抹消は「申請しなければ起こらない」。登記制度の大原則が、ここでも働いています。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、金融機関が家や土地に付ける担保の権利です。登記簿の乙区に記録され、万一返済が滞れば競売によって回収される。ここまではよく知られていますが、意外に知られていないのがその消し方です。ローンを完済すると、担保としての実体は消えます。しかし、登記簿の記録は、所有者側から抹消登記を申請しない限り、いつまでも残り続けるのです。相続登記と同じく、登記は申請主義。完済のとき金融機関から「抹消の書類一式」を渡されるのですが、手続きを司法書士に頼むか自分でするかはお客さま任せのことが多く、「そのうちやろう」と書類を仕舞い込んだまま忘れられる。これが、相続した家に古い抵当権が残っている典型的な事情です。

では、残したままだと何が困るのか。第一に、売却の場面です。抵当権付きのままでは買い手は安心して買えませんから、決済までに必ず抹消を求められます。売却直前に慌てて手続きし、書類が見つからず日程がずれる、というのはよくあるつまずきです。実際、決済日の直前に古い抵当権が見つかり、金融機関への書類の依頼からやり直して引き渡しが1か月延びた、というご相談は珍しくありません。買主側の住宅ローンの実行日にも影響しますから、売却を考え始めたら、まず登記事項証明書（1通600円で誰でも取得できます）で乙区を確かめる。これだけで、直前の慌てぶりは防げます。第二に、その家を担保に新たな融資を受ける場面でも、古い抵当権の整理が前提になります。そして第三が、いちばん見過ごされがちな時間のリスクです。抹消登記は、所有者と抵当権者（金融機関など）が共同で申請する手続きです。年月が経つほど、金融機関の合併や商号変更で手続きの相手方をたどる作業が増え、抵当権者が個人の場合には、その方の死亡によって相続人全員が相手方になるという事態さえ起こります。消すべき相手が、時間とともに増え、遠くなっていく。「あとで」の代償が静かに膨らむ構図は、相続登記の放置とまったく同じです。

なお、住宅ローンの返済中に亡くなった場合は、少し景色が違います。多くの住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付いており、死亡によって保険金でローンが完済されます。当サイトの借金と相続の記事でご紹介したとおり、ローン付きの家が無借金の家に変わるのです。このとき必要になるのが、相続登記と抵当権抹消登記のセット。団信の完済手続きが終わると金融機関から抹消書類が届きますから、名義の変更とあわせて一度に片づけるのが定番の実務です。相続をきっかけに登記簿を確認したら、乙区までしっかり見る。甲区（所有者）だけでなく乙区（担保）まできれいにして、はじめて相続の登記手続きは完成する、と覚えてください。

普通のケースは軽い手続き。難しいケースこそ、専門家の出番です。

まず、標準的な進め方から。完済時に金融機関から受け取った書類一式（弁済証書や解除証書、抵当権の登記識別情報または登記済証、委任状など）を使い、法務局へ抹消登記を申請します。登録免許税は不動産1個につき1,000円。土地と建物なら2,000円で、費用としてはとても軽い手続きです。亡くなった方の名義の家で、生前にすでに完済していた場合には、相続人から抹消を申請できる取り扱いもありますが、相続登記の義務化が始まった今、実務としては相続登記とセットで進めるのが自然で確実です。名義の変更と担保の抹消、二つの申請をまとめて済ませれば、書類の準備も法務局とのやり取りも一度で終わります。

次に、難しいケースの解決策です。第一に、書類をなくした場合。完済時にもらった書類が見つからなくても、諦める必要はありません。金融機関に依頼すれば、抹消に必要な書類をあらためて整えてもらえるのが通常です（登記識別情報などは再発行されないため、代わりの手続きで補います）。第二に、金融機関が合併や商号変更でなくなっている場合。承継した金融機関をたどり、合併の経緯を証明しながら手続きします。相手方の窓口探しから始まるぶん時間はかかりますが、道はきちんとあります。そして第三が、いちばんの難所、抵当権者が個人で、どこの誰だか分からない場合です。明治や大正の時代に設定された、金額数十円の古い抵当権が残っている土地は、実は珍しくありません。こうした休眠担保権には、特別な抹消ルートが用意されています。代表的なのは、抵当権者が行方不明で、弁済期から20年以上が経過している場合に、元金と利息などに相当する金銭を供託して、所有者側だけで抹消できる制度。そのほか、裁判所の手続き（公示催告・除権決定）や訴訟による方法もあります。どのルートに乗れるかは、登記簿の記載と資料の残り具合によって変わりますから、まさに専門家の見立てが生きる場面です。なお、供託と聞くと大金を積むように思われがちですが、明治・大正の抵当権の債権額は「金50円」「金100円」といった当時の金額のまま。供託すべき元利金も現在の感覚ではごく少額で済むことが多く、心理的なハードルほど実際の負担は大きくありません。「昔の抵当権だから消せない」のではなく、「昔の抵当権だからこそ、特例で消せる」。発想を切り替えていただければと思います。

「自分でできますか？」というご質問にも、正直にお答えします。書類がそろった標準的な抹消だけなら、ご自身で申請することも十分可能です。ただし、相続が絡むと、相続登記との順番、書類の組み合わせ、金融機関とのやり取りが重なり、一気に難易度が上がります。相続登記とまとめてご依頼いただければ、二つの手続きを一連の流れとして最短で設計できますので、手間と時間を買うつもりでお任せいただくのが、結局は効率的です。

もうひとつ、事業をされていたご家庭に大切な論点を。事業資金の借入れでよく使われる根抵当権は、債務者が亡くなったとき、相続開始から6か月以内に「指定債務者の合意の登記」をするかどうかで、その後の扱いが大きく変わります。この登記をしなければ元本が確定し、根抵当権としての継続利用はできなくなります。事業を継ぐ・継がないの判断と直結する、期限の短い手続きですので、乙区に「根抵当権」の文字を見つけたら、早めにご相談ください。抵当権と根抵当権、似た名前でも相続の場面での動き方はまるで違う。ここも、登記簿を読み解く専門家の使いどころです。

相続登記のご依頼の際、乙区の点検は「ついで」でなく「標準装備」です。

相続不動産の相続が得意｜甲区も乙区も、まとめてきれいに

名義と担保を一度に整えれば、手間も費用も効率的です。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。相続登記のご依頼をお受けする際は、必ず乙区まで点検し、残った抵当権があれば抹消をセットでご提案します。将来の売却まで見据えれば、名義と担保を今のうちに整えておくことが、いちばんの近道だからです。売却のご予定がある方には、査定から決済までを同じ窓口でお手伝いできます。

相続登記の相談が無料です｜古い登記簿の「読み解き」からどうぞ

乙区に何やら古い記載がある。それだけで、ご相談の理由になります。

相続登記に関するご相談は無料です。登記簿（登記事項証明書）をお持ちいただければ、乙区に残る権利の正体（抵当権か根抵当権か、金融機関か個人か、休眠担保権か）を読み解き、抹消までの道筋と難易度をご説明します。書類が見つからない、銀行の名前が今と違う、明治時代の抵当権が載っている。どんな状態でも、まず現状診断から始めましょう。

相続登記の費用をお見積りしています｜抹消とセットの総額を先に

軽い手続きも難しい手続きも、費用は最初に明示します。

ご依頼の前に、報酬と実費を分けたお見積りを提示します。標準的な抹消は登録免許税1個1,000円の軽い手続きですが、休眠担保権の供託や裁判所の手続きが絡む場合は、工程に応じた費用がかかります。どのルートで進めるか、それぞれいくらかかるかを最初にお示しし、ご納得いただいてから着手します。相続登記とのセット割引的な段取り効率も、遠慮なくご期待ください。