相続登記は誰が申請する？落とし穴と日数の目安を名古屋の司法書士が解説

3年の期限と過料。そして、登記なしでは売ることも貸すこともできません。

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。2024年4月1日からは法律上の義務となり、不動産の取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に発生した相続も対象で、こちらは遅くとも2027年3月31日までに申請が必要です。

義務だからというだけではありません。名義が故人のままの不動産は、売却することも、担保に入れて融資を受けることもできません。「良い条件で買いたいという話が来たのに、名義変更に数か月かかって商談が流れてしまった」というのは、実務で本当に起こる残念な例です。不動産の売り時は待ってくれませんから、チャンスが来たときにすぐ動ける状態にしておくこと自体に価値があります。また、放置している間に相続人の誰かが亡くなって権利関係者が増えたり、必要書類が集めにくくなったりと、手続きは時間の経過とともに確実に難しくなります。遺産分割協議がまとまらないなどの事情で期限に間に合わない場合には、自分が相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記という応急措置もありますが、最終的には正式な相続登記が必要です。「いつかやる」ではなく「相続したらすぐやる」が、義務化後の新しい常識です。

協議で決まったら、取得する人が単独で申請できます。

「相続人が5人いるから、5人全員で法務局に行かないといけないのでは」と心配される方がいますが、そうではありません。遺産分割協議で不動産を取得すると決まった相続人が、単独で申請できます。他の相続人の協力は、遺産分割協議書に実印を押して印鑑証明書を出してもらう段階で完了しており、申請の場面では取得者だけが動けばよいのです。遺言書で取得する場合も同様に、取得する相続人の単独申請です。兄弟2人で半分ずつ共有取得するような場合には、取得する2人が共同で申請します。

申請の際に添える主な書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式、住民票の除票、相続人の戸籍と取得者の住民票、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。どの書類が必要かは、法定相続分・遺産分割協議・遺言書のどのパターンで登記するかによって変わります。

申請方法は、法務局の窓口のほか郵送やオンラインでも可能で、遠方の不動産でも現地に行く必要はありません。管轄は不動産の所在地で決まり、名古屋市内の不動産であれば名古屋法務局（本局・支所等）への申請となります。費用の中心は登録免許税（固定資産評価額の1000分の4）で、評価額2,000万円なら8万円です。なお、評価額100万円以下の土地については登録免許税が免税される措置が2027年3月31日まで延長されており、山林や田畑、私道の持分など小さな土地を多数相続したケースでは負担がぐっと軽くなります。亡くなった方自身が登記しないままだった、いわゆる数次相続で亡くなった方名義への登記にも免税措置があります。申請書に免税の根拠条文を書き忘れると適用されないので、この点も意外な落とし穴です。

法定相続分の登記は1人でできてしまう。だからこそ慎重に。

ここからが、この記事でいちばんお伝えしたい実務の落とし穴です。遺産分割協議をせずに、法定相続分どおりの共有名義で登記する場合、実は相続人のうちの1人が、保存行為として相続人全員分の登記を単独で申請できてしまいます。他の相続人の同意も印鑑もいりません。

一見便利に思えますが、この方法には大きな注意点があります。申請者になるということは、単なる事務作業の担当ではなく、登記の内容に法的な責任を持つ立場になるということです。そのうえで、第一に、登記識別情報（いわゆる権利証に代わる12桁の情報）は申請人になった相続人の分しか発行されません。申請に関与しなかった相続人には登記識別情報が通知されないため、将来その持分を売却する際に、司法書士による本人確認情報の作成など、数万円から10万円程度の余分な費用と手間がかかることになります。第二に、共有名義そのものが、持分の差押えや勝手な売却、将来の意見対立といった火種を抱え込む形だという問題もあります。さらに、自分の知らないうちに他の相続人が法定相続分の登記を入れてしまい、驚いてご相談にみえるケースも実際にあります。

また、義務化との関係では、相続人の1人が保存行為として全員分の法定相続登記を申請すれば、他の相続人も申請義務を果たしたことになるとされています。ただ、義務を果たせるからといって安易に法定相続登記を選ぶと、上記の落とし穴がそのまま残ります。原則は、遺産分割協議をきちんとまとめて取得者名義で登記すること。複数人で共有取得する場合には、全員が申請人に加わって全員分の登記識別情報の通知を受けることが、将来の売却まで見据えた正解です。書類の訂正が生じた際に申請人全員の関与が必要になるなど手続きの負担はありますが、司法書士に委任状をいただければ、全員分の申請人としての手続きをまとめて代理でき、登記識別情報も全員分きちんと発行・受領できます。

そもそも「共有名義を避けたいが、1人に集めると不公平になる」という場合には、不動産を取得する人が他の相続人に代償金を支払う代償分割や、売却代金を分け合う換価分割という方法もあります。誰の名義でどう登記するかは、登記手続きの問題であると同時に、ご家族の財産の分け方そのものの問題です。協議の段階から専門家に相談しておくと、登記の落とし穴を避けた分け方を最初から設計できます。

法務局の審査は1〜2週間。時間がかかるのは、その前の準備です。

「申請してからどれくらいで終わりますか」というご質問をよくいただきますが、法務局に申請してから登記が完了するまでは、おおむね1〜2週間です。時間がかかるのは、実は申請までの準備段階です。

まず、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍の収集に1〜2か月程度。2024年3月に始まった広域交付制度で最寄りの窓口からまとめて請求できるようになりましたが、兄弟姉妹の戸籍や古い手書きの戸籍は対象外のことがあり、転籍を繰り返した方では郵送請求の往復に時間を要します。明治・大正時代の戸籍までさかのぼる場合、崩し字の読み解きだけでも一苦労で、この段階で挫折して専門家に依頼される方が実は少なくありません。長年放置された相続では、住民票の除票が廃棄されていて住所のつながりを証明する代替書面の準備が必要になることもあります。そのうえで遺産分割協議が数週間から数か月。相続人が多い、遠方や海外にお住まいの方がいる、というご家庭ほど長引く傾向にあります。

登記が完了すると、法務局から登記識別情報通知と登記完了証が交付されます。完了後に登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、名義が正しく変わったことを確認するところまでが一連の流れです。

トータルでは、標準的なケースで2〜3か月、複雑なケースでは半年以上を見込んでおくと安心です。年度末や大型連休の前後は法務局の審査が混み合い、完了までの日数が延びる傾向がある点も、売却スケジュールと絡む場合には頭に入れておきたいところです。3年の申請期限や、売却時の税金特例の期限（相続開始から3年前後）から逆算すれば、準備に使える時間は思ったより長くありません。相続が発生したら、四十九日を終えた頃を目安に、書類集めだけでも始めておくことをおすすめします。

手続きはできても、「最適な選び方」は事案ごとに違います。

相続登記は、不動産を取得した相続人が単独で申請でき、日数の目安は準備を含めて2〜3か月。ここまでは多くの解説記事に書いてあるとおりです。しかし、法定相続分での登記を1人で申請すると他の相続人に登記識別情報が発行されない、免税措置は根拠条文を書かないと適用されない、といった落とし穴は、実際に数多くの登記を扱う専門家だからこそ日常的に目にするものです。

相続はどなたにとってもはじめての経験で、相続人の間に知識の差があると、それ自体が不信感や紛争の火種になりがちです。「詳しい長男がすべて進めてくれたが、後から自分に不利な内容だったと知った」という相談が、実際に紛争へ発展することもあります。中立の第三者である司法書士が入ることで、手続きが正確になるだけでなく、全員が同じ情報を共有できるため、ご家族の話し合いも円滑になります。ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、相続登記から遺産分割協議書の作成、相続した不動産の売却まで、司法書士と宅地建物取引士を兼ねる専門家がワンストップでお手伝いしています。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談も歓迎です。

▶「自分でやるか、頼むか迷っている」という段階のご相談も大歓迎です。
名古屋のごとう司法書士事務所（フリーダイヤル0120-290-939）までお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとに作成しています。法改正や法務局の運用、免税措置の期限は変更される場合がありますので、実際のお手続きにあたっては司法書士などの専門家に最新の取扱いをご確認ください。