登記するか、しないか、ではありません。「この不動産と、どう決着をつけるか」を考えるのです。

まず、制度の確認です。2024年4月から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記を申請しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。施行前の過去の相続も対象で、こちらは2027年3月31日が期限の目安です。そして重要なのは、この義務が不動産の資産価値をいっさい問わないことです。都心のマンションも、買い手のつかない山林も、法律の前では同じ「登記すべき不動産」です。「登記するだけ損だから放っておこう」という判断は、残念ながら制度上、成り立たなくなりました。

なぜ、価値のない土地まで義務にしたのでしょうか。背景には、東日本大震災の教訓があります。震災からの復興事業では、高台移転などのために大量の土地を取得する必要がありましたが、登記簿をたどっても所有者にたどり着けない「所有者不明土地」が復興の大きな妨げになりました。名義人が明治生まれのままで、相続人が数十人に膨れ上がり、同意を集めるだけで年単位の時間が失われる。被災地で現実に起きたことです。何世代も前の名義のまま放置された土地は、災害復旧、道路整備、防災工事の場面で、社会全体の足かせになる。この反省が、全国で九州の面積を上回る規模に達した所有者不明土地の解消策として、義務化に結実したのです。南海トラフ地震への備えが叫ばれる東海地方に暮らす私たちにとっても、決して他人事ではありません。つまり義務化の狙いは「登記簿と現実を一致させること」そのものにあり、土地の値段は関係がありません。むしろ、価値が低く誰も欲しがらない土地ほど放置されやすいからこそ、義務の網がかけられたともいえます。

では、要らない不動産を相続してしまったら、どうすればよいのでしょうか。選択肢は大きく4つあります。

第一の選択肢は、相続放棄です。相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申し立てれば、初めから相続人でなかったことになります。ただし、放棄は全財産が対象です。要らない山林だけを放棄して、預貯金と実家は受け取る、という選り好みはできません。プラスの財産と比べて、本当に手放してよいのかの見極めが必要です。また、ご自身が放棄すれば相続権は次の順位の親族へ移りますから、押し付け合いにならないよう、親族への連絡と配慮も忘れずに。3か月という短い期限の中で判断するには、財産の全体像を急いでつかむことが先決です。

第二の選択肢は、相続したうえで国に引き取ってもらう、相続土地国庫帰属制度です。2023年4月に始まった制度で、相続した土地を法務局の審査を経て国庫に帰属させることができます。ただし、建物がある土地や境界が明らかでない土地、担保権のついた土地などは対象外で、審査手数料（土地一筆あたり1万4,000円）と、承認された場合の負担金（原則20万円。土地の種類や面積によってはそれ以上）がかかります。建物付きなら先に解体が必要になるなど、準備にも費用と時間を見込む必要がありますが、「お金を払ってでも、管理責任ごと確実に手放したい」土地にとっては、他にない制度的な出口です。要件に当てはまりそうか、負担金がいくらになりそうかは、個別の確認をおすすめします。

第三の選択肢は、あきらめる前の売却・譲渡の努力です。「うちの土地は売れない」という思い込みは、一度疑ってみる価値があります。隣地の方にとっては、庭を広げたり駐車場にしたりできる「隣だからこそ欲しい土地」かもしれません。自治体の空き家バンク・空き地バンク、山林なら林業関係者への打診、場合によっては隣地の方への無償譲渡まで、探せる出口は意外とあります。無償で譲る場合でも、贈与税や登記の設計は必要ですから、話がまとまりそうになったら専門家にご相談を。当事務所は不動産業を兼ねていますから、この「売れるかどうかの見極め」を実務の目でお手伝いできます。数万円でも値が付けば、国庫帰属の負担金を払うより有利な決着です。

第四の選択肢は、登記したうえで持ち続けることです。実は、これが最も多い現実解になります。その場合の負担を軽くする制度も知っておきましょう。固定資産税評価額100万円以下の土地の相続登記には登録免許税の免税措置（2027年3月31日まで）があり、山林や原野、私道持分の多くが該当します。たとえば評価額30万円の山林なら、本来の登録免許税1,200円がゼロに。つまり、価値の低い土地ほど、登記のコストは小さく済むように設計されているのです。また、遺産分割がまとまらないうちの応急措置としては、相続人申告登記という簡易な手段で義務を暫定的に果たす方法もあります。持ち続けると決めたら、所在地の確認と年1回程度の見回り、境界標の保全といった最低限の管理を習慣にしておくと、将来の売却や国庫帰属の可能性も残せます。

大切なのは、どの選択肢を選ぶにしても、「決めて、実行する」ことです。放置は選択肢ではありません。放置された土地は、次の世代でさらに相続人が増え、放棄の期限は過ぎ、国庫帰属に必要な境界の記憶も失われて、選択肢のすべてが実行困難になっていきます。4つの出口は、時間が経つほど順番に閉じていく扉だと考えてください。義務化は、この決断を先送りしないための、国からの背中押しなのです。

価値のある不動産のご相談だけを歓迎する事務所では、ありません。

司法書士が相続や不動産に強い｜「売れるのか」の見極めから出口までワンストップ

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。要らない不動産のご相談では、相続放棄や国庫帰属という法律の出口と、売却・譲渡という市場の出口を、同じ窓口で比較検討できることが決定的に重要です。法律家だけなら「売れるかどうか」が分からず、不動産業者だけなら「放棄や国庫帰属」を設計できません。両方の資格を持つ当事務所なら、あなたの土地にとって最も損の少ない出口を、フラットに選べます。「要らない不動産」と「要る不動産」が混ざったご相続の、全体の分け方と段取りの設計もお任せください。

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要らない不動産の話は、ご家族全員の話。皆さまが集まれる日に、私たちも動きます。

当事務所は、事前のご予約により、夜間や土曜・日曜・祝日のご相談にも対応しています。要らない不動産をどうするかは、「誰が引き継ぐか」を押し付け合いになりがちな、ご家族全員のテーマです。皆さまがそろう週末や連休に合わせてご相談いただければ、選択肢と数字を全員で共有でき、話し合いは格段に進めやすくなります。お盆やお正月の帰省に合わせたご相談も歓迎です。ネット予約は24時間受け付けています。

決着のつけ方さえ知っていれば、要らない不動産は、少しも怖くありません。

価値のない不動産の相続は、気が重いものです。しかし、放棄、国庫帰属、売却・譲渡の努力、そして免税を使った登記。決着のつけ方は、確かに存在します。逆に、決めずに放置すれば、管理責任と固定資産税だけが続き、相続人は増え、過料のリスクまで加わって、「もっと要らない資産」になっていく。しかも、この問題は放っておくと、そっくりそのままお子さまの世代へ引き継がれます。ご自身の代で決着をつけることは、次の世代への何よりの贈り物です。義務化された今こそ、ご家族で出口を決める好機です。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しい法律手続きを、できる限り簡単に、ストレスなく」という理念のもと、相続登記から要らない不動産の出口設計、売却・活用のご相談まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪でお手伝いしています。「こんな土地の相談で来ていいのか」というためらいは無用です。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も、お一人おひとりの事情に合わせて丁寧にお受けします。

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