売却・建て替えは全員の同意、賃貸は持分の過半数。単独でできるのは、ごくわずかです。

まず、共有の法律上のルールを知ってください。共有不動産について単独でできるのは、修繕のような現状を保つ行為（保存行為）くらいです。賃貸に出すなどの管理に関する事項は、持分の過半数で決めます。そして、売却や建て替え、大規模な改築といった処分・変更には、共有者全員の同意が必要です。2023年の法改正で、形状や効用を著しく変えない軽微な変更は持分の過半数でできるようになるなど、ルールは整理されましたが、核心は変わりません。「一番大事な決断ほど、全員の足並みが要る」。これが共有です。兄弟2人の共有なら、たった一人が反対するだけで、売却は止まります。

次に、時間の経過が共有を悪化させる仕組みです。共有者の一人が亡くなると、その持分はその方の相続人へ相続されます。兄弟2人の共有が、次の世代では配偶者と子どもたちに枝分かれし、いとこ同士の共有になり、やがて会ったこともない親族との共有になる。持分は2分の1から4分の1、8分の1へと細分化し、全員の同意はほぼ不可能になっていきます。所有者不明土地が社会問題になった主要な原因のひとつが、まさにこの相続による共有の放置です（共有者が行方不明になってしまった場合の裁判所を使った解決策は、専用の記事でご説明しています）。ほかにも、固定資産税は共有者全員の連帯納付で、代表者が立て替えて他の共有者に請求する気まずさが毎年続くこと、空き家の管理責任や火災保険の判断も宙に浮きやすいこと、自分の持分だけでは住宅ローンの担保にも使いにくいこと。共有の不便は、暮らしの細部にまで及びます。

もめ方の典型も知っておきましょう。よくあるのは、共有者の一人がその家に住み続けているケースです。住んでいる側は「実家を守っている」つもり、住んでいない側は「自分の持分をただで使われている」と感じる。法律上、持分を持つ共有者が住んでいる場合、他の共有者が簡単に明け渡しを求めることはできない一方、住んでいない共有者から持分に応じた使用の対価を求められる可能性はあります。つまり、どちらにも言い分が立つ構図で、感情のもつれと法律論が絡まりやすいのです。「住んでいる者勝ち」でも「追い出せば済む」でもない。この宙ぶらりんこそ、共有の本質的な息苦しさです。

誤解のないように付け加えると、共有がすべて悪いわけではありません。ご夫婦が資金を出し合って買った自宅の共有や、売却が決まっている不動産を換価までの短期間だけ共有にする形は、合理的です。危険なのは、出口を決めないまま、人間関係の変化と次の相続にさらされ続ける長期の共有。「仲がいいから大丈夫」は、今の世代にしか通用しない前提なのです。仲の良さは共有を選ぶ理由ではなく、共有を今のうちに解消できる好条件だと考えてください。

解消の道は複数あります。話し合いで済むうちに動くことが、費用も関係も守ります。

すでに共有になっている方のために、解消のメニューを整理します。第一に、共有者間の話し合いによる解消。一人が他の共有者の持分を買い取って単独所有にする、持分を交換する、贈与するといった形で、合意さえできれば最も傷が浅い道です。第二に、全員で第三者へ売却して代金を持分どおりに分ける方法。誰も使っていない不動産なら、これが一番すっきりします。第三に、話し合いがまとまらない場合の共有物分割請求。共有者はいつでも分割を請求でき、協議が整わなければ裁判所に分割の裁判を求められます。裁判では、土地を物理的に分ける現物分割、一人が取得して他へ代償金を払う賠償分割、競売にかけて代金を分ける競売分割のいずれかで決着します。「共有のままでいる義務はない」——これは法律がはっきり認めた出口です。

注意したい道も2つあります。ひとつは、自分の持分だけを持分買取業者などの第三者へ売る方法。共有持分は単独で売れるため最後の手段にはなりますが、見知らぬ業者が共有者に加わった他の共有者との関係は、ほぼ確実にこじれます。もうひとつは、持分の放棄。放棄した持分は他の共有者に帰属しますが、登記は他の共有者の協力が必要なうえ、受け取る側に贈与税の問題が生じ得ます。どの道を選ぶかは、不動産の使われ方、共有者との関係、税負担を並べての総合判断。まさに専門家と地図を広げるべき場面です。

税金の目線も添えておきます。持分を売買すれば、売った側に譲渡所得税の検討が必要になり、親族間の売買では、安すぎる価格だと差額が贈与とみなされるおそれがあるため、適正な時価の把握が欠かせません。持分の贈与なら贈与税と登録免許税・不動産取得税。一方、共有物の分割でも、持分割合に応じた公平な分け方であれば、税務上は譲渡がなかったものとして扱われる整理があります。同じ「共有解消」でも、選ぶ道で税の景色がまるで違う——だからこそ、登記と税理士連携をセットで進めるのが安全なのです。

そして、これから遺産分割をする方へ。共有にしない分け方は、そろっています。一人が不動産を取得して他の相続人に代償金を払う代償分割。売却して現金で分ける換価分割。複数の不動産を一つずつ割り振る現物分割。配偶者の住まいの確保が目的なら、所有権を子へ、住む権利を配偶者へと分ける配偶者居住権という選択肢もあります。「公平のための共有」ではなく、「公平のための代償金・換価」。分け方の発想をこう切り替えるだけで、10年後の景色は大きく変わります。実例をひとつ。お父様の実家を兄妹2人の共有で相続し、10年放置されたご相談がありました。その間に弟さんが亡くなり、共有者は妹さんと、弟さんの奥様・お子さん2人の計4人に増加。売却の合意までに全員との調整で半年を要しました。幸い全員が売却に賛成でしたが、「兄が生きているうちに決めていれば、話し合いは2人で済んだ」という妹さんの言葉がすべてです。共有の解消は、共有者が少ないうちが勝負。登記簿を見て自分の家が共有だと気づいたら、それが動くべき合図です。

最後に、次の世代へ共有を残さない備えを。ご自身の財産に共有持分がある方は、その持分を誰に引き継がせるかを遺言で決めておくと、少なくとも自分の持分がさらに枝分かれすることは防げます。共有者同士で「将来はどちらかが買い取る」「売るときは一緒に売る」といった方向性を文書にしておくだけでも、次の相続人たちの道しるべになります。共有問題の一番の被害者は、事情を知らないまま持分だけを受け取る次の世代。今の共有者にしかできない手当てが、確かにあるのです。

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