所有権が移るのがリースバック、担保に入るのがリバースモーゲージです。

まず、リースバックから。これは、自宅を不動産会社などに売却し、同時にその買主と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。所有権は買主に移り、あなたは所有者から借主に変わります。メリットは、まとまった売却代金が一括で手に入ること、固定資産税や大規模修繕の負担がなくなること、外から見て住まいが変わらないこと。一方で注意点も明確です。売却価格は市場で普通に売る場合より低めになる傾向があり、毎月の家賃は払い続ける限り発生します。長生きするほど家賃の総額が膨らみ、「安く売って、高く借り続けた」結果になることも。賃貸借の契約内容（更新できる契約か、期限付きの契約か）や、将来の買い戻し特約の有無と価格も、契約前に必ず確かめるべき急所です。税金の面では、自宅の売却ですから譲渡所得の計算が必要になり、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除が使えるかどうかで手取りが大きく変わります。適用の可否は条件次第ですので、契約前に税理士への確認を忘れずに。

次に、リバースモーゲージ。こちらは、自宅を担保にして金融機関などからお金を借り、生きている間は原則として利息のみ（または返済なし）で過ごし、亡くなったときに自宅を売却するなどして一括返済する仕組みです。所有権は本人のまま。住み慣れた家の名義を持ち続けながら、年金のように、あるいは一時金として資金を受け取れます。注意点は、借りられる額が自宅の評価の一定割合までに限られること、対象が主に戸建てで、マンションでは使えない商品が多いこと、金利が変動すれば利息負担が増えること、そして長生きや地価下落で融資の上限に達すると、それ以上借りられなくなる場合があることです。また、多くの商品では、契約時に推定相続人（将来相続人になる見込みの方）の同意を求められます。これは裏を返せば、「家族に内緒では使いにくい仕組み」だということ。この同意の場こそ、後でご説明する家族会議の絶好の機会になります。面倒がらず、むしろ活用してください。

ふたつの違いを一言で整理しましょう。リースバックは「今売って、借りて住む」。リバースモーゲージは「借りて住み、最後に売る」。所有権が移る時期と、毎月の負担の種類（家賃か利息か）が、根本から異なります。どちらが向くかは、必要な資金の額、住み続けたい期間、ご自宅の種類と評価、そして家を子に残したいかどうかで変わります。つまりこの選択は、老後資金の問題であると同時に、はじめから相続の問題なのです。

どちらを使っても、「実家」は従来の形では残りません。そこを家族全員で共有しましょう。

相続への影響を、正面からお話しします。リースバックを使った場合、自宅はすでに売却済みですから、相続のとき、遺産の中に実家はありません。残るのは、売却代金のうち使い残した預金と、借主としての地位（賃借権）です。賃借権は相続されますので、同居のご家族は家賃を払い続ける限り住み続けられますが、「家を相続するつもりだった」別居のお子さんにとっては、実家という資産が消えている。ここを知らされていなかったご家族の驚きと落胆は、想像以上のものです。リバースモーゲージの場合は、亡くなったときに相続人が選択を迫られます。自宅を売却して借入れを返済するか、手元資金で返済して自宅を残すか。売却しても債務が残らないタイプの契約かどうか（残債が売却額を上回ったとき、相続人に請求が及ばない設計か）も、契約書で確認すべき重要な一点です。いずれにしても、「実家は原則残らない前提の仕組み」であることを、使う本人と家族の全員が共有しておく必要があります。もっとも、影の面ばかりではありません。不動産という分けにくい財産が現金に変わることで、遺産分割はかえって円満になる場合もあります。「家をどう分けるか」で揉めそうなご家庭では、本人が元気なうちに自宅を資金化し、老後を楽しんだうえで、残りを分けやすい形にしておく——そんな前向きな使い方も確かにあるのです。大切なのは、この選択がご家庭の事情に合っているかどうか。そして、どちらの仕組みも契約には本人の判断能力が必要ですから、認知症が進んでからでは使えません。検討するなら、元気なうちに、が大前提です。

トラブルの典型も知っておきましょう。リースバックでは、相場を大きく下回る価格での売却、支払い続けられない水準の家賃設定、期限付き契約で更新を拒まれて退去を迫られた例など、消費者トラブルが報告されており、国も注意を呼びかけています。強引な訪問勧誘から契約してしまったご高齢の方の例もあります。リバースモーゲージでは、変動金利と地価下落で計画が狂う例、同意していなかった相続人との死後の揉め事。どちらも、仕組みそのものが悪いのではなく、急いで契約したこと、比較しなかったこと、家族に話さなかったことが火種です。「今日中に決めれば高く買います」と即断を迫る業者、家族への相談を遠ざけようとする営業は、それだけで警戒に値します。自宅は人生最大の財産。その処分を即日で決めてよい理由は、どこにもありません。訪問販売で契約した場合には、一定の条件でクーリング・オフなど消費者を守る仕組みが使える場合もありますから、「契約してしまったかも」という段階でも、あきらめずにご相談ください。だからこそ、利用前のチェックリストはこうなります。第一に、複数社・複数商品の比較と、普通に売却して住み替える選択肢との比較。お子さんに資力があるなら、第三者ではなくお子さんが適正価格で買い取り、親が住み続ける親族間売買という道もあります（仕組みは親族間売買の記事でご説明しています）。第二に、契約条件の精査（賃貸借の期間と更新、買い戻し、金利、返済の設計）。第三に、推定相続人を交えた家族会議。そして第四に、遺言とセットで考えること。実家が遺産から消える以上、残る財産の分け方も変わるはずだからです。実例をひとつ。おひとり暮らしの70代の女性が、訪問勧誘を受けたリースバック契約を迷ってご相談に見えました。宅建業の目で査定と契約条件を検討したところ、提示価格は相場よりかなり低く、家賃は年金に対して重すぎる水準。最終的に、お子さんを交えた話し合いの結果、普通に売却して駅近くの賃貸へ住み替え、手元資金に余裕を持つ形を選ばれました。「住み続ける」ことが、いつでも最善とは限りません。広告の言葉ではなく、ご自身の数字で選択肢を並べて、相続まで見通して選ぶ。それが、この分野でご家族の資産と暮らしを守る鉄則です。

契約書の中身と、相続への波及。2つの目で点検できる事務所です。

個々のニーズに応えるオーダーメイドのご提案

資金の目的・住み続けたい期間・家族の思い。前提から一緒に整理します。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。リースバックやリバースモーゲージが本当に合うのか、普通の売却や他の方法が良いのか、前提の整理からオーダーメイドでご提案します。

透明性のあるサービスと説明を約束します

メリットだけでなく、負担とリスクも数字でご説明します。

不動産の査定の目線と契約書の読み解きで、提示された条件が妥当かを透明にご説明します。費用も予めお見積りを提示し、分かりやすさを徹底します。

深い信頼関係を大切にする事務所です｜ご家族との橋渡しも

「子どもたちにどう話すか」から、ご一緒に考えます。

ご相談は無料です。ご本人の資金の不安と、ご家族の思いの橋渡しを大切に、家族会議への同席や遺言とセットの設計まで、長いお付き合いを前提に伴走します。