売主になるための資格、売主に求められる能力、そして遠方からの売却。順にご説明します。

第一のポイントは、「誰が売主になるのか」です。不動産の売主になれるのは、登記簿上の名義人だけ。亡くなった方の名義のままでは、そもそも売主になる資格がありません。売却の前に相続登記が必要なのは、このためです（2024年4月からは相続登記自体が義務化され、3年以内の申請を怠ると10万円以下の過料の対象にもなっています）。そして、誰の名義で登記するかは、遺産分割協議の段階で売却まで想定して決めるのが鉄則です。相続人全員の共有名義で登記すれば、全員が売主となり、売買契約にも決済にも全員の実印・印鑑証明書と関与が必要になります。関係者が多いほど日程調整は難しく、一人でも協力が滞れば取引全体が止まります。代表者一人の名義で登記して売却し代金を分ける方法（換価分割）を選ぶなら、協議書にその趣旨を明記しないと贈与税の問題が生じ得ます。つまり、「どう分けるか」と「誰が売主になるか」は同じ問いなのです。ここを別々に考えると、売却の直前になって登記のやり直しという二度手間が起こります。

第二のポイントは、売主の判断能力です。不動産の売買契約は、内容を理解して判断できる意思能力があって初めて有効に結べます。相続人の中にご高齢の方がいて、認知症などで判断能力が失われている場合、その方は売主として契約できず、ご家族が代わりに署名することも許されません。実務でよくあるのは、「母と長男の共有で相続したが、数年後に売ろうとしたら母の認知症が進み、売却が止まってしまった」というケースです。共有者のうち一人でも契約できなければ、不動産全体を売ることはできません。この場合、家庭裁判所で成年後見人を選任して売却を進めることになりますが、本人が住んでいた居住用不動産を売るには、さらに家庭裁判所の許可が必要という重要なルールがあります。住まいは生活の本拠であり、本人の帰る場所を守るための仕組みです。許可の審査では売却の必要性や価格の相当性が確認されるため、「とにかく早く売りたい」という進め方は通用しませんし、後見人の選任から許可まで数か月単位の期間も見込む必要があります。ご高齢の相続人がいるご家庭は、判断能力が保たれているうちに方針を固めて動くことが、何よりの対策です。売却の予定が近いなら共有を避けて名義を一本化しておく、というのも有効な備えになります。売買契約や決済の場では、司法書士が売主ご本人の意思確認を行います。これは売主を疑うためではなく、後日「本人の意思ではなかった」と契約が覆されるリスクから、取引全体とご本人を守るための仕組みです。

第三のポイントは、遠方からの売却です。名古屋の実家を相続したものの、ご自身は東京や大阪、あるいは海外にお住まい。そんな「遠隔地の売主」は、いまや珍しくありません。相続登記は不動産の所在地を管轄する法務局に申請しますから、名古屋の不動産なら手続きの舞台は名古屋。遠方の売主さまにとって、現地に信頼できる窓口があるかどうかが、売却の成否を大きく左右します。売却活動そのものは、鍵をお預かりすれば現地対応を代行できますし、契約条件のやり取りも電話やメールで進められます。工夫が要るのは書類と決済です。遠方の方には書類の郵送やお近くでの本人確認の段取りを組み、海外在住の方には現地の日本領事館でのサイン証明・在留証明の取得をご案内するなど、お住まいの場所に合わせた進め方を設計します。「遠いから売れない」ということはありません。ただし、段取りを知らないまま進めると、決済直前に書類が足りず延期、という事態になりがちです。遠隔地の売主こそ、最初から相続と不動産の両方が分かる専門家と組む価値があります。

売主としての細かな備えにも触れておきましょう。決済では、実印と印鑑証明書、権利証（登記識別情報）、本人確認書類が必要になります。相続登記を終えたばかりなら、新しい登記識別情報が発行されていますから、決済まで大切に保管してください。また、買主から境界の明示を求められるのが一般的で、境界標が見当たらない土地では測量や隣地との立会いに数か月かかることもあります。建物内の家財の片付け、引き渡し時期の調整、固定資産税の日割り精算。一つひとつは小さなことですが、売主にはこうした準備が積み重なります。全体の段取り表を最初に作っておくと、あわてずに進められます。

そしてもうひとつ、売主として知っておきたいのが税金です。売却で利益が出れば譲渡所得税の対象ですが、相続した空き家の売却には最大3,000万円の特別控除があり、要件を満たせば税額がゼロになることも珍しくありません。ただし、特例は期限（相続開始から3年前後）と売り方の要件があり、税額ゼロでも確定申告が必須です。「売主の仕事は決済で終わり」ではなく、「売った後の申告まで」が売却だと考えておきましょう。詳しくは当サイトの税金の解説ページに譲りますが、当事務所では売却の設計段階から特例の適用可能性を確認し、申告は提携税理士におつなぎしています。売主が損をしない仕組みを、最初から最後まで通しで設計する。それがワンストップの本領です。

登記は司法書士へ、売却は不動産会社へ、税金は税理士へ。その「たらい回し」をなくすために。

司法書士が相続や不動産に強い｜売主の伴走者として、法律と取引の両面から

売主に必要な準備を、ひとつの窓口で全部そろえます。

当事務所の代表は、司法書士であり宅地建物取引士。相続登記や遺産分割協議書という「売主になるための準備」と、査定・販売活動・契約・決済という「売主としての実務」を、同じ窓口で一気通貫にお手伝いします。共有名義か単独名義か、後見が必要か、遠隔でどう進めるか。売主の立場に立ったこれらの設計は、法律と不動産取引の両方が分かってこそ可能になるものです。あちらの事務所ではこう言われ、こちらの会社ではああ言われ、という板挟みからお客さまを解放することが、当事務所のワンストップの目的です。そして、決済における売主ご本人の意思確認と書類確認は司法書士の本業ですから、取引の安全という面でも、法律家が売却に伴走する意味は小さくありません。

相談は無料です｜「売主になれるのか」の確認からどうぞ

名義・関係者・判断能力。売主の条件がそろっているか、最初に確かめましょう。

相続に関するご相談は無料です。売却をお考えの方は、まず「売れる状態にあるか」の確認から始めましょう。名義はどうなっているか、相続人はそろっているか、判断能力に不安のある方はいないか。この診断だけでも、その後の道のりがはっきりします。もし課題が見つかっても、悲観する必要はありません。後見の申立て、遠隔対応の段取り、名義の整理。それぞれに解決のルートがあり、早く着手するほど選択肢は多く残ります。固定資産税の納税通知書をお持ちいただければ、費用の概算もその場でお伝えできます。ご相談の結果、売らない選択になっても構いません。無理におすすめすることはありません。

相談は、夜間や休日・祝日もOK！｜遠方の方・お忙しい方に合わせます

売主の都合に、専門家が合わせる。当たり前のことだと思っています。

当事務所は、事前のご予約により、夜間や休日・祝日のご相談にも対応しています。お仕事帰りやお休みの日はもちろん、遠方にお住まいの売主さまが名古屋へお越しになる帰省のタイミングに合わせたご相談も歓迎です。お盆やお正月の帰省時に、ご家族おそろいで方針を決めてしまう。そんな使い方をされる方も多くいらっしゃいます。お電話やメールでのやり取りを組み合わせ、ご来所の回数そのものを減らす進め方もご提案できます。売主としての負担を、時間の面からも軽くします。

初めて売主になる不安に、専門家二人分の知識でお応えします。

相続不動産の売却は、「売主になる準備」（分け方の設計と相続登記）と「売主としての実務」（契約・決済・申告）の二部構成です。そして、そのどちらにも法律と不動産の知識が必要になります。初めて売主になる方が、この全体を一人で調べ、複数の窓口を渡り歩くのは大変なこと。だからこそ当事務所は、司法書士と宅地建物取引士の両輪によるワンストップで、売主のあなたを最初から最後までお支えします。売主の名義づくりから、意思確認、決済の立会い、そして代金のお受け取りまで。同じ顔ぶれが最後まで並走することの安心感を、ぜひ体験してください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しい法律手続きを、できる限り簡単に、ストレスなく」という理念のもと、相続登記から売却、税務の連携までをお手伝いしています。売主デビューの不安も、遠方からのもどかしさも、ご家族の判断能力へのご心配も、まとめてご相談ください。女性やご高齢の方、外国籍の方、遠方にお住まいの方のご相談も、お一人おひとりの事情に合わせて丁寧にお受けします。

▶「自分は売主になれるのか」「うちの場合、何から始める？」という確認から。

夜間・休日祝日も対応の名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。