省エネ住宅なら1,000万円、それ以外は500万円。基礎控除110万円との合わせ技も可能です。

まず、制度の骨格です。父母や祖父母といった直系尊属から、自分が住むための家の新築・購入・増改築の資金として贈与を受けた場合、質の高い住宅（省エネ性能などの基準を満たす住宅）なら1,000万円まで、それ以外の住宅なら500万円までの贈与が非課税になります。これは暦年贈与の基礎控除110万円とは別枠で、組み合わせれば、省エネ住宅の場合は最大1,110万円まで税負担なしで援助できる計算です。祖父母からお孫さんへの贈与も対象になるため、世代を飛ばした資金援助の道具としても使われています。また、この特例は贈与を受ける人ごとに使えるのもポイントです。たとえば共働きのご夫婦がそれぞれの親から援助を受けて共有名義で購入する場合、夫も妻も、それぞれ自分の直系尊属からの贈与について特例を使えます。ご夫婦双方の実家が援助するケースでは、非課税の枠が実質2人分に広がるわけです。

次に、受け取る側の要件です。贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上であること。贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（取得する家の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、1,000万円以下に絞られます）。そして、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を充てて家を取得し、原則としてその家に居住すること（同日までに居住できない場合も、遅滞なく居住することが確実と見込まれることが必要です）。家の側の要件は、登記床面積40平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の2分の1以上が自分の居住用であること。中古住宅は新耐震基準に適合していることなどの条件があり（築年数ではなく耐震性で判定される仕組みに整理されています）、増改築の場合は工事費用100万円以上などの線引きがあります。実家の敷地内に建てる、親の土地に子が家を建てるといった場合も、建物の取得資金への贈与なら特例の対象になり得ますから、二世帯住宅や親の土地の活用を考えているご家庭も検討の価値があります。1,000万円枠を狙う場合の「質の高い住宅」は、省エネ等級などの技術基準を証明書で示す必要があり、新築の省エネ基準は近年引き上げられていますから、住宅会社に「非課税特例の証明書が出る住宅か」を必ず確認してください。

そして、この特例のいちばん大切な性質をひとつ。非課税だから何もしなくてよい、ではありません。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与税の申告書を提出して、初めて特例が適用されます。納める税金がゼロでも、申告そのものが適用の条件。ここを知らずに申告を忘れ、後から税務署の指摘で特例が使えず、数百万円の贈与にまるまる贈与税がかかった——という悲劇が、現実に起きています。「非課税イコール申告不要」という思い込みが、この制度最大の落とし穴です。

お金の流れは「贈与→取得→居住→申告」の一方通行。順番を崩すと特例は壊れます。

他の制度との組み合わせも整理しましょう。この特例は、暦年贈与の110万円とも、相続時精算課税とも併用できます。精算課税と組み合わせれば、特例の非課税枠に加えて、精算課税の2,500万円の特別控除と年110万円の基礎控除まで使えるため、大きな援助を一度に行う設計も可能です（暦年か精算課税かの選び方は、専用の記事でご説明しています）。さらに、相続の場面から見た大きな利点があります。この特例で非課税となった住宅資金は、亡くなる前の贈与を相続財産に足し戻す生前贈与加算の対象になりません。暦年贈与の持ち戻しが7年に延びた今、「持ち戻されない大型の贈与」としての価値は、むしろ高まっています。

タイミングと順番の注意です。特例のお金の流れは、贈与を受けてから、そのお金で家を取得し、住んで、申告する、という一方通行が原則です。よくある失敗が2つ。ひとつは、先に自分のお金で代金を払ってしまい、後から親に「補填」してもらうパターン。住宅取得のための贈与ではなく単なる金銭贈与と扱われ、特例から外れるおそれがあります。もうひとつは、贈与を受けたのに入居や取得が翌年3月15日に間に合わないパターン。完成引き渡しが遅れがちな注文住宅では、贈与の時期を工程から逆算する必要があります。「契約したから安心」ではなく、「いつ贈与を受け、いつ引き渡しを受け、いつ住むか」をカレンダーに落とし込む。この地味な作業が、特例を守ります。

もうひとつ、登記の名義と資金の出どころの一致も、司法書士として強調したい点です。家の持分は、誰がいくら出したかに合わせて登記するのが大原則。親からの贈与資金で子が買ったなら子の名義、夫婦それぞれが出したなら出資割合どおりの共有です。実際の出資と違う持分で登記すると、そのズレの分がまた別の贈与と見られかねません。特例で贈与税を上手に避けたのに、登記の設計ミスで新しい贈与を作ってしまっては本末転倒。資金計画表と登記の持分は、必ずセットで確認してください。

相続の目線からの注意も、司法書士としてお伝えします。第一に、きょうだい間の公平です。住宅資金の援助は、民法の世界では特別受益として遺産分割の計算に影響し得ます。税金の特例と、遺産分けの公平は、別の物差し。援助した事実と金額を記録し、必要なら遺言や付言で考え方を残しておくことが、将来の火種を消します。第二に、親御さん側の老後資金です。まとまった額を渡した後の生活設計、介護資金の確保まで見てから金額を決めること。第三に、実家の相続への影響です。援助を受けて自宅を持ったお子さんは、実家の相続で小規模宅地等の特例（いわゆる家なき子の要件など）が使いにくくなる場合があります。目先の贈与税だけでなく、将来の相続税まで通した損得の試算は、税理士と連携して行うのが安全です。実例をひとつ。名古屋市内で新築を計画されたご夫婦のご相談で、ご主人のお父様からの800万円の援助について、省エネ基準の証明書の確認、贈与契約書の作成、贈与から引き渡し・入居・申告までのスケジュール表づくりをお手伝いしました（登記は当事務所、申告は連携税理士が担当）。「振り込む前に相談してよかった。順番を間違えるところだった」。この特例は、まさに振り込む前が勝負なのです。援助を受ける側も、する側も、動く前のひと呼吸を忘れずに。

不動産購入の現場を知っているから、贈与の設計も実務目線でご案内できます。

やさしい司法書士が対応します｜誰にでもわかりやすく解説

ネットや本だけでは分からない、実務の現場の知識をお伝えします。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。住宅資金贈与の特例も、要件の羅列ではなく、ご家族の購入計画に当てはめて、わかりやすくご説明します。

相続や贈与のご相談が無料です｜生前対策の全体設計も

贈与・遺言・相続登記。つながりのある手続きを一緒に考えます。

ご相談は無料です。住宅資金の援助と、将来の実家の相続、きょうだい間の公平、遺言の要否。ひとつの贈与から広がる論点を整理し、税理士との連携もふくめて、ご家族に合った道筋をご提案します。

相続不動産が得意です｜購入時の登記から将来の相続まで

不動産取引の現場経験を生かして、購入の登記も相続の登記も。

司法書士が宅地建物取引士の資格を保有し、不動産取引の実務に精通しています。ご購入時の所有権の登記、持分の設計（夫婦・親子の共有割合は資金の出どころに合わせるのが原則です）から、将来の相続登記まで、一貫してお手伝いします。