建物だけでなく、賃貸借契約という「約束」も、まるごと相続財産です。

まず、いちばん大切な原則から。亡くなった方が入居者と結んでいた賃貸借契約は、相続によって、そのまま相続人に引き継がれます。契約を結び直す必要はなく、入居者の同意も要りません。逆にいえば、「親の契約だから」と入居者に退去を求めることもできません。入居者の借りる権利は、大家が代替わりしても法律でしっかり守られています。相続人が引き継ぐのは、家賃を受け取る権利だけではなく、建物を使わせる義務、雨漏りや設備故障を直す修繕の義務、そして契約が終わったときに敷金を返す義務まで、大家の立場のすべてです。

特に見落とされやすいのが、敷金です。入居者から預かっている敷金の返還義務は、相続人に引き継がれます。亡くなった方が敷金を生活費と一緒に使ってしまっていて手元に残っていなくても、返す義務だけは残る。アパート一棟なら敷金の総額は数百万円になることもありますから、財産調査の段階で、賃貸借契約書を集めて「誰からいくら預かっているのか」の一覧を作ることが欠かせません。賃貸中の不動産の相続では、建物の価値から敷金という「見えない借金」を差し引いて考える。これが正しい損益の見方です。たとえば家賃6万円・敷金2か月分の部屋が8室あるアパートなら、預かり敷金の総額は96万円。決して無視できない金額であることが、お分かりいただけるはずです。

実務の初動も整理しておきましょう。やるべきことは3つ。第一に、賃貸借契約書・レントロール（家賃一覧）・管理会社との契約書を探し出し、貸している部屋・家賃・敷金・滞納の有無を把握すること。第二に、入居者と管理会社へ、大家が亡くなったことと当面の連絡先を知らせること。入居者は「家賃をどこに払えばいいのか」「契約はどうなるのか」「退去させられるのでは」と不安になっていますから、契約はそのまま続くこと、家賃の支払い先は追って案内することを、早めに一報するのが信頼をつなぐコツです。管理会社が入っていれば、この連絡は管理会社経由で整然と進められます。第三に、家賃の振込先の手当てです。亡くなった方の口座は凍結されると入金を受けられなくなります。誰がどの口座で受け取るかを相続人間で決め、入居者に案内する必要があります。この「受け取り方」には次の章でお話しする法律のルールがあるため、自己流で進めず、早めに専門家へご相談ください。

「協議がまとまるまでの家賃は誰のもの？」。ここに、知らないともめる法律のルールがあります。

第一の注意点は、遺産分割までの家賃の帰属です。意外に思われるかもしれませんが、相続が始まってから遺産分割協議がまとまるまでの間に発生した家賃は、判例上、相続人全員が法定相続分の割合で取得するとされています。しかも、後の協議で「アパートは長男が相続する」と決まっても、それまでの家賃が当然に長男のものになるわけではありません。つまり、協議前の家賃を誰か一人が独り占めすると、他の相続人から精算を求められる火種になるのです。たとえば家賃収入が月30万円のアパートで協議に10か月かかれば、その間の家賃は300万円。相続人3人（法定相続分3分の1ずつ）なら、一人100万円ずつの権利がある計算になり、決して「ついで」で済む金額ではありません。実務では、相続人代表の口座で家賃をいったん預かり、記録を残したうえで、協議の中で「過去の家賃の精算方法」まで含めて合意しておくのが定石です。逆に、この期間の固定資産税や管理費・修繕費を誰が立て替えたかも記録しておき、収支セットで精算する。お金の透明性が、賃貸不動産の相続を円満に運ぶ最大のコツです。

第二の注意点は、誰が取得するかの決め方です。賃貸不動産は、住む家と違って「収益と手間」で考える財産です。取得する方は、家賃収入と同時に、修繕の判断、入居者や管理会社とのやり取り、空室対策、そして毎年の確定申告まで引き受けることになります。収益だけ見て取り合いになるご家庭もあれば、手間を敬遠して押し付け合いになるご家庭もあります。判断材料にすべきは、レントロールと修繕履歴から見える実際の収支、建物の築年数と今後の修繕予測、そして査定額です。「収益物件として持ち続ける価値があるのか、売って分けたほうが合理的なのか」を数字で比べてから、取得者を決める。なお、共有名義での取得は、家賃の分配や修繕の意思決定が毎回全員がかりになり、賃貸経営の機動力を奪いますから、できる限り避けるのが賢明です。「公平にしたい」なら、一人が取得して他の相続人には預貯金や代償金で調整する、あるいは入居者付きのまま売却（オーナーチェンジ）して代金を分けるという形のほうが、後々の関係はずっと健全に保てます。

第三の注意点は、登記と税務の段取りです。取得者が決まったら、相続登記で名義を移します。2024年4月からの義務化（3年以内）はもちろん、賃貸不動産では名義の整理が遅れると、契約更新や大規模修繕、売却の場面で支障が出やすいため、早めの登記が実利に直結します。税務では、亡くなった方のその年の家賃収入について4か月以内の準確定申告が必要になり、その後は取得した相続人が毎年の確定申告を引き継ぎます。滞納家賃があった場合、それを請求する権利も相続財産として引き継がれます。逆に、火災保険や施設賠償保険の契約者変更、管理会社との管理委託契約の引き継ぎといった、細かな名義の切り替えも忘れずに。賃貸不動産の相続は、登記・税務・賃貸実務の三本の糸が絡み合いますから、専門家をハブにして、まとめてほどいていくのが近道です。

登記の専門家であり、不動産業の実務家。大家さんの代替わりを両面から支えます。

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