認知症の親の家は売れない？成年後見と処分許可を名古屋の司法書士が解説

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   契約には、内容を理解して判断する力が必要。これは本人を守るためのルールです。

   まず、法律の原則からご説明します。売買のような契約が有効に成立するには、本人に意思能力——自分のしている行為の意味を理解し、判断する力——が必要です。民法は、意思能力を欠く状態でした法律行為は無効と明記しています。認知症が進み、ご自宅を売るという行為の意味や結果を理解できない状態の方が署名した売買契約は、たとえ実印が押されていても無効です。これは本人を守るための大切なルールです。判断力の衰えた方が、不利な契約で財産を失わないように、法律が盾になっているのです。だからこそ、不動産会社も司法書士も、取引の場では売主本人の意思を必ず確認します。「本人は施設にいるので、長男の私がサインします」は通りませんし、本人の手を取って署名させるような形は、無効であるばかりか、後に他の相続人との深刻な紛争の種になります。

   この原則の結果として起きるのが、資産凍結です。不動産は売れない、貸せない、担保にも入れられない。預金口座も、金融機関が本人の判断能力の低下を知れば引き出しが制限されます。一方で、施設の費用や医療費、空き家になった実家の固定資産税や維持費は、待ってくれません。「親のお金と親の家があるのに、親のために使えない」——これが、認知症と資産凍結の最もつらい現実です。高齢化の進む今、この壁に直面するご家族は増える一方で、もはや特別な話ではありません。ここで焦って、名義だけ子どもに移しておこうといった便法に走るのは禁物です。判断能力のない方からの贈与もまた無効ですし、形だけの売買や贈与は、税務の問題や他の相続人との紛争を招くだけです。遠回りに見えても、法律が用意した正規の道——成年後見制度——を通ることが、結局は一番早く、一番安全です。なお、「どの程度の認知症なら売れるのか」は程度問題です。診断名が付いていても、ご本人に契約を理解する力が十分残っていれば、本人による売却は可能です。その見極めは、医師の診断書や本人との面談を踏まえた慎重な判断になりますから、迷ったらまず専門家にご相談ください。実際、要介護認定を受けていても、ゆっくり丁寧に説明すれば売却の意味をきちんと理解し、ご自身の意思で署名できる方はたくさんいらっしゃいます。「認知症と診断されたらもう何もできない」と決めつけて時機を逃すことも、「まだ大丈夫」と先送りして本当に間に合わなくなることも、どちらも避けたい。だからこそ、判断能力の点検は早めに、が鉄則なのです。

家庭裁判所は「本人の利益になる売却か」を見ています。準備がそのまま許可への近道です。

成年後見による売却の流れをご説明します。第一歩は、家庭裁判所への後見開始の申立てです。本人の住所地の家庭裁判所に、診断書や財産目録などを添えて申し立てると、審理を経て成年後見人が選ばれます。後見人には親族が選ばれることもあれば、財産の内容によっては司法書士などの専門職が選ばれたり、親族後見人に専門職の監督人が付いたりします。申立てから後見開始までは、書類の揃い具合や裁判所の混み具合にもよりますが、おおむね1〜3か月程度が目安です。後見人が就任すると、本人の財産管理の権限は後見人に移り、いよいよ売却が可能になります。ただし、ここに大切な関門があります。本人の居住用不動産——今住んでいる家はもちろん、施設に入る前に住んでいた家も含みます——を売るには、家庭裁判所の許可が必要と法律で定められているのです。住まいは本人の生活の本拠であり、帰る場所を失わせる処分は慎重の上にも慎重に、という趣旨です。許可なくした売買は無効ですから、この手順は絶対に飛ばせません。

裁判所は何を見るのか。ポイントは、その売却が本人の利益になるかです。具体的には、売却の必要性（施設費用や医療費にあてる必要があるか、他の資金でまかなえないか）、本人の帰る場所への配慮（施設での生活が安定しているか）、そして売却条件の相当性（査定に照らして適正な価格か）が審査されます。実務では、売買契約に「家庭裁判所の許可が得られたときに効力を生じる」という条件を付けて買主と契約し、その契約書を添えて許可を申し立て、許可が出てから決済する、という段取りを踏みます。この流れに乗れば、申立てから売却完了まで、おおむね半年前後が現実的な見通しです。施設の支払い時期から逆算して、早めに動き始めることが肝心です。ひとつ、覚悟しておきたい注意点があります。成年後見は、家を売り終えたら辞められる制度ではありません。いったん始まれば、原則として本人が亡くなるまで続き、専門職が就けばその報酬も続きます。年間の報酬は本人の財産額に応じて決まり、長い目で見れば決して小さくない負担です。「売却のためだけに使うには重い制度」であることは、正直にお伝えしなければなりません。それでも、本人のお金を本人のために正々堂々と使える体制が整うこと、親族間でお金の管理を疑い合わずに済むことは、後見の確かな価値です。重さと価値の両方を知ったうえで、使うかどうかを決めていただきたいのです。

だからこそ、間に合う方には、元気なうちの備えを強くおすすめします。選択肢は3つ。第一に、家族信託。親が元気なうちに、自宅を信頼する子に信託し、売却の権限を受託者に持たせておく仕組みです。親が認知症になっても、受託者の判断で家を売り、代金を親の施設費用にあてられます。家庭裁判所の許可も不要で、凍結対策の本命といえる道具です（詳しくは家族信託の記事をご覧ください）。第二に、任意後見。元気なうちに、将来の後見人と権限の中身を自分で契約しておく制度で、自宅の売却を代理権に含めておけます。第三に、元気なうちに売ってしまうという選択。住み替えや施設入居の計画が具体的なら、本人の意思で売れるうちに売るのが、実は最も簡明です（親の自宅の生前売却の記事でご説明しています）。実例をひとつご紹介します。お母様の施設入居費用のご相談で、既に意思確認が難しい状態だったため、ご長男を候補者として後見開始を申し立て、司法書士の監督人が付く形で就任。空き家となっていたご自宅について、査定2社で価格の相当性を整え、停止条件付きの売買契約と処分許可の申立てを経て、申立てから約7か月で売却と入居費用の確保に至りました。「もっと早く、母が元気なうちに相談していれば」とご長男は仰いました。その言葉を、どうかこのページをお読みのあなたの備えに変えてください。親御さんがまだお元気なら、今日が一番若い日。帰省の折に、将来の住まいとお金の話を少しだけしてみる（話の切り出し方は、親と相続の話し方の記事が参考になります）。その一歩が、数年後のご家族を資産凍結から救います。

後見の申立てから家の売却まで、窓口ひとつで進みます。

個別対応します｜後見・信託・生前売却を比較提案

ご本人の状態と家計に合わせて、使う道具を一緒に選びます。

当事務所は、相続と不動産を中心業務とする司法書士事務所であり、代表は宅地建物取引士として不動産事務所も経営しています。後見申立てか、家族信託か、本人による売却か——判断の分かれ目からご相談いただけます。

明瞭会計です｜申立てから売却までの費用を最初に

後見報酬の見通しまで含めて、長期の負担をご説明します。

申立費用、専門職後見人の報酬の目安、売却にかかる費用までを事前にお示しし、ご家族が納得して選べるようにしています。

不動産のプロとして、裁判所に通る売却を設計

適正査定と条件付き契約の組み立てで、処分許可を見据えた段取りを。

宅建業者として査定と売却活動を自ら行える当事務所なら、家庭裁判所の審査を見据えた価格の根拠づくりと契約の組み立てまで、一貫してお手伝いできます。

認知症の親の家は、成年後見と家庭裁判所の許可という正規の道で売る。最善は、凍結させない備え。

判断能力を失った方の売買契約は無効で、認知症が進んだ親の家は、子どもでも代わりに売れません。売る道は成年後見制度。家庭裁判所への申立てで後見人を選び、本人の居住用不動産の売却には裁判所の処分許可が必要です。審査の軸は、売却の必要性・本人への配慮・価格の相当性で、申立てから売却まで半年前後が目安。ただし後見は売却後も原則本人が亡くなるまで続き、報酬負担も残ります。だからこそ、元気なうちの家族信託・任意後見・本人による売却という備えが何よりの対策です。名義を動かす便法は無効と紛争のもと。正規の道の設計と実行を、私たちにお任せください。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、「難しいことを簡単に」という理念のもと、法律用語の誤解がトラブルにつながらないよう、家族や相続人の方によってすべて異なる相続の形に個別に対応しています。成年後見の申立てから居住用不動産の処分許可、売却の実行、家族信託などの生前対策まで、司法書士と宅地建物取引士の両輪で、女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も丁寧にお受けしています。

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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。後見の審理期間や許可の判断は個別の事情により異なりますので、実際のお手続きにあたっては専門家にご相談ください。