固定資産税の課税と登記は、別の仕組み。だから未登記でも納税通知書は届きます。

未登記建物とは、法務局の登記簿に記録されていない建物のことです。建物を新築したときは、所在・種類・構造・床面積といった建物の物理的な情報を登記する「表題登記」を、完成から1か月以内に申請する義務があります。ところが実際には、住宅ローンを組まずに建てた家は登記をしなくても困る場面がすぐには訪れないため、そのまま放置されてきました。金融機関から融資を受けるときは抵当権の設定に登記が必須なので、ローン付きの家が未登記ということはまずありません。逆に言えば、自己資金で建てた昭和の家、代々の敷地に建て増しした離れ、農家の納屋や車庫などは、未登記の可能性がそれなりにあるのです。

では、なぜ未登記なのに固定資産税の納税通知書が届くのか。固定資産税は、市町村が独自の調査で建物を把握して課税する仕組みで、法務局の登記とは別の台帳（家屋補充課税台帳）で管理されているからです。「税金を払ってきたのだから、登記もされているはず」という思い込みが、ここで裏切られます。見つけ方は簡単で、毎年届く固定資産税の納税通知書の課税明細を見てください。登記された建物には「家屋番号」が付いていますが、未登記建物はこの欄が空白か、「未登記」と表示されています。相続手続きの最初に取得する名寄帳（その市町村内の所有不動産の一覧）でも同じ確認ができます。また、登記済みの建物でも、後からの増築部分が未登記で、登記簿の床面積と現況が食い違っているケースもよくあります。実際、当事務所でも「土地と母屋の相続登記」のご依頼で名寄帳を取り寄せたところ、家屋番号のない離れと車庫が2棟見つかった、というケースは何度も経験しています。相続を機に、実家の建物の登記の姿を一度きちんと確かめることをおすすめします。

なお、2024年4月に始まった相続登記の義務化は、「登記名義人が亡くなったのに名義変更をしない」ことに対するルールですから、そもそも登記簿に存在しない未登記建物は直接の対象ではありません。しかし先ほどのとおり、表題登記の義務は新築時からずっと存在し、怠れば10万円以下の過料の対象です。「義務化の対象外だから放置してよい」わけではない点に、ご注意ください。

建物の将来の使い道から逆算して、かける手間を決めるのが実務の知恵です。

未登記建物を相続したときの手続きは、建物をどうするかによって変わります。第一の道は、きちんと登記すること。今後も住み続ける、貸す、いずれ売る可能性がある建物なら、これが正解です。手順は二段階で、まず建物の物理的な情報を登記簿に載せる表題登記。図面の作成や現地調査が必要で、これは土地家屋調査士の専門分野です。未登記のまま所有者が亡くなった場合、相続人は、亡くなった方名義を経由せず、遺産分割協議で建物を取得した相続人の名義で直接表題登記を申請できます。次に、権利の登記である所有権保存登記。これは司法書士の分野で、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。古い建物は評価額が低いことが多く、たとえば評価額100万円の建物なら税額は4,000円。表題登記にかかる土地家屋調査士の費用（建物の規模や資料の有無によりますが、おおむね10万円前後が目安）と合わせても、全体像は事前の見積りで十分見通せる金額です。ここまで済ませて初めて、建物は売買や担保設定のできる「一人前の不動産」になります。なお、遺産分割協議がまだまとまっていない段階でも、相続人全員の共有名義で表題登記を申請することは可能です。ただ、後で名義を寄せるときにもう一度手続きが必要になりますから、できれば協議を整えてから、取得する方の単独名義で一度に済ませるのが効率的です。

第二の道は、当面の届出だけしておくこと。すぐに売る予定のない建物について、固定資産税の納税義務者を変えるためには、市町村へ「未登記家屋の所有者変更届」（名称は自治体により異なります）を提出します。名古屋市にも同様の届出があり、遺産分割協議書の写しなどを添えて出せば、翌年度から新しい所有者に納税通知書が届くようになります。ただし、これはあくまで税金の窓口を変えるだけの手続きで、所有権を公的に証明する力はありません。届出だけで済ませた建物は、売却の話が出たときに慌てて登記することになりますから、「いつかは登記が必要」という宿題は残ったままだと理解しておいてください。

第三の道は、解体してしまうこと。老朽化が進み、使い道のない建物なら、相続を機に解体するのも立派な選択です。未登記建物の場合、登記簿に存在しない建物を壊すのですから、法務局での滅失登記は不要で、市町村へ家屋の滅失届を出せば課税が止まります（登記済み建物を壊した場合は、1か月以内の建物滅失登記が必要です）。注意したいのは、解体の判断は遺産分割の前にしないこと。建物は誰のものかが決まる前に相続人の一人が勝手に壊すと、トラブルの火種になります。相続放棄を検討している方がいる場合はなおさらで、遺産である建物を処分してしまうと、相続を承認したとみなされて放棄ができなくなるおそれもあります。また、建物を壊して更地にすると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる場合があることも、あわせて考慮が必要です。どの道を選ぶにしても、遺産分割協議書には未登記建物を漏らさず記載しておくことが大切です。家屋番号がないため、「所在・種類・構造・床面積」を課税明細の記載に合わせて特定し、「未登記建物」と明記して誰が取得するかを定めておく。この一文があるかないかで、後日の表題登記・保存登記のスムーズさがまるで違います。書き方の一例を挙げると、「（未登記建物）所在　名古屋市中区丸の内〇丁目〇番地／種類　居宅／構造　木造瓦葺2階建／床面積　1階〇〇.〇〇㎡　2階〇〇.〇〇㎡」のように、課税明細の記載を写して特定します。協議のやり直しは、相続人全員の実印と印鑑証明書をもう一度そろえる大仕事です。最初の協議書で、登記済みの不動産も未登記建物も、一枚に漏れなく載せてしまいましょう。

土地の相続登記と建物の表題・保存登記。窓口ひとつで段取りします。

司法書士が相続不動産が得意｜調査士・税理士とのチームで対応

法律や登記が得意な司法書士と、不動産実務が得意な宅地建物取引士は、とても相性がよいのです。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。未登記建物の案件では、土地の相続登記は司法書士、建物の表題登記は提携の土地家屋調査士、税務の確認は提携税理士と、専門家のチームで対応します。売却や活用まで見据えて「登記にどこまで手をかけるか」からご提案できるのが、不動産に強い当事務所ならではの持ち味です。

相続登記手続きの相談が無料です｜「これは未登記？」の確認からどうぞ

納税通知書を1枚お持ちいただければ、その場で確認できます。

ご相談は無料です。「実家の建物が登記されているかわからない」という段階で構いません。固定資産税の納税通知書や名寄帳を拝見すれば、未登記かどうか、増築部分に食い違いがないかは、その場でおおむね確認できます。そのうえで、登記する・届出だけにする・解体するという選択肢を、費用と将来の使い道を並べてご説明します。

相続登記手続きの費用をお見積りしています｜調査士費用も含めた全体像で

「土地だけの見積り」では、あとで驚くことになります。

ご依頼の前に、司法書士報酬と登録免許税などの実費を分けたお見積りを提示します。未登記建物がある場合には、表題登記にかかる土地家屋調査士の費用の目安も含め、手続き全体の総額がわかる形でお示しします。何にいくらかかるのかを最初に共有してから、納得いただいて進めます。