性が大きく異なります。
不動産の場所、面積、接道、建物の状態、利用状況によって、相続後の選択肢も変わります。

 

不動産が多い相続では、早めに財産内容を整理し、相続税の有無、相続登記の進め方、売却や活用の可能性を確認しておくことが、後のトラブル防止につながります。

相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法があります。

これは、不動産そのものを相続人で分けることが難しい場合によく検討される方法です。
不動産を売却して現金にすれば、相続人間で比較的分けやすくなります。

しかし、相続不動産を売却する場合には、注意すべき点がいくつもあります。

まず、売却するためには、原則として相続登記が必要です。
亡くなった方の名義のままでは、通常、その不動産を売却することはできません。
そのため、売却前に、相続人の誰の名義にするのかを決める必要があります。

ここで重要なのは、相続登記の名義人が、その後の売買契約の売主になるという点です。

たとえば、次のような選択肢があります。

相続人の一人の名義にしてから売却する。
相続人全員の共有名義にしてから売却する。
遺産分割協議書で、売却代金の分け方まで決めておく。

この設計を誤ると、売却時や売却後にトラブルになることがあります。

特に共有名義にする場合には注意が必要です。
共有者全員が売却に同意しなければ、原則として不動産全体を売却することはできません。
また、売買契約、決済、登記手続きの際にも、共有者全員の協力が必要になります。

相続人の一人が遠方に住んでいる場合、連絡が取りにくい場合、意思確認が難しい場合には、売却手続きが思うように進まないこともあります。

次に、売却価格の問題があります。

相続人の中には、できるだけ高く売りたい人もいれば、早く現金化したい人もいます。
不動産会社の査定額も一社ごとに異なることがあり、どの価格を基準にするかで意見が分かれることがあります。

また、古い建物がある場合には、建物をそのまま売るのか、解体して更地で売るのかという判断も必要です。
解体費用、測量費用、境界確認、残置物撤去費用などが発生することもあります。

売却代金が、そのまま相続人の手元に残るわけではありません。
仲介手数料、登記費用、測量費、解体費、譲渡所得税などの費用や税金がかかる場合があります。

そのため、相続人で分ける金額を考えるときは、売却価格だけではなく、売却にかかる諸費用を差し引いた後の手取り額を確認することが重要です。

さらに、相続不動産の売却には時間がかかることがあります。

人気のある地域や状態の良い不動産であれば、比較的早く売れる場合もあります。
しかし、一般的には、売却活動を始めてから買主が見つかるまでに、一定の期間を見込む必要があります。

売り出してすぐに売れるとは限りません。
価格交渉が入ることもあります。
買主が住宅ローンを利用する場合には、契約から決済まで時間がかかることもあります。
境界や建物の状態に問題があれば、さらに時間を要する場合もあります。

したがって、売却代金を相続税の納税資金や生活資金として使う予定がある場合には、特に注意が必要です。

相続不動産を売却する場合には、相続登記、遺産分割協議、税金、不動産売却の流れを一体として考える必要があります。

「とりあえず名義を変える」
「とりあえず売りに出す」

という進め方では、後から修正が難しくなることもあります。

売却を前提とする場合こそ、最初の段階で、誰の名義にするのか、売却代金をどう分けるのか、費用や税金を誰が負担するのかを整理しておくことが大切です。

 

名古屋で相続不動産の売却を検討している場合には、地域の不動産事情だけでなく、相続登記や遺産分割の実務を理解した専門家に相談しながら進めることで、手続き全体を安全に進めやすくなります。

今回は、名古屋の司法書士が、不動産を相続するときに起こりやすい問題点についてご紹介しました。

不動産相続では、単に亡くなった方から相続人へ名義変更をすれば終わり、というものではありません。誰が不動産を取得するのか、売却してお金で分けるのか、相続人の共有名義にするのか、取得した後の管理を誰が行うのかなど、考えるべきことが多くあります。

特に不動産は、預貯金のように簡単に分けることができません。
実家、土地、建物、賃貸物件、空き家などは、それぞれに思い入れや利用状況があり、相続人ごとに考え方が違うこともあります。そのため、法律上の相続分だけを基準にしても、話し合いがうまくまとまらないことがあります。

また、不動産を相続する場合には、税金や維持管理の問題も避けて通れません。固定資産税、修繕費、管理費、相続税、売却時の譲渡所得税など、相続後に発生する負担まで考えておかないと、後になって相続人同士の不満やトラブルにつながることがあります。

さらに、相続した不動産を売却する場合には、売却前に相続登記が必要になります。誰の名義にして売却するのか、売却代金をどのように分けるのか、仲介手数料や税金などの費用を誰が負担するのかを、あらかじめ整理しておくことが大切です。

不動産相続で大切なのは、目先の手続きだけで判断しないことです。

「とりあえず共有名義にする」
「とりあえず一人の名義にする」
「とりあえず売却する」

このような進め方をすると、その場では簡単に見えても、将来の売却、管理、税金、相続人間の関係で問題が残ることがあります。

相続した不動産については、相続登記、遺産分割協議、税金、売却、管理の問題を一体として考える必要があります。
そのうえで、家族の事情、不動産の状況、相続人の希望、将来の使い道を整理し、できるだけ無理のない形で進めることが大切です。

 

名古屋で不動産相続、相続登記、相続不動産の売却についてお困りの方は、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
ごとう相続手続き相談センターでは、相続登記だけでなく、相続不動産の整理や売却を見据えたご相談にも対応しております。お気軽にご相談ください。