これまでできなかった「全国一括検索」が、法務局の窓口でできるようになりました。

所有不動産記録証明制度は、特定の人が登記名義人として記録されている不動産を、法務局が全国の登記記録から検索し、一覧の証明書として交付してくれる制度です。2026年2月2日に始まったばかりの新しい仕組みで、相続登記の義務化とセットで設計されました。これまでの財産調査は、市町村役場で取る名寄帳が頼りでしたが、名寄帳はその市町村内の不動産しか載りません。名古屋市で名寄帳を取っても、岐阜の山林や三重の畑は出てこない。「どこの市町村に持っていたか」自体が分からなければ、調べようがなかったのです。新制度は、この壁を取り払いました。

使い方の基本を押さえましょう。請求できるのは、登記名義人ご本人と、亡くなった場合はその相続人です。相続人が請求する場合は、戸籍など相続関係を証明する書類を添えます（法定相続情報一覧図が使えます）。申請先は、全国どこの法務局でも構いません。名古屋法務局の窓口で、全国の不動産を検索してもらえます。窓口・郵送のほかオンラインでも請求でき、手数料は書面請求で1通1,600円ほど。検索は「氏名＋住所」の組み合わせで行われ、該当があれば所在・地番などの一覧が、なければ「該当なし」の証明が交付されます。相続登記を漏れなく行うための、いわば「財産の棚卸し証明」です。

ただし、この制度は万能ではありません。限界を3つ知っておいてください。第一に、検索に使うのは登記簿上の氏名と住所です。登記簿に古い住所や旧姓のまま残っている不動産は、現在の氏名住所で検索してもヒットしません。第二に、そもそも登記されていない未登記建物や、名義が祖父母の代のままの不動産は出てきません。第三に、同姓同名・同住所の別人の物件が混ざる可能性が理論上あり、出てきた一覧はうのみにせず登記事項証明書で確認する必要があります。「便利な新道具、ただし過信は禁物」。この距離感で使うのが正解です。

なお、時代の流れにも触れておくと、2026年4月からは、登記名義人の死亡が法務局の職権で登記簿に符号（◇）として表示される仕組みも始まっています。名義が古いまま放置された不動産は、外から見ても「相続手続きが止まっている」と分かる時代になりました。探して、確定して、名義を直す。この一連の流れの入口が、今回ご紹介する財産調査なのです。

記録証明で「広く」、名寄帳で「深く」。両方を突き合わせて、初めて漏れが消えます。

実務の手順を、順番にご紹介します。第一歩は、手がかり集めです。固定資産税の納税通知書（毎年春に届く、いちばん確実な手がかり）、権利証や登記識別情報、売買契約書、そして通帳の固定資産税引き落とし。亡くなった方の書類の山から、不動産の気配を拾い出します。納税通知書の課税明細は、その市町村にある課税不動産の一覧そのものですから、捨てずに必ず確保を。遺品整理はこの意味でも、書類を先に、が鉄則です。第二歩は、戸籍の附票で住所の履歴を確認すること。所有不動産記録証明の検索は氏名＋住所ですから、過去に住んでいた住所をすべて洗い出し、思い当たる住所を検索条件に加えることが、ヒット率を大きく左右します。転勤や引越しの多かった方ほど、この下ごしらえが効きます。

第三歩で、いよいよ二刀流です。所有不動産記録証明制度で全国を広く検索し、あわせて、不動産がありそうな市町村（実家のある市、本籍地、別荘地など）では名寄帳を取ります。なぜ両方か。記録証明は「登記された、現住所・現氏名でたどれる不動産」に強く、名寄帳は「その市町村が課税している不動産」に強い。未登記の建物は記録証明に出ませんが名寄帳には載りますし、逆に、非課税の私道は名寄帳から落ちることがあっても登記されていれば記録証明でたどれる。共有名義の不動産が単独名義とは別ページで管理されている自治体もあるため、名寄帳を請求するときは「共有分も含めてすべて」とひとこと添えるのが実務のコツです。第四歩は、突き合わせと確認。両方のリストを照合し、出てきた不動産ごとに登記事項証明書を取得して、名義・持分・抵当権の有無を確かめます。ここまでやって、財産目録の不動産欄がようやく完成します。

実例のイメージを挙げましょう。冒頭でご紹介した、「実家だけのはず」だったご相談者のケース。附票で判明した20年前の旧住所を検索条件に加えて記録証明を請求したところ、隣県に山林が2筆見つかり、さらに本籍地の名寄帳から、祖父名義のままの畑も判明しました。実家とあわせて、相続登記はまとめて申請し、評価額100万円以下の土地に使える登録免許税の免税措置も活用。山林は今後、国庫帰属制度の検討へ進みます。もしこの調査をせず実家だけ登記していたら、山林と畑は次の世代に持ち越され、そのときの相続人は今の倍以上。「全部探してから、まとめて動く」が、結局いちばん安く早いのです。

探し漏れが起きやすい典型例も挙げておきましょう。祖父母の代の名義のままの畑や山林（親の名義ですらないため、どの検索にも出にくい）、道路として提供している非課税の私道の持分、別荘地やリゾートマンション、そして親が相続したまま登記していなかった実家の持分。思い当たる節があれば、古い権利証の束や、親族への聞き取りが最後の頼りになります。なお、生前にできる最高の対策は、親御さん自身に記録証明を取ってもらうことです。この制度は本人も使えますから、元気なうちに自分名義の一覧を取り、遺言やエンディングノートに添えておけば、ご家族の探す苦労はまるごと消えます。お盆やお正月の帰省のついでに、「一緒に法務局へ行ってみない？」と誘ってみる。手数料1,600円で、家族の数十年分の安心が買えると思えば、これほど費用対効果のよい親孝行はありません。相続登記の義務化には、過去の相続分について2027年3月31日という期限も迫っています。「何があるか」の確定を、先送りにしないでください。

探す・確かめる・名義を直す・出口を決める。全部をひとつの流れで。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。調査で見つかった不動産は、相続登記をして終わりではありません。使わない山林は国庫帰属や売却を（相続土地国庫帰属の記事をご覧ください）、実家は活用や住み替えを。見つけた後の出口まで、法律と不動産の両面からご提案します。「見つかったはいいが、いらない不動産だった」という場合の道筋も、あわせてご案内できます。

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