誰でも、どの不動産でも、登記簿は取れます。亡くなったご家族の不動産も、もちろん例外ではありません。

相続手続きの全体の流れは、財産調査→（必要なら3か月以内の相続放棄）→戸籍収集と相続人確定→遺産分割協議→相続登記、と進みます。事業所得があれば4か月以内の準確定申告、財産が基礎控除を超えれば10か月以内の相続税申告という税の期限も並走します。この時間割の詳しい解説は当サイトの時系列ガイドに譲るとして、本記事では、流れの入口にある「財産調査」のうち、不動産の調べ方を実務目線で深掘りします。というのも、不動産の現状把握の精度が、後工程のすべての精度を決めるからです。放棄すべきかの判断も、協議書に書く物件の一覧も、登記の設計も、土台はすべてこの調査です。

まず知っておきたいのは、不動産の登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）は、誰でも取得できるということです。相続人であることの証明も要りません。最寄りの法務局の窓口で1通600円、オンライン請求ならもう少し割安に取れます。名古屋の不動産でも、全国どこの法務局からでも取得できますから、遠方にお住まいの方でも心配は要りません。故人宛ての固定資産税の納税通知書に載っている地番・家屋番号をもとに請求すれば、その不動産の「現在の公式な姿」が手に入ります。ここで注意したいのは、地番は住所（住居表示）と別物だということ。「名古屋市中区丸の内〇丁目〇番〇号」という住所のままでは請求できないことがあり、その場合は法務局の窓口やブルーマップで地番を調べるところから始めます。あわせて、市町村で名寄帳を取れば、その市町村内で故人が所有していた不動産の一覧が分かり、納税通知書に載らない私道の持分や非課税の山林の見落としを防げます。名寄帳は市町村ごとの台帳ですから、別の市町村に不動産がありそうなら、それぞれの役所で取る必要がある点にご注意を。土地の形や位置関係を確かめたければ、法務局で公図や地積測量図も取得できます。

取得した登記事項証明書は、三つの部分に分けて読みます。表題部には、所在・地番・地目・面積など不動産の物理的な情報が載っています。未登記の増築がある家では、表題部の床面積と現況が食い違っていることもあり、売却時の論点になります。権利部の甲区には、所有権の情報。ここで「今の名義人は誰か」を確認します。そして権利部の乙区には、抵当権や根抵当権など、所有権以外の権利が載っています。この甲区と乙区にこそ、相続手続きの分かれ道が潜んでいます。

甲区でよくある発見は、名義が先代のままだったというケースです。父の相続のつもりで登記簿を開いたら、名義は祖父。この場合、祖父の相続から順に解きほぐす数次相続の登記が必要になり、関係者も書類も一気に増えます。また、故人の単独所有と思っていたら、おじやおばとの共有だったという発見も少なくありません。共有者が誰かによって、遺産分割協議の設計も将来の売却の難易度も変わってきます。さらに、登記簿上の住所が故人の最後の住所と違っている（引っ越し後に住所変更登記をしていない）ことも多く、その場合は住所のつながりを証明する書類を添える一手間が加わります。どれも、早く分かっていれば淡々と対処できることばかりです。

乙区でよくある発見は、完済したはずの住宅ローンの抵当権が残っているケースです。実は、ローンを完済しても抵当権は自動では消えません。金融機関から渡された書類で抹消登記を申請して、初めて消えるのです。書類を受け取ったまま手続きを忘れていた、というご家庭は本当に多く、抵当権付きのままでは買主が現れませんから、売却の場面では抹消が必須になります。だからこそ、相続登記とセットで抹消登記を済ませておくのが定石です。登録免許税は不動産1個につき1,000円と小さな負担で済みます。完済から年月が経っていると、金融機関の合併で名前が変わっていたり、書類を紛失していたりして再発行の段取りが必要になることもあります。さらに古い、明治・大正時代の個人名義の抵当権（いわゆる休眠担保権）が残っていることもあり、この場合は供託を使った特例的な抹消など、専門的な対応が必要です。「昔の人が数十円を借りた記録」が、100年後の売却を止める。登記の世界では、そんなことが現実に起こるのです。ほかにも、仮登記や差押えの登記が見つかれば、その解決が売却や活用の前提になります。乙区に見慣れない記載があったら、自己判断せず、写しを持って専門家にご相談ください。

お分かりいただけたでしょうか。登記簿を最初に読んでおけば、「この相続は標準的に進む」のか、「数次相続や抹消登記という追加の手当てが要る」のかが、スタート時点で見極められます。逆に、調べずに走り出すと、協議書を作り直し、売却の直前に抵当権抹消で慌て、スケジュール全体が崩れていきます。2024年4月からの相続登記義務化（3年以内・10万円以下の過料）の時代、最短距離で義務を果たすためにも、最初の登記簿確認が効くのです。600円の証明書1通が、何十時間の回り道を防いでくれる。これほど割のよい投資は、なかなかありません。

「調べて、直して、活かす」までを、ひとつの窓口で完結できます。

司法書士が相続や不動産に強い｜物件調査も価格査定も、登記のプロの目で

登記簿を読み解く力と、不動産の価値を見る力。両方そろって、正しい方針が出せます。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。登記簿・公図・名寄帳による権利関係の調査は司法書士の本業そのもの。加えて当事務所では、物件の現地確認や価格査定まで対応できますから、「権利の状態」と「市場の価値」の両面から、その不動産の現在地を診断できます。たとえば「権利はきれいだが市場価値は低い」土地と、「価値はあるが抵当権の抹消が要る」土地とでは、打つべき手がまったく違います。両面の診断ができて初めて、正しい優先順位が決まるのです。数次相続の解きほぐし、抵当権や休眠担保権の抹消、そしてその後の売却や活用まで、調査で見つかった課題の解決を同じ窓口で完結できるのが、当事務所の強みです。

相談は無料です｜登記簿をお持ちいただければ、その場で「診断」します

納税通知書だけでも大丈夫です。何を取り寄せるべきかから、順にご案内します。

相続に関するご相談は無料です。お手元に登記事項証明書があればそれを、なければ固定資産税の納税通知書だけでもお持ちください。その場で権利関係を読み解き、この相続に必要な手続きと費用のお見積りを、すぐにご提示します。「登記簿の読み方が分からない」という方は、証明書の取り方からご案内しますし、調査そのものを当事務所にお任せいただくことも可能です。実家の権利証の束や、古い書類の意味が分からないまま保管されている方も、まとめてお持ちいただければ、要るもの・要らないものを仕分けしながらご説明します。謎の抵当権や知らない共有者が見つかって不安な方こそ、お早めにどうぞ。ご依頼を強制することは決してありません。

相談は、夜間や土曜日曜・祝日もOK！｜24時間ネット予約に対応しています

思い立った日が、調べ始める日。予約はいつでも入れられます。

当事務所は、事前のご予約により、夜間や土曜・日曜・祝日のご相談にも対応しています。ネット予約は24時間いつでも受付中です。実家の書類を整理していて権利証や古い登記簿が出てきた週末、そのままの流れでご予約いただければ、記憶が新しいうちにご相談いただけます。お仕事帰りの夜の時間帯も、ご遠慮なくご利用ください。「気になったときに、すぐ聞ける」体制が、調査の先延ばしを防ぐいちばんの仕組みだと考えています。

相続の不安の正体は、「分からないこと」。調べさえすれば、不安は解ける課題に変わります。

相続した不動産への漠然とした不安は、多くの場合、現状が分からないことから来ています。登記簿を取り、名義と権利の状態を確かめる。たったこれだけで、漠然とした不安は「数次相続の登記が必要」「抵当権の抹消が必要」という具体的な課題に変わり、課題になれば、解決の道筋が引けます。相続手続きの流れを迷わず進む秘訣は、最初の現状把握にあるのです。健康診断を受けてから治療方針を決めるように、不動産もまず診断から。それが、あとで慌てないいちばんの近道です。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しい法律手続きを、できる限り簡単に、ストレスなく」という理念のもと、不動産の調査から相続登記、抵当権の抹消、売却・活用まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪でお手伝いしています。遠方にお住まいで名古屋の不動産を調べたい方の調査代行にも対応しています。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も、お一人おひとりの事情に合わせて丁寧にお受けします。

▶「実家の登記簿、見たことがない」という方がほとんどです。恥ずかしいことではありません。一緒に確かめるところから始めましょう。

無料相談を承っており、夜間・土日祝にも対応する名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）まで、お気軽にお問い合わせください。