相続した実家を売ると税金はいくら？特例と期限を名古屋の司法書士が解説

親が買ったときの書類が、数百万円の価値を持つことがあります。

まず、仕組みからご説明します。不動産を売って出た利益（譲渡所得）は、給与や年金などとは分けて課税されます。計算式は、売却価格から、取得費（買ったときの価格など）と譲渡費用（仲介手数料や測量費など）を差し引いた残りが課税対象、というもの。税率は所有期間で変わり、5年を超える長期なら所得税・住民税あわせて約2割、5年以下の短期なら約4割です。ここで相続特有の大切なルールがふたつ。第一に、取得費は親から引き継ぎます。相続でもらった不動産の「買値」は、あなたがタダでもらった0円ではなく、親（あるいは祖父母）が購入したときの価格を使うのです。第二に、所有期間も親から引き継ぎます。親が30年住んだ家なら、相続した翌日に売っても長期扱い。「相続してすぐ売ると税金が高くなるのでは」という心配は、この点では不要です。

そして、実務で明暗を分けるのが、親の購入時の書類です。売買契約書や領収書が見つかれば、その金額が取得費になります。見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費という扱いになり、これが痛い。たとえば3,000万円で売れた実家の取得費が5%の150万円とされると、差し引ける額が小さいぶん利益が膨らみ、税金は大きくなります。なお、差し引ける譲渡費用には、仲介手数料のほか、売るために行った測量の費用や建物の取壊し費用なども含まれますし、相続登記の際に納めた登録免許税を取得費に含める扱いも認められています。かかった費用の領収書は、売却が終わって申告が済むまで、すべて保管しておきましょう。親が2,000万円で買っていた証拠があれば課税対象はおよそ1,000万円、なければおよそ2,850万円——書類一枚の有無で、納める税金が数百万円変わり得るのです。実家の権利証の袋、金庫の奥、古い書類ファイル。遺品整理の際には、不動産の売買契約書・請負契約書・住宅ローンの資料を、宝物として探してください（遺品整理で捨ててはいけない書類の話は、境界の記事でもお伝えしたとおりです）。

もうひとつ、売却の前提として相続登記が必要なことも確認しておきましょう。亡くなった方の名義のままでは売れませんから、遺産分割協議と相続登記を済ませてから売却活動へ。誰の名義で登記して売るかは、後でご説明する特例の使い方にも直結します。たとえば空き家の特例は売った相続人ごとに使うものですから、名義の設計そのものが節税の設計になるのです。

「3年10か月」と「3年目の年末」。ふたつの時計を見ながら、売り時を決めます。

第一の特例は、取得費加算の特例です。相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（亡くなった日からおおむね3年10か月以内）にその不動産を売却した場合、納めた相続税のうちその不動産に対応する分を、取得費に上乗せできます。相続税と譲渡所得税の二重の負担を和らげる調整の仕組みで、相続税を払ったご家庭が売却を考えているなら、この期限内に売るかどうかで手取りが変わります。相続税の負担が重かった方ほど上乗せできる額も大きくなるため、納税のために不動産の売却を考えている場面では、まさに本命の特例です。

第二の特例が、いわゆる空き家の3,000万円特別控除。親が一人で住んでいた古い実家を相続し、空き家のまま売却する場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける強力な特例です。ただし要件は細かく、主なものだけでも、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の時代の建物）、マンションなどの区分所有建物でないこと、亡くなった方が一人暮らしだったこと、相続から売却まで空き家のままであること、売却代金が1億円以下であること、そして売却時までに耐震基準を満たすよう改修するか、建物を取り壊して売ること（売却後に買主が一定期限までに耐震改修や取壊しを行う形でも適用できる扱いがあります）。期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。つまり、おおまかに言えば「相続から3年目の年末」が締め切りです。また、この特例を使う相続人が3人以上いる場合は、一人あたりの控除額が2,000万円に下がります。古い実家にこそ効く特例ですから、「ボロ家だから大した話にならない」と思い込まず、まず要件に当たってみてください。一方、あなた自身が親と同居していた家を相続して売る場合は、空き家特例ではなく、自分のマイホームを売ったときの3,000万円特別控除の世界になります。こちらは建物の築年を問わない代わりに、実際にそこに住んでいたことが前提。住民票を置いていただけの形だけの同居では認められませんので、ご注意を。

そして、戦略の核心。取得費加算と空き家特例は、同じ不動産の売却について併用できず、どちらかを選ぶ関係にあります。相続税を払ったか、実家が昭和56年以前の建築か、利益の見込みはいくらか——条件によって有利な方が変わるため、売る前の税理士との試算が必須です。期限も、取得費加算は3年10か月、空き家特例は3年目の年末と微妙にずれており、どちらも「相続から約3年」が勝負どころ。逆算すると、遺産分割と相続登記は1年以内に終えて、売却活動に1〜2年の余裕を持たせるのが安全なスケジュールです。実例をひとつ。お母様の一人暮らしだった昭和50年代の実家を相続した方のご相談で、取壊して更地で売る計画を立て、空き家特例の要件を税理士と確認のうえ、期限内に売却。約1,800万円の譲渡所得が特例で全額控除され、譲渡所得税はかかりませんでした。「解体費用をためらって放置していたら、期限切れになるところだった」と振り返られたとおり、この分野は決断の早さがそのまま節税になります。迷っている時間にも、ふたつの時計は進んでいるのです。もうひとつ、分け方との関係にも触れておきます。実家を売って代金をきょうだいで分ける換価分割では、売却の名義人となった相続人それぞれが自分の持分について譲渡所得を申告し、特例が使えるかどうかも一人ひとり別に判定されます。空き家特例の「3人以上なら一人2,000万円」のルールも含め、誰の名義で登記し、誰が売主になるかは、分け方と節税の両方に効く設計項目。協議書を作る段階から、売却と税金の出口を見据えておくことが大切です。最後に、どの特例も、翌年の確定申告をして初めて適用されるものばかり。「申告しなければ自動で引かれる」ものではないことを、くれぐれもお忘れなく。

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当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。相続税の有無、建物の築年、分け方の希望から、特例まで見据えた売却の道筋を個別に設計します。

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親の買値の書類を探し、ふたつの特例の期限から逆算して売る。それだけで手取りが変わります。

相続した実家の売却には譲渡所得税がかかりますが、取得費と所有期間は親から引き継ぐため、親の購入時の契約書が見つかるかどうかで税額は大きく変わります（見つからないと売値の5%の概算取得費）。軽減の柱は、相続税を納めた方が3年10か月以内に売る取得費加算の特例と、昭和56年5月31日以前建築の一人暮らしの実家を3年目の年末までに耐震改修か取壊しのうえ売る空き家の3,000万円特別控除。ふたつは選択制で、どちらが有利かは試算次第、そしてどちらも確定申告が条件です。登記・査定・売却・税連携をひとつの窓口で、期限から逆算した売却設計を。私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、デジタル化にも取り組みながら、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。遺産分割協議のサポートから相続登記、不動産の査定・売却、税理士との連携まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。特例の要件・期限や税額は個別の事情により異なりますので、実際のお手続きにあたっては税理士および専門家にご確認ください。