【マンションなど、収益物件を相続する方へ】名古屋のごとう司法書士事務所

 

収益物件であるかどうかにかかわらず、不動産を相続した場合には、必ず相続登記（名義変更の登記）を行う必要があります。これは法律で定められた義務であり、「収益を生む物件だから」「当面売却する予定がないから」「自分たち家族しか関係ないから」などの理由で放置しておいてよいものではありません。

特に注意すべきなのが、令和6年4月1日からスタートした「相続登記の義務化」制度です。この制度により、不動産を相続した人は、相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないとされました。この期限を過ぎて登記を怠っていると、法務局から過料（行政罰）として最大10万円の罰金が科される可能性があります。

これまでは、相続登記は任意とされていたため、何年も名義変更をしないまま放置されていた不動産が全国に多数存在していました。特に、収益物件の場合は、毎月の家賃収入が入り続けるため、登記の必要性が軽視されがちでした。しかし、名義が亡くなった方のままである状態は、法律上も実務上も大きなリスクを含んでいます。

たとえば、相続登記がされていない状態では、賃借人（入居者）と新たな契約を結ぶことができなかったり、家賃の回収に法的な根拠が乏しくなったりする可能性があります。賃借人が「誰に家賃を支払えばよいのか」が明確でない場合、支払いが滞る原因にもなります。また、物件に関する苦情や修繕、契約更新などの連絡先が不明確になると、管理会社との関係や信頼関係にも影響が出かねません。

さらに、金融機関との取引にも支障をきたします。相続した収益物件を担保に借り入れをしようとしても、名義が被相続人のままでは担保設定（抵当権の設定）ができません。また、相続した物件を売却したいと考えても、登記名義を買主側が確認できないため、売買契約自体が成立しないことになります。つまり、名義変更を怠ることで、その不動産の経済的価値を活かすことができなくなるのです。

また、相続人が複数いる場合、誰がその物件を相続するのか、どのように分けるのかといった話し合い（遺産分割協議）を経て、協議の内容を反映させた登記申請を行う必要があります。収益物件は価値が高く、毎月収入があるため、相続人間での合意形成が難航しがちです。このような場面では、専門家による中立的な支援が求められます。

司法書士は、このような登記手続きの専門家であると同時に、遺産分割協議書の作成や相続関係説明図の作成、必要書類の収集なども一括してサポートすることができます。さらに、宅地建物取引士としての知見を活かし、将来的な活用や売却の選択肢まで含めたアドバイスを行うことが可能です。

多くの方は、「不動産を相続したら、まず何をすればいいのか」がわからず、気づけば時間が経ってしまったというケースも少なくありません。しかし、収益物件の相続は法律・税務・経営・管理のすべてが関係する総合的な課題です。早い段階で相続登記を行うことで、こうした問題の大部分を未然に防ぎ、物件を適切に引き継ぐ第一歩となります。

繰り返しになりますが、相続登記はもはや任意ではなく、法律で義務化された手続きです。特に収益物件のような資産価値が高く、他人との賃貸契約を伴う不動産では、その名義が誰なのかは、トラブルを防ぐうえで最も基本かつ重要な情報です。ご自身とご家族の安心のためにも、速やかに登記の手続きを進めることをおすすめします。

 

収益物件を相続する際には、「相続登記」だけでなく、税金の確認と適切な対策が極めて重要です。なかでも特に気をつけなければならないのが、相続税と**不動産所得に関する所得税（確定申告）**です。不動産は資産価値が高いため、現金を受け取らなかったとしても、相続税が課税されることがあります。また、相続後の家賃収入が続くことで、今度は「不動産所得」としての税務申告の義務も発生します。ここでは、それぞれの注意点と対応策について詳しく解説します。

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相続税は、評価の仕方で納税額が大きく変わる

 

相続税は、亡くなった方のすべての財産を相続人が引き継いだ際に、その財産の総額が基礎控除を超えると課税される税金です。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されますが、都市部に収益物件をお持ちだった方の相続では、これを超えることも珍しくありません。

ここで重要になるのが、「不動産の評価額」です。相続税の計算においては、不動産は固定資産税評価額や路線価方式などにより評価されますが、収益物件の場合はさらに借家権割合・借地権割合などを考慮した評価減が適用されることがあります。たとえば、建物に入居者がいる場合、その建物の評価額は「貸家建付地」として減額される場合があり、これによって相続税の負担を軽減することができるのです。

しかしながら、この評価には専門的な知識が必要で、間違った申告や過小評価をしてしまうと、税務署から否認されて追徴課税となるリスクもあります。逆に、本来適用できるはずの評価減を知らずに申告してしまい、必要以上に高い税額を支払ってしまうケースも現実に多く見られます。正確な財産評価と、合法的な節税策を講じるためには、相続税に詳しい税理士と連携しながら、慎重に手続きを進める必要があります。

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相続後の家賃収入には所得税の申告が必要

 

収益物件を相続したあとは、当然ながらそこから得られる家賃収入が発生します。これは「不動産所得」として所得税の課税対象となり、翌年の2月〜3月に確定申告を行う義務があります。仮に1年間で100万円、200万円といった規模の家賃収入があった場合、その金額に応じた所得税・住民税が課税されます。

ただし、ここでもう一つ知っておきたいのが、「必要経費の計上」です。不動産所得を計算するうえでは、家賃収入から経費を差し引いた金額が課税対象になります。経費として認められるものには、以下のようなものがあります：

• 建物や設備の減価償却費

• 管理会社への委託料

• 清掃・修繕・リフォーム費用

• 固定資産税・都市計画税

• 火災保険料

• 借入金がある場合の利息部分

• 税理士・司法書士への報酬

これらの経費を適切に計上することで、課税対象の所得を圧縮し、税負担を抑えることが可能となります。とくに建物の減価償却費は、実際に現金の支出がなくても「帳簿上の費用」として認められるため、節税効果が非常に高い項目です。

一方で、経費の記録や領収書の管理が不十分であると、税務署からの調査時に否認されるおそれがあります。相続によって突然オーナーになった方が、こうした帳簿や税務に慣れていない場合、意図せぬ申告漏れや納税漏れにつながる可能性があるため、早めに専門家に相談することが安心につながります。

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複数相続人がいる場合の収益の分配にも注意

 

収益物件を複数の相続人で共有する場合には、家賃収入をどう分配するか、また不動産所得を各相続人の税務上どのように取り扱うかも重要な論点になります。たとえば、兄妹3人で共有している収益物件の家賃収入が年間300万円あった場合、それを100万円ずつ分けているとしても、税務申告ではそれぞれがその分の不動産所得を計上する必要があります。

ところが、名義が一部の相続人しか登記されていない場合や、口座に代表相続人のみの名前しかない場合には、税務上の取扱いが複雑になり、他の相続人が課税対象とされず、後から申告漏れを指摘されることもあります。収益物件を共有する際は、登記・契約・管理・家賃の受取口座などを含めて、税務処理も整合性のある形で整備しておくことが極めて重要です。

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税務と登記は切り離せないもの ― ワンストップでの対策が重要

 

このように、収益物件の相続では、登記（名義変更）と税務（相続税・所得税）の両方が密接に関係しており、どちらか一方だけを考えていては適切な対策ができません。しかもそれぞれの内容は高度に専門的で、法律、税法、不動産評価、実務の知識が必要です。

当事務所では、司法書士としての登記の専門知識だけでなく、宅地建物取引士として不動産価値や収益性の判断に基づいたアドバイスも行っております。また、税理士とも連携し、相続税・不動産所得税の適正な申告と節税を見据えたトータルサポートをご提供しています。

相続で思わぬ税金トラブルに巻き込まれないためにも、収益物件の相続をされた方は、早い段階で税務も含めた対策を立てることが大切です。少しの判断の差が、数十万円、場合によっては百万円単位の違いを生むこともあります。専門家と一緒に、安心できる将来のための準備を始めましょう。

 

収益物件を相続した後、「この不動産を今後どうするか」は、相続人の皆様にとって大きな判断事項です。収益物件は、単に相続して終わりではなく、相続後の管理・活用・処分といった「次の行動」こそが、将来の生活設計や家族間の関係性にも深く関わってくる重大なテーマです。

「このまま持ち続けて家賃収入を得る」「いずれ売却して現金化する」「複数人で分けて所有する」など、選択肢は複数ありますが、それぞれにメリットとデメリットがあり、どの選択肢がベストかは、相続人の事情や物件の立地・状態・契約内容・将来の計画などにより異なります。

ここでは、収益物件を相続した方が検討すべき3つの基本的な選択肢と、それぞれのポイントを詳しくご紹介します。

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① 収益物件を「持つ」＝家賃収入を継続的に得る選択

 

まず考えられるのは、相続した物件をそのまま所有し、家賃収入を得続ける運用型の選択肢です。入居者が安定していて、収益性が良好な物件であれば、毎月の家賃収入が年金や生活費の足しとなるなど、資産として大きな力を発揮します。

この選択肢を取る場合、以下の点をしっかり確認しておく必要があります：

• 賃貸契約の内容確認（契約期間・更新日・敷金礼金・保証人の有無など）

• 入居者の状況（賃料の滞納がないか、長期空室の有無）

• 物件の維持管理体制（管理会社が入っているか、自主管理か）

• 建物の老朽化リスク（修繕履歴・修繕積立金の有無）

• 将来的な修繕費や税金への備え

特にご高齢の親族が自主管理していた物件を引き継いだ場合、突発的なトラブル（給排水設備の故障や騒音問題など）に対応できる体制が整っていないと、相続人に精神的・時間的・経済的な負担がかかることもあります。

また、家賃収入があることで、先にご説明したように不動産所得の確定申告も必要になります。賃貸経営を「継続する」ことは、税務上も「事業を始めた」ことと同じ意味を持ちますので、帳簿の作成や経費の整理など、経営者としての自覚が必要となる点を忘れてはなりません。

「持ち続ける」という判断は、収益性の高さ・管理の容易さ・相続人のライフスタイルとの相性など、冷静に分析した上で決定することが大切です。

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② 収益物件を「売る」＝現金化して分配・再投資に使う選択

 

次に考えられるのが、収益物件を相続後に売却して現金化する選択です。不動産を現金化することで、相続人間で分けやすくなるだけでなく、税金の支払い、介護や生活資金の確保、あるいは再投資など、柔軟な資金活用が可能になります。

売却の判断をする際は、以下のポイントを整理しておく必要があります：

• 相続登記が済んでいること（登記名義が被相続人のままでは売却できません）

• 固定資産税評価や市場価格の調査（適正な売却価格の見極めが必要）

• 賃貸契約の継続可否（買主が賃借人を引き継ぐ形となる）

• 譲渡所得税（売却益）への備え
  　→ 被相続人の取得価格が不明な場合、税額の計算が煩雑になることもあります。

また、空室が多い、建物が古い、周辺の相場が下落しているといった事情があると、売却価格が思ったより伸びないこともあります。こうした物件については、不動産会社だけに任せるのではなく、司法書士兼宅地建物取引士による中立的な価格査定や売却アドバイスを受けることが、納得のいく取引につながります。

売却することで、一括で大きな現金が入るため、相続人間の分割もしやすく、将来の相続対策（次世代への資産移転）としても合理的な手段と言えます。ただし、短期的な判断で価格の安いタイミングで売ってしまうと、資産価値を減らすことになるため、売り時の見極めが重要です。

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③ 収益物件を「分ける」＝共有・分割・換価分割の選択肢

 

最後に、「収益物件を複数人で分ける」方法です。不動産は分割しづらい財産であるため、現金のように「等分に分ける」ことが難しいことが特徴です。しかし、以下のような方法で分けることが可能です。

1. 共有名義にして家賃収入を分ける
   　→ 相続人全員が不動産を共有する形で登記を行い、持分に応じて家賃を分配します。

2. 換価分割（売却して現金で分ける）
   　→ 上記②の売却を選択し、得られた売却代金を相続人間で公平に分けます。

3. 代償分割（不動産を一人が相続し、他の相続人に金銭で精算）
   　→ 一人が不動産を相続して登記し、他の相続人に代償金を支払ってバランスをとる方法です。

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、特に共有名義で家賃収入を分け合う場合には、意思決定の遅延や将来的なトラブルのリスクがあるため注意が必要です。例えば、将来的に売却を検討しても、一人でも反対者がいれば売れなくなる可能性があるなど、共有は非常に慎重な判断が求められる方法です。

遺産分割協議においては、司法書士が相続人全員の合意に基づいた法的に有効な分割内容を協議書として作成することができ、登記申請にも対応します。また、宅地建物取引士としての立場から、将来的な市場価値や流動性などの視点からも助言を行います。

名古屋のごとう司法書士事務所の司法書士後藤です。

私が、みなさまの相続登記の相談を担当させて頂きます。

 

私が、司法書士として独立し、ごとう司法書士事務所を立ち上げた頃、決めていたことがあります。

「難しいこと簡単に」してストレスなく法律手続きを依頼者の方に提供したいという理念です。

大学の法学部の時から感じていましたが、やはり法律用語は解釈が難しいです。一般常識の言葉と法律用語の言葉では同じ漢字でも意味合いが少し違うことが往々にしてあります。そういった誤解からトラブルに発展することもよくあります。

どうしたらストレスなく法律的な話を伝えられるか。いつも自問自答しながら試行錯誤を今でも繰り返しています。

常により良いサービスをしたいと思い、私自身が宅地建物取引士の登録をして不動産売買の仲介業務するようになりました。今では、法律や登記が得意な司法書士と不動産実務が得意な宅地建物取引士はとても相性がよいと感じています。間違いなく、不動産に関しては専門性や優位性を持つことができると感じています。

相続のやり方や進め方は、家族や相続人の方によってすべて異なります。みなさまに合ったやり方や進め方で臨機応変にかつスムーズに相続手続きを進めることを心掛けています。

また、司法書士業務のデジタル化にも積極的に取り組んでいます。最新の手法で便利にご利用していただけるように努めています。

相続、特に不動産の相続登記に関してお困りの方はどうぞお気軽に一度ご相談下さい。
相続に果敢に挑戦している司法書士がお困りの皆さまをお待ちしております。
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