【アパートやマンション1棟の相続登記それぞれの物語 ～受け継がれる「不動産」と向き合う時間～】名古屋のごとう司法書士事務所

地方都市の住宅地に建つ築30年の木造アパート。部屋数は8室、すべてワンルーム。長年、父親が一人で管理を続けてきたそのアパートが、ある日突然、相続の対象となる――。これは、実際に当事務所へご相談に来られたご家族の一例です。

被相続人であるお父様は、地元で真面目にコツコツと不動産賃貸業を営まれており、生前は自身で家賃の管理や修繕の手配、確定申告までこなしておられました。ご家族から見ても「父にしかできない仕事」という印象が強く、突然の逝去後、残されたご家族は戸惑いを隠せませんでした。特に長男の方は、会社員として多忙な日々を送る中で「大家を継ぐなんて想像もしていなかった」と率直におっしゃっていました。

まず問題となったのは、相続人が複数いることによる遺産分割協議の必要性です。法定相続人は長男・長女・次男の3名。お父様は遺言書を残していなかったため、誰がアパートを引き継ぐのかを3人で話し合わなければならない状況でした。不動産というのは、預貯金と違って“分けにくい財産”であり、「じゃあ三等分で」というわけにはいきません。

そこで当事務所では、まず相続人間の話し合いをサポートし、遺産分割協議書の作成から始めました。最終的に、長男がアパートを相続し、代わりに他の兄弟へ代償金を支払う形で合意が整いました。この合意形成の過程では、司法書士として中立的な立場から法的な説明を行い、冷静な判断を促すことが重要となります。

次に必要なのが**登記の名義変更（相続登記）**です。これは、土地と建物の両方について行わなければなりません。多くの場合、建物は「家屋番号」として表示され、土地には「地番」が振られています。登記簿の記載内容を正確に把握したうえで、法務局に必要な申請書類を提出する作業となりますが、ここでも専門的な知識が問われます。

また、アパートの相続には税務上の観点も重要です。特に固定資産税の納税通知書が相続人の誰に届くのか、相続税の申告が必要な場合は評価額をどのように算出するのか、収益物件である以上、今後の所得税の扱いも含めてトータルで考える必要があります。相続税評価額の確認、賃料収入の計算、必要経費の把握など、税理士との連携も視野に入れる必要が出てきます。

さらに、賃貸借契約や管理の実務的な引き継ぎも忘れてはなりません。アパートには複数の入居者が住んでおり、それぞれの賃貸借契約が有効に継続しています。名義が変わるからといって入居者との契約が無効になるわけではありませんが、管理会社を通して速やかに通知や変更手続きを行う必要があります。これを怠ると、家賃の振込先が間違ったり、クレーム対応に支障が出るなど、入居者に不安を与える要因にもなりかねません。

長男の方は、「思っていた以上にやることが多い」と言いながらも、当事務所のサポートを受けながら一つずつ手続きを進め、最終的には「今では少しずつ大家業にもやりがいを感じている」と話されていました。登記が終わり、所有者としての責任を正式に引き継いだことで、家族の財産を守る自覚が生まれたとのことでした。

このように、アパート1棟の相続登記は、単なる手続きではなく、“家族の物語を引き継ぐ過程”そのものです。誰かが責任を持って決断し、他の家族がそれを支える。そのプロセスをスムーズに進めるためにも、早い段階から司法書士などの専門家に相談し、正確な情報と的確な助言を得ることが大切です。

都市部の主要駅から徒歩10分圏内にある、鉄筋コンクリート造4階建ての1棟マンション。築年数は15年、全12戸が満室稼働中。相続税評価額は土地・建物合わせて1億5,000万円を超える――。こうした不動産は、一般的な相続とは異なる視点と準備が求められます。

実際に当事務所へご相談いただいたケースでは、オーナーであるお父様が急逝され、突然の相続発生によりご家族が対応を迫られる状況となりました。被相続人は生前、節税や資産保全の観点からマンション管理会社を自ら設立し、建物を法人名義、土地を個人名義として所有していました。このような所有形態は、富裕層の方々の間では珍しくありませんが、相続発生時には複雑な法的・税務的な整理が必要になります。

まず押さえておきたいのは、法人名義の不動産（この場合は建物）は相続の対象とはならないという点です。法人は独立した法人格を持つため、その財産は会社のものであり、個人の相続財産とは切り離されています。したがって、建物自体の登記変更は必要ありませんが、オーナーの死亡に伴い、法人の株式（＝持分）の評価と承継が大きな意味を持ってきます。相続財産としてカウントされるのは、建物ではなくその法人の「株式」なのです。

一方で、土地が個人名義であるため、こちらについては相続登記の申請が必須となります。土地と建物が別々の名義となっている場合、法務局での登記申請も個別に行う必要があり、相続人がどの部分をどう引き継ぐのかを明確にするため、遺産分割協議書の作成には非常に高い精度が求められます。

さらに重要なのが、相続税の対策と納税資金の準備です。収益不動産は、路線価に基づいた相続税評価額と、実際の市場価格に大きな差がある場合が多く、相続税上の評価は低く抑えられることが一般的です。しかし、評価額が抑えられるからといって油断は禁物です。収益が見込める不動産は、それに見合った相続税が課税されるため、納税資金をどう準備するかが大きな課題となります。

このご家族の場合、マンションからの家賃収入が月100万円以上ありましたが、すぐに相続税として数千万円を納税できる現預金があったわけではありません。納税のために不動産を売却するとなると、マンション全体の資産価値が下がる可能性や、賃貸借契約の処理など手続き上のリスクもあります。そこで私たちは、不動産を活用した納税方法や延納・物納の選択肢についてもご説明し、税理士と連携して事前シミュレーションを行いました。

また、法人の株式を誰がどのように相続するかという問題も、後々の会社運営に直結します。経営権を持つ株式を複数の相続人が分散して持つことによって、将来的なトラブルの火種となることもあるため、株式の集中と後継者の明確化が重要です。このご家庭では、相続人の中でも特に不動産事業に関心を持っていた長女が代表取締役に就任し、他の兄弟には代償金や他の資産で調整することで、円満に引き継ぎが行われました。

加えて、建物の管理や維持に関する実務も忘れてはいけません。管理会社をそのまま継続するのか、新たに家族で管理していくのかによっても、日常業務の煩雑さやリスクが大きく異なります。また、将来的に大規模修繕や建替えといった判断が必要になる可能性もあるため、中長期的な資産運用の視点を持つことが不可欠です。

このように、マンション1棟の相続登記は、単なる名義変更では終わらず、「法人」や「税金」「経営」にまたがる複合的な問題解決が求められる場面です。登記だけを済ませても、税務や資産管理の面で適切な対策が取られていなければ、後になって思わぬトラブルや経済的損失につながるリスクもあります。

当事務所では、司法書士としての法的サポートに加え、宅地建物取引士としての不動産価値評価、そして信頼できる税理士・不動産業者との連携により、お客様一人ひとりのご事情に即したオーダーメイドの相続コンサルティングを提供しています。収益不動産という特性を踏まえ、「守る」「活かす」「次代に継ぐ」ための具体的な戦略を、専門家チームと共に考えていくことが、これからの相続には欠かせません。

「父が所有していた古いアパート、遠方にあるので見に行ったこともないんです」――こうした言葉から始まるご相談は、決して珍しいものではありません。特に相続発生後、しばらく手をつけないまま放置されていた収益不動産については、さまざまなリスクと向き合う必要があります。

今回ご紹介する事例は、築45年を超える鉄骨造のアパート。被相続人が地方都市に所有していたもので、8室のうち6室が空室、建物は外壁が剥がれ、一部には雨漏りの跡もありました。相続人である三兄弟は、いずれも首都圏に在住しており、この物件については「いずれ整理しなければ」と思いながらも、相続登記も済ませず、結果として5年以上が経過していました。

このようなケースでは、まず初めに指摘しなければならないのが、相続登記の義務化によるリスクです。2024年4月以降、相続によって不動産を取得した場合には、取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なく怠った場合、過料（罰金）の対象となる可能性があるため、いかに感情的に整理がついていなくても、「放置すること自体が法的な問題につながる」時代に入ったといえます。

次に問題となるのが、空室や老朽化による不動産価値の著しい低下です。実際この物件では、固定資産税評価額は土地建物あわせて900万円程度と算出されていたものの、実際に売却を検討すると、不動産業者からの査定は300万円台。「買い手が見つかればいい方」と言われたとのことでした。

さらに、建物に関する維持管理も大きな負担となります。空室が続けば、建物は急速に劣化し、近隣住民からの苦情や行政からの指導が入ることもありえます。実際、このアパートでも近所から「草木が伸び放題」「不審者が出入りしているようだ」といった通報があったことで、相続人がようやく事態の深刻さに気づき、当事務所に相談されました。

当事務所では、まず法的な整理として遺産分割協議の成立と登記手続きをサポート。三兄弟の間で話し合いを進め、最終的には「長男が相続登記を行い、その後売却を前提として対応する」という方向で合意しました。このように、誰かが名義を持ち、責任ある立場に立たなければ、次の一歩を踏み出すことはできません。

しかし、築古の収益不動産は、売却するにも時間がかかります。入居者がいれば契約関係の引き継ぎが必要ですし、建物の状況次第では取り壊して更地にしなければ売れない場合もあります。ここでは、司法書士としての法的助言に加え、宅地建物取引士の立場から市場動向や買主の傾向についての具体的な情報提供を行いました。特に地方の収益不動産は、投資家目線でみれば採算が取れにくく、買い手がつきにくい傾向が強まっています。

このケースでは、土地だけを希望する地元の建設業者が現れ、最終的に建物を取り壊したうえで売却が実現しました。取り壊し費用や登記費用、測量費用なども含めて整理したところ、三兄弟全員が「早めに動いてよかった」と口をそろえておっしゃっていました。

このような古い収益不動産の放置は、相続人にとって「心理的な負担」だけでなく、「経済的損失」や「近隣トラブル」「行政対応リスク」といった複数の問題を引き起こします。しかも、相続人が高齢化していくと、次の相続（二次相続）が発生し、登記名義がどんどん複雑になっていく、いわゆる「所有者不明土地問題」にも発展しかねません。

早期に専門家のアドバイスを受け、家族間で話し合いを始めることが、最終的には一番のコスト削減となることを、私たちは繰り返しご説明しています。特に、複数の相続人が関与する場合には、司法書士が中立的な立場で手続きを支援することで、争いを未然に防ぎ、スムーズな相続登記へと導くことができます。

「何年も手をつけていない」「どこから始めたらいいか分からない」と感じている方こそ、ぜひ一度ご相談いただきたいのです。収益不動産の放置は、時間が経てば経つほど状況が悪化していきます。登記の義務化は、そのような“放置”の時代に終止符を打つ大きな転機でもあります。

当事務所では、相続人のご年齢やご事情にも配慮しながら、一人ひとりに寄り添った手続きをご提案しています。時間が経ちすぎて複雑になってしまった案件でも、できることから一緒に整理していきましょう。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
お気軽にご連絡下さい。