【2026年最新版】不動産の相続登記に必要な書類を完全解説｜名古屋の司法書士が徹底ガイド

 

不動産の相続登記で、真っ先に準備したい基本書類は次の3点です。

●   被相続人（亡くなられた方）の戸籍謄本（出生から死亡までの一式）

●   被相続人の戸籍の附票または住民票の除票（本籍記載のもの）

●   相続人全員の現在戸籍謄本

これらの書類は、被相続人が「誰であったのか」「最後の住所はどこだったのか」を法務局に対して証明するために必要となります。

● 被相続人の戸籍謄本｜出生から死亡まで一式そろえる

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて取得する必要があります。これは、相続人を確定させるために欠かせない作業です。隠れた相続人（前婚の子・認知された子など）の存在を見落とすと、相続登記そのものが無効となるおそれがあります。

戸籍は本籍地の市区町村役場で取得します。被相続人が生前に転籍をくり返している場合は、それぞれの本籍地の役所へ請求しなければなりません。

なお、2024年3月の戸籍法改正により「戸籍の広域交付制度」がスタートし、最寄りの市区町村窓口で全国の戸籍をまとめて取得できるようになりました。ただし、コンピューター化されていない古い戸籍など、依然として本籍地への請求が必要なケースもあります。

● 郵送請求の流れと注意点

本籍地が遠方の場合は、郵送でも戸籍を請求できますが、手元に届くまでに2〜3週間ほどかかることがあります。転籍が多い方では、すべての戸籍を集めるのに数か月を要するケースもめずらしくありません。

郵送請求では、手数料を「定額小為替」で納めるのが一般的です。定額小為替は最寄りの郵便局で購入でき、100円・300円・750円など複数の額面があります。郵送請求ではおつりが出ないため、必要金額分の小為替を組み合わせて用意する点に注意しましょう。

● 戸籍の附票・住民票の除票｜本籍記載のあるものを

被相続人の住所を証明する書類として、戸籍の附票または住民票の除票が必要です。戸籍の附票は本籍地の役所で、住民票の除票は最後の住所地の役所で取得します。

相続登記では、登記簿上の住所と被相続人を結びつける必要があるため、必ず「本籍記載あり」のものを取得してください。これを忘れると、再度取り直すことになり手続きが遅れてしまいます。

なお、住民票の除票や戸籍の附票は、現行法上150年間（旧制度では5年間）の保存となりました。古い案件で書類が取得できない場合は、権利証（登記済証）や上申書を添付して相続登記を進めることが可能です。書類が揃わないからといって相続登記ができないわけではありません。

名古屋法務局でも、こうした書類不足のケースには代替書類による申請が認められています。判断に迷ったときは、相続登記の実務に精通した司法書士へご相談ください。

つぎに、被相続人が遺言書を残していた場合に必要な書類について解説します。遺言書がある場合、原則として遺言の内容にしたがって相続登記を進めることになります。

● 公正証書遺言・自筆証書遺言・秘密証書遺言で扱いが異なる

公正証書遺言であれば、そのまま相続登記に使用することができます。公証役場で作成されているため、改ざんや偽造のおそれがなく、家庭裁判所での検認手続きも不要です。

一方、自筆証書遺言（法務局保管制度を利用していないもの）や秘密証書遺言は、家庭裁判所での「検認」を経なければ、相続登記の添付書類として使えません。相続が開始したら、遺言書の保管者や発見した相続人が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ検認の申立てを行います。

実務上は、遺言で財産を取得する受遺者や相続人ご自身が、検認を申し立てるケースが大半です。

● 検認は「遺言の有効性」を判定するものではない

誤解されがちですが、家庭裁判所の検認は、遺言書の存在や形状を確認し、偽造・変造を防止するための手続きであり、遺言の有効・無効を判断するものではありません。

遺言の有効性自体に争いがある場合は、別途、遺言無効確認の訴えなどの裁判手続きを行う必要があります。検認はあくまで相続手続きの一過程として、粛々と進めれば問題ありません。

● 遺言書がない場合に必要な書類

遺言書が残されていなかった場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するかを決定します。この場合に必要となる書類は次のとおりです。

●   相続人全員が確認できる戸籍謄本一式

●   遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印が必要）

●   相続人全員の印鑑証明書

ただし、法定相続分どおりに不動産を共有名義で取得する場合は、遺産分割協議書も印鑑証明書も不要です。

ここで注意したいのは、「法定相続分」と「遺産分割」のちがいです。法定相続分とは、各財産について民法で定められた割合どおりに共有取得することを指します。一方、特定の不動産を特定の相続人が単独で取得するためには、必ず遺産分割協議が必要です。混同しないようご注意ください。

印鑑証明書は、お住まいの市区町村役場で取得できます。あらかじめ実印の登録をすませておく必要があるため、登録がまだの方は早めに手続きをしておきましょう。

ここからは、遺産の中に不動産（土地・建物・マンション等）が含まれている場合に必要となる追加書類について解説します。

不動産を相続する場合は、所有権の名義変更（相続登記）を法務局に申請する必要があります。先ほどご紹介した基本書類に加えて、次の書類を準備します。

●   登記事項証明書（登記簿謄本）

●   固定資産評価証明書（最新年度のもの）

●   不動産を取得する相続人の住民票（本籍記載あり）

● 登記事項証明書（登記簿謄本）｜現在の登記情報を必ず確認

登記事項証明書は、現在の不動産の登記状態を確認するために取得します。不動産の所在・地番・家屋番号などの正確な情報や、所有者欄に被相続人の住所氏名が記載されているかをチェックします。

ポイントは、登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であることを書類上できちんと結びつけることです。住所変更や氏名変更がある場合は、相続登記の前に「登記名義人住所変更登記」が必要になることもあります。

登記事項証明書は、最寄りの法務局窓口のほか、オンライン（登記情報提供サービス）でも取得できます。

● 固定資産評価証明書｜登録免許税の計算に必須

固定資産評価証明書は、不動産が所在する市区町村役場で取得します。名古屋市内の不動産であれば、名古屋市内の市税事務所が窓口です。

この書類は、相続登記の際に納める「登録免許税」を計算するために添付します。固定資産評価額に税率0.4％（通常の相続登記の税率）をかけて算出します。

登録免許税は、登記申請書に収入印紙を貼付して納付します。完了後に納めるのではなく、申請と同時に納付する点にご注意ください。評価額が高額な不動産（名古屋市中心部のマンションや事業用ビル等）では、登録免許税も数十万円〜数百万円にのぼることがあります。あらかじめ司法書士に概算を確認しておくと安心です。

● 不動産を取得する相続人の住民票

相続登記では、不動産を取得する相続人の住民票も必要です。こちらも「本籍記載あり」のものを取得します。趣旨は被相続人の住民票の除票と同じで、戸籍と住民票をつなげるための重要な書類です。

なお、最近では「法定相続情報一覧図の写し」を活用すれば、戸籍謄本一式の代わりに1枚の証明書で相続関係を示すこともできます。複数の不動産や金融機関で手続きを行う場合は、原本の使い回しができるためおすすめです。

不動産の相続登記に必要な書類について、ケース別にひととおり解説してきました。お役に立てましたでしょうか。

相続登記をそのまま放置し、被相続人が亡くなられてから時間が経ち過ぎてしまうと、戸籍や住民票の除票が廃棄されて取得できなくなる、相続人がさらに亡くなって関係者が増える（数次相続）、不動産の売却ができないといったトラブルにつながります。

2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科されるおそれがあります。「忙しくて手が回らない」「書類の集め方がわからない」とお感じの方こそ、早めに専門家へご相談ください。

名古屋市中区に事務所を構える「ごとう相続手続き相談センター」では、司法書士と宅地建物取引士が在籍し、相続登記から不動産売却まで、お客さま一人ひとりに合わせたオーダーメイドのサービスをご提供しています。女性のお客さま、中高年のご富裕層、外国籍の方からも多数のご相談をいただいております。

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