【成功する外国籍の方の相続登記への道】名古屋のごとう司法書士事務所

日本国内の不動産には日本の法律が適用される

 

まず、大前提として押さえておきたいのが、多くの場合、「不動産が存在する国の法律が優先される」という国際私法上の原則が当てはまります（韓国などの例外あり）。これを専門的には「不動産所在地法主義」といいます。つまり、相続する不動産が日本国内にある場合、たとえ相続人が外国籍であっても、相続の手続きは基本的に日本の法律（民法など）が適用されることになります。日本の民法では、法定相続人の範囲や相続分、相続放棄や限定承認などの制度が定められており、相続登記もこれに則って進められます。

また、被相続人（亡くなった方）が日本国籍であるか、外国籍であるかは問いません。日本に不動産が存在する限り、その登記手続きは日本法（不動産登記法）に従って行われます。もちろん、相続人が外国籍・在外居住者である場合には、必要書類の準備や手続きが国内の相続人とは異なる点が多く、注意が必要です。

 

相続登記義務化の影響は外国籍の相続人にも及ぶ

 

2024年4月に施行された改正不動産登記法により、相続登記の義務化が始まりました。これまでは相続登記は任意の手続きとされていましたが、今後は相続発生を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。これを怠ると、10万円以下の過料（行政罰）を科される可能性があります。外国籍の相続人も例外ではなく、日本国内に不動産を相続した場合には同様に義務が課せられます。

また、万一期限を過ぎてしまうと、過料が課されるのみならず、将来的に売却や名義変更、融資を受ける際などに様々な支障が生じます。こうした不利益を回避するためにも、できるだけ早期に専門家に相談し、計画的に手続きを進めることが重要です。

 

外国籍の方に必要となる書類は多岐にわたる

 

日本の相続登記では、登記名義人の変更を行うために、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を収集し、相続人を特定する必要があります。日本人であれば比較的スムーズに集められるこの戸籍資料ですが、外国籍の方が相続人になる場合には、次のような追加書類が必要になることが一般的です。

• 出生証明書（出生地国の役所が発行するもの）

• 婚姻証明書

• パスポートの写し

• 在留カード（在日居住者の場合）

• 国籍証明書（必要に応じて）

• 相続関係説明図の添付資料（あると手続きがスムーズにいきます）

これらの書類は原則として日本語で提出する必要があります。そのため、すべての外国語書類について、正確な日本語翻訳が求められます。翻訳は、本人による翻訳ではなく、第三者による正確な翻訳が望ましいとされ、司法書士など専門家のサポートを受けて翻訳文書の品質を担保することが多くのケースで推奨されています。

公証・認証手続きも必要となるケースがある

 

国によっては、これらの書類に加え、「アポスティーユ認証」や「在外公館による公証」など、国際的な証明手続きが必要になることもあります。たとえば、日本の法務局が外国発行の書類の真正性を確認できない場合、アポスティーユの付与を求められることがあります。これは、書類が発行された国の公的機関が「これは正式な公文書です」と保証する制度です。

もしアポスティーユ条約に加盟していない国で発行された書類の場合には、別途領事認証などが必要となり、その手続きも複雑です。こうした認証制度の存在を知らずに準備を進めてしまい、提出直前になって書類が不足していたことが判明するケースも実際に多く見られますので、事前の入念な確認が不可欠です。

 

日本の法制度に不慣れな方こそ、専門家のサポートが有効

 

以上のように、外国籍の方が日本国内で不動産の相続登記を行う場合、日本独特の法制度・書類文化・行政手続きに直面することになります。さらに、各法務局の運用実務も微妙に異なることがあり、現場では柔軟な対応力が求められます。法律的知識と実務経験を備えた司法書士兼宅地建物取引士がサポートに入ることで、手続きの遅延や書類不備による差し戻しなどのリスクを最小限に抑え、スムーズに相続登記を完了させることが可能になります。

 

外国籍の方が日本国内の不動産を相続する場合、相続登記は単に「書類を出せば終わる手続き」ではありません。むしろ、多くの方が想定していない細かな準備や注意点に直面します。とくに外国籍相続人の場合、言語や文化、法制度の違いが大きく影響するため、日本人の相続登記とは違った準備や配慮が必要になります。ここでは、外国籍相続人が特に注意すべき３つのポイントについて、登記実務を中心に詳しく解説いたします。

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① 戸籍・相続人の確定に注意

 

相続登記では、まず「誰が相続人か」を正確に特定する必要があります。日本の法律では、配偶者・子・親・兄弟姉妹などが法定相続人とされます。その確認のため、日本国内に戸籍がある被相続人については、出生から死亡までの一連の戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を全て収集します。

外国籍の相続人が含まれる場合、この戸籍収集に加えて、外国で発行される以下の書類が必要になることが多くあります：

• 出生証明書
  相続人と被相続人の親子関係を証明するために必要です。特に日本国外で出生した相続人の場合は、出生証明書がその根拠資料となります。

• 婚姻証明書
  被相続人の配偶者が外国籍である場合など、婚姻関係を証明するために必要です。

• 国籍証明書やパスポート写し
  相続人の本人確認資料として提出を求められることがあります。

これらの外国語の書類は、すべて正確な日本語訳を添付しなければなりません。翻訳文は第三者の正確な翻訳が原則望ましく、翻訳ミスによる差し戻しを避けるためにも専門家のサポートが有効です。

また、各国の書類には、日本の戸籍に相当する「家族関係を体系的に証明する制度」が存在しない国も多く、その場合は複数の公的書類を組み合わせて相続関係を説明しなければならないケースもあります。この証明の組み立て方は、法務局実務に熟練した司法書士の知識が特に重要になります。

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② 遺産分割協議書の作成

 

複数の相続人がいる場合には、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、その内容を「遺産分割協議書」として文書化する必要があります。外国籍相続人が関わる場合、ここでも以下の点に注意が必要です。

• 協議書は日本語で作成するのが原則
  遺産分割協議書は、日本の法務局に提出する公的書類となるため、日本語表記が原則です。もし相続人の中に日本語が分からない方がいる場合は、内容確認のため英訳を併せて用意し、十分に内容を理解したうえで署名することが望まれます。

• 署名・押印方法が日本人とは異なる
  日本人の相続人は実印の押印と印鑑証明書の提出で本人確認が行われますが、外国籍の相続人は印鑑制度を利用していない国も多いため、代わりに「署名証明書（サイン証明書）」を提出します。

• 署名証明書の取得方法に注意
  署名証明書は、各国の在日公館（日本大使館・領事館）、もしくは現地の公証人役場などで取得します。特に注意が必要なのは、国によっては署名証明の発行に時間がかかったり、事前予約が必要だったりすることです。また、署名証明書の真正性を証明するために、さらにアポスティーユや領事認証が必要になる国もあります。必要書類がそろうまでに数ヶ月かかるケースもあるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。

• 郵送のやり取りに要注意
  協議書原本の署名・証明書類をやり取りする際には、国際郵便の遅延や紛失リスクにも注意しなければなりません。公的な重要書類ですので、必ず追跡可能な書留や国際宅配便を利用するのが基本です。

こうした海外在住相続人の手続きは、日本国内のみで行う登記に比べて手間も期間も大幅に長くなる傾向があります。司法書士が事前に全体の手順を設計し、必要書類一覧を提示することで、無駄なく確実に準備を進めることが可能となります。

 

③ 手続き全体のスケジュール管理に注意

外国籍の方が関わる日本の相続登記では、日本国内だけで完結するケースと比べて、準備・収集・確認・郵送など、多くのプロセスが国をまたいで行われます。そのため、全体のスケジュール管理が非常に重要なポイントとなります。スケジュールを正しく把握せずに進めると、必要書類の不足や取得遅延が発生し、結果として登記申請が大幅に遅れてしまうこともあります。

 

必要書類の取得に想定以上の時間がかかる

まず、日本にある領事館で取得できないなど、外国発行の書類取得は一筋縄ではいかない場合があります。出生証明書・婚姻証明書・パスポート・国籍証明書など、母国で取得すべき公文書は、それぞれの国の行政手続きの流れに従わねばなりません。
特に次のような点に注意が必要です。

• 母国での公文書発行の所要期間（即日交付できない国も多い）

• 翻訳人の確保（公的翻訳が必要な国もあり）

• 証明書の有効期限（国によっては発行後３〜６ヶ月以内のものしか受付けない法務局も存在）

これらの準備段階での遅れが、後の手続き全体に大きく影響します。

海外在住の相続人との連絡調整に時間を要する

さらに、海外に住む相続人が複数いる場合、全員のスケジュール調整も大変重要です。相続人同士が異なる国に居住しているケースでは、署名証明の取得時期、郵送のタイミング、書類内容の事前確認などに相当の時間を要します。

例えば、遺産分割協議書を準備する段階では次の作業が発生します：

• 全員に事前に日本語と併せて内容説明資料を送付

• 内容確認後、各自が署名証明を取得

• 原本書類を国際郵送で司法書士事務所へ返送

これらがすべて終わるまでには、平均して２〜３ヶ月、場合によっては半年近くかかることも珍しくありません。

 

相続登記の申請期限に間に合わせる必要がある

2024年4月からは相続登記の申請義務が導入されたことで、相続発生を知った日から３年以内に登記を申請しなければ過料対象となります。この期限は外国籍の方にも一律で適用されますので、特に書類収集に時間を要する国の場合は、期限から逆算して相当な余裕をもった準備開始が必要です。

 

事前の全体計画が非常に有効

このように、相続登記は「全体の流れを最初に設計しておくこと」が成功の鍵になります。司法書士に早い段階で相談し、次のような全体工程表を事前に作成しておくことで、途中のトラブルを最小限に抑えることができます。

• 必要書類一覧と取得先

• 取得期間の想定

• 翻訳期間の見込み

• 署名証明取得時期の計画

• 国際郵送日程

• 法務局提出書類の提出時期

 

スケジュールを可視化することで、相続人の皆様も安心して手続きに臨むことができます。

 

外国籍の方が日本で相続登記を進めるにあたっては、相続人ご自身で情報を集め、必要書類を準備し、登記申請を行うことも理論上は不可能ではありません。しかし現実には、日本独自の法律・制度・実務運用に加え、国際間での書類収集や証明手続きなど、多くの専門知識や実務経験が求められる場面が数多く存在します。こうした背景から、外国籍相続人がスムーズに相続登記を完了させるためには、司法書士など専門家のサポートを受けることが非常に大きなメリットになります。以下、その理由を詳しくご説明いたします。

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① 法制度・書類要件に精通している

 

相続登記は、不動産の名義を正しく変更するための極めて厳密な法律行為です。特に外国籍相続人が関わる場合、日本の法務局では通常以上に書類審査が厳格に行われる傾向にあります。たとえば、

• 外国で発行された証明書の取り扱い方

• 翻訳文の正確性

• 相続関係を裏付ける証拠の整え方

• 法務局ごとの解釈の違い

といった細かな実務的配慮が求められます。司法書士はこうした法制度・登記実務の現場に日常的に携わっており、法務局から指摘されやすいポイントをあらかじめ想定し、必要な証明方法や代替資料の提案が可能です。

たとえば、母国の出生証明書の記載が日本の戸籍に比べて簡略な場合、そのままでは法務局が親子関係を認定できないケースもあります。こうした場面では、追加資料の準備や補足説明書の作成が必要となりますが、こうした対応も司法書士は豊富な経験から的確に行うことができます。

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② 複雑な書類準備を的確にサポート

 

外国籍の方の相続登記では、必要書類が国によってまったく異なる場合もあります。たとえば、

• 戸籍制度が存在しない国

• 婚姻制度が文化的に異なる国

• 離婚歴や養子縁組の記録が不明確な国

などでは、法務局が求める「相続人関係の証明資料」を整えること自体が難航する場合もあります。

司法書士にご依頼いただくことで、どの国でどのような書類が準備できそうかを現実的に見極め、その国の制度に合った証明方法を設計することができます。これにより、書類の取り寄せや認証作業を無駄なく進めることができ、途中で手戻りが生じるリスクを大幅に減らせます。

また、外国語書類の正確な翻訳作業についても、司法書士は提携する翻訳専門家との連携体制を持っているケースが多く、法務局の実務基準を満たす高品質な翻訳文書を準備する体制が整っています。

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③ 海外在住相続人とのやり取りも調整

 

外国籍の相続人の多くは、海外在住で日本に頻繁に渡航することが難しい状況にあります。こうしたケースでは、次のような事務連絡や調整が必要になります。

• 必要書類のリストアップと説明

• 現地公証人・大使館での署名証明取得手続き案内

• 国際郵送の日程調整

• 翻訳依頼や翻訳文内容確認

• 日本の相続人との調整代行

司法書士はこうした相続人間の連絡・調整役も担い、必要に応じて英文での書面案内も行います。ご家族間で直接やり取りしきれない場面でも、中立的な専門家が介在することで、全体の流れがスムーズになります。

実際に多くの事例では、相続人全員の同意が取れているにもかかわらず、言葉の壁や実務的な準備不足によって手続きが滞るケースがあります。司法書士が適切に進行管理を行うことで、こうした無用な遅延や誤解を未然に防ぐことができます。

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④ 登記申請後のフォローアップも安心

 

無事に書類が整い法務局へ登記申請が完了した後も、法務局から内容確認や追加書類の提出を求められるケースが生じることがあります。外国籍相続人の登記では、特に法務局側が慎重に審査するため、細かな問合せや確認依頼が来ることも少なくありません。

司法書士が申請代理人として手続きを行っていれば、こうした法務局とのやり取りも司法書士がすべて対応します。依頼者が直接対応する負担がなくなり、言語や制度の違いによる不安も軽減されます。最終的な登記完了証明書（登記識別情報）の受け取りまで一貫して任せられるのは、専門家に依頼する大きな安心材料のひとつです。

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⑤ 手続きを円滑に完了させ、将来の取引にも備えられる

 

相続登記は、単に相続人名義に変更するだけの作業ではありません。今後その不動産を売却・賃貸・贈与・担保設定など活用していく際にも、正確に整備された登記記録は大きな信頼性となります。

外国籍相続人の場合、将来的に日本国内で不動産を売却・利用する予定がある方も多いですが、その際に登記上の不備が残っていると次の取引に支障が生じる可能性があります。司法書士は将来を見据え、法的に整合性の取れた書類作成・登記処理を行いますので、長期的な安心を確保するうえでも専門家依頼は非常に有効です。

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以上のように、外国籍相続人が日本の相続登記を進める際は、法制度・書類作成・国際手続き・スケジュール調整など、多方面の専門的な配慮が必要不可欠です。司法書士に依頼することで、こうした煩雑な手続きを一つずつ丁寧にクリアし、相続登記を確実に完了させることができます。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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