相続した不動産を個人間売買するには？名義変更と注意点を名古屋の司法書士が解説

相続登記を済ませていない不動産は、そもそも売ることができません。

不動産の所有者が亡くなると、その不動産は法律上、相続開始と同時に相続人へ引き継がれます。しかし、法務局の登記記録（登記簿）の名義は自動的には変わりません。亡くなった方の名義のままでは、第三者に対して「この不動産は自分のものです」と法的に主張することができないのです。

登記簿の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する手続きが「相続登記」であり、一般に「名義変更」と呼ばれているものです。個人間売買との関係で特に重要なのは、次の点です。

亡くなった方の名義のまま、買主へ直接所有権移転登記をすることはできません。 必ず「被相続人→相続人（売主）→買主」という順番で登記を経る必要があります。つまり、相続登記は個人間売買の出発点なのです。

そして、かつては「相続登記に期限はない」と説明されてきましたが、この点は法改正で大きく変わりました。2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。施行日より前に発生した相続も義務化の対象です。

さらに2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化されました（変更から2年以内、怠ると5万円以下の過料の対象）。「登記はいつでもいい」という時代は完全に終わり、登記を放置すること自体が法的リスクになっています。

名義変更をせずに放置すると、過料のリスクだけではなく、次のような不利益も生じます。相続人の誰かが亡くなって二次相続が発生し、権利関係者が数十人に膨れ上がる。必要書類である戸籍が集めにくくなる。そして何より、せっかく買いたいという人が現れても、すぐに売却手続きに入れないのです。

実際に当事務所でも、「祖父名義のままの土地を隣地の方に売りたい」というご相談で、調べてみると相続人が十数名に及び、全員から遺産分割協議のハンコをいただくまでに半年以上かかったケースがあります。この間、買主の購入意欲が冷めてしまえば、せっかくの売却の機会そのものを失いかねません。個人間売買を考え始めたら、まず登記簿の名義を確認することが第一歩です。

遺産分割協議から登記申請まで、実際のステップと費用感をご紹介します。

相続登記（所有権移転登記）は、おおまかに次の流れで進みます。

1. 戸籍謄本等の収集（被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の現在戸籍など）
2. 相続人の確定と、遺言書の有無の確認
3. 遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成
4. 固定資産評価証明書等を取得し、登録免許税を計算
5. 法務局へ登記申請

費用の目安も押さえておきましょう。相続登記の登録免許税は**固定資産税評価額×0.4％**です。例えば評価額2,000万円の土地建物なら8万円となります。このほか戸籍等の取得実費が数千円～1万円程度、司法書士に依頼する場合の報酬は事案の複雑さによりますが、おおむね数万円～十数万円が一般的な水準です。

なお、その後の売買による所有権移転登記には、原則として固定資産税評価額×2.0％（土地については租税特別措置法による軽減税率が適用される場合があります。適用期限は税制改正により変動するため最新情報の確認が必要です）の登録免許税がかかります。個人間売買では、この売買登記の費用を売主・買主のどちらが負担するかも、事前に取り決めておくべきポイントです。

簡単なシミュレーションをしてみましょう。固定資産税評価額2,000万円の土地建物を相続し、その後に個人間で売買する場合、①相続登記の登録免許税8万円（2,000万円×0.4％）、②売買による移転登記の登録免許税は最大40万円（2,000万円×2.0％、軽減適用があればより少額）、これに戸籍等の実費と司法書士報酬が加わるイメージです。仲介手数料（この価格帯なら数十万円規模）が不要になる分を考えれば、登記や契約書作成を専門家に依頼しても、トータルの負担は十分抑えられることが多いのです。

ここで実務上の重要な注意点があります。登記には「第三者への対抗要件」という役割があり、先に登記を備えた者が優先するのが原則です。書類の不備で登記申請が取り下げ・却下になっている間に、別の登記が先に入ってしまうリスクはゼロではありません。特に売買のように大きなお金が動く場面では、代金の支払いと登記申請を確実に連動させることが決定的に重要です。

期間の目安は、戸籍収集や遺産分割協議がスムーズに進めば1～2か月程度、法務局への申請から登記完了までは通常1～2週間程度です。ただし、相続人が多い場合や遺言・協議に争いがある場合は数か月以上かかることもあります。「買い手が待ってくれているのに登記が終わらない」という事態を避けるため、売却の話が出た時点で早めに相続登記に着手することをおすすめします。

なお、遺産分割協議がすぐにまとまらない場合には、義務の履行手段として「相続人申告登記」という簡易な制度も新設されています。もっとも、相続人申告登記だけでは不動産を売却することはできず、売買の前提としてはあくまで通常の相続登記が必要です。

登記申請はご自身で行うことも可能ですが、相続人が多い場合、遺産分割協議が必要な場合、その後に売買を控えている場合は、司法書士に依頼することで、相続登記から売買の決済・登記までを一連の流れとして安全に組み立てることができます。

契約書・代金決済・引渡し。プロが当たり前に押さえるポイントを、当事者だけで担うということです。

個人間売買の最大のメリットは、不動産会社への仲介手数料（例えば売買価格1,000万円なら約40万円、3,000万円なら約105万円が上限の目安）がかからないことです。買い手が決まっているなら合理的な選択肢になり得ます。

しかし、不動産取引には長年の実務で培われた「安全な進め方」があり、それを知らずに当事者だけで進めると、次のような落とし穴にはまりがちです。

契約条件のずれ。 手付金の意味（解約手付か違約手付か）、引渡しの時期と状態、固定資産税の精算方法。一般の方同士では「普通はこうする」という共通認識がないため、認識のずれがそのままトラブルになります。

契約不適合責任の取り決め漏れ。 2020年の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。引き渡した不動産に雨漏りやシロアリ被害などが見つかった場合、売主は修補や代金減額、損害賠償、契約解除の責任を負い得ます。個人間売買では、この責任をどこまで負うか（免責するか）を契約書に明確に定めておかないと、売買後の人間関係に深刻な亀裂を生みます。

面積・境界の問題。 登記簿上の面積と実測面積が食い違うことは珍しくありません。隣地との境界が不明確なまま売買すると、後日、境界紛争に発展することがあります。

代金決済と登記の同時履行。 「代金を払ったのに登記が移らない」「登記を移したのに代金が入らない」という事態を防ぐには、代金支払いと登記申請書類の授受を同時に行う必要があります。金融機関の実務でも、この場面には司法書士の立会いが求められるのが通常です。

親族間売買特有の税務リスク。 親族だからと市場価格より大幅に安く売ると、時価との差額が「みなし贈与」として買主に贈与税が課される可能性があります。また、売主には譲渡所得税の検討も必要です（相続した不動産には取得費加算の特例など、期限のある税務上の特例もあります）。適正な価格設定は、個人間売買で最も見落とされやすいポイントです。

では、個人間売買を安全に進めるには、どのような手順を踏めばよいのでしょうか。実務では次の流れが基本になります。

1. 相続登記を完了させ、売主の名義を確定する
2. 適正な売買価格を決める（固定資産税評価額・路線価・近隣の取引事例などを参考に。親族間では特に税務上の妥当性を確認）
3. 境界・面積・物件の状態を確認し、売買契約書を作成する（手付金、引渡し時期、契約不適合責任、固定資産税の精算方法を明記）
4. 決済（代金支払いと登記書類の授受を同時に行い、司法書士が本人確認・書類確認のうえ立ち会う）
5. 法務局へ所有権移転登記を申請する

費用の負担区分にも慣行があります。一般的に、所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬は買主負担、売主の住所変更登記や抵当権抹消登記の費用は売主負担、契約書に貼る印紙代（例えば売買価格1,000万円超5,000万円以下なら1万円）は双方が各自の契約書分を負担します。こうした点も契約前に取り決めておくと、後々の行き違いを防げます。

こうしたリスクは、司法書士に相続登記の段階から売買契約書の作成、決済立会い、所有権移転登記までを一貫して依頼することで、大きく減らすことができます。とりわけ不動産取引の実務に精通した司法書士であれば、仲介会社を入れない取引でも、契約から決済までを安全に設計できます。

仲介手数料の節約分を、取引の安全に少しだけ投資してください。

相続した不動産を知人や親族と個人間で売買する場合のポイントを整理します。

売買の前提として相続登記（名義変更）が必須であり、2024年4月からは3年以内の申請が義務化されています（怠ると10万円以下の過料の対象）。2026年4月からは住所変更登記の義務化も始まり、登記を放置するリスクは年々大きくなっています。個人間売買は仲介手数料を節約できる一方、契約条件のずれ、契約不適合責任、境界・面積の問題、代金決済と登記のタイミング、みなし贈与などの税務リスクといった落とし穴があります。

知り合い同士の取引は、つい「ざっくり」になりがちです。しかし、不動産は高額な財産であり、トラブルになれば損害も人間関係のダメージも大きくなります。大切な相手との取引だからこそ、押さえるべきポイントをきちんと押さえた、適正な売買を実践していただきたいのです。

名古屋市中区丸の内のごとう司法書士事務所は、不動産事務所（宅地建物取引士）も併設しており、不動産実務を知り尽くした司法書士が、相続登記から個人間売買の契約書作成・決済立会い・所有権移転登記までワンストップでサポートします。お客さまごとの事情に合わせたオーダーメイドのご提案を心がけていますので、まずはお気軽にご相談ください。