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相続登記の役割と相続不動産売却時の注意点

相続に関する気になるトピックや情報を配信しています。ご興味のある記事がございましたら、ご参考にしてみて下さい。

遺産分割と登記:不動産を相続する場合の注意点について、名古屋市の司法書士事務所が解説します

遺産分割と登記:不動産を相続する場合の注意点について、名古屋市の司法書士事務所が解説します

 

「相続登記には法律上の期限がないらしいですよ」
このようなことを耳にした経験がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、相続登記には期限はありません。しかし、相続が発生してその権利を登記によって確定しておかないと、将来的に相続人同士で争いが起こる可能性があります。

それに加え、遺産分割協議によって法定相続分とは異なる相続分の不動産を相続した場合は、第三者に自己の権利を主張できなくなるということすら起こり得ます。このリスクについて今回は詳しく解説します。

 

第三者と登記について

民法は登記という対抗要件を備えない限り、不動産の物権変動を第三者に主張できないという対抗要件主義を採っています。(民法177条)そして、遺産分割も物権変動の一つです。そのため、遺産分割と登記という論点があります。

 

遺産分割の効力

相続開始後、相続人は共有持分を取得します。その後、遺産分割がなされた場合には、その内容に応じて遺産を取得します。

そして、遺産分割の効力について定めたものに民法909条があります。

民法909条:遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。
ただし、第三者の権利を害することはできない。

この規定(遺産分割の遡及効)によって、遺産分割によって取得した財産は、相続開始のときから相続したことになります。

 

遺産分割前の第三者

しかし、遡及効を貫くと、第三者に不測の不利益が発生することがあります。

1. 相続人BC2分の1の割合で相続した
2. Bが当該持分をDに売却した
3. Cが土地を単独取得するという遺産分割協議がまとまった

というケースを考えてみてください。

 

ここで上記の遡及効を貫くと、2.の時点でBは当該土地に対して無権利者となるため、Dは持分を取得できないとも思われます。

しかし、遺産分割には期限も義務もなく、Dに発生した損害は不測の損害と言えます。そこで、民法909条但し書きは、遡及効を制限しDの保護を図っています。しかし、Cの帰責性が少ないことを踏まえ、Dが持分を取得するためには登記が必要だと考えられています。

 

遺産分割後の第三者

今度は、以下のケースを考えてみてください。

1. 相続人BC2分の1の割合で相続した
2. Cが土地を単独取得するという遺産分割協議がまとまった
3. Bが当該持分をEに売却した

 

民法909条を貫くと、Dと同様にEは権利を取得できないとも思われます。しかし、遺産分割に遡及効があると考えても、第三者との関係では、Bが一度取得した権利を遺産分割のときにCに譲渡したものとみなせます。そして、BCBEの二重譲渡がなされていると考え、登記を先に備えた方が権利を取得するということが判例です。(民法177条)

Cが先に登記を備えれば、Cが全部取得、Eの持分登記が先なら、Eが共有持分を取得するということになります。

 

まとめ

上記のように、遺産分割後の第三者が現れた場合、自分が遺産分割によって得たつもりになっていた権利が第三者のものとなるケースがあります。「相続登記は期限がないから」といって放置するのではなく、早め早めの対応をしてみてはいかがでしょうか。

 

名古屋で遺産相続、相続登記や相続不動産の売却を検討するなら、ごとう相続手続き相談センター

 

相続した不動産を売却する際の注意点2つ!名古屋市の司法書士事務所が解説

相続した不動産を売却する際の注意点2つ!名古屋市の司法書士事務所が解説

 

「親が所有していた不動産を相続することになったが、その不動産は遠方にあり、住むあてもないので売却したい。」
こうしたことを考えている方も多いのではないでしょうか。親と離れて暮らしてきたが、職場や子どもの学校のことを考えれば、引っ越しは難しい。そんなとき、相続した不動産の売却は有力な選択肢になりますよね。

 

しかし、相続した不動産を売却するためには、相続登記が必要です。このように、相続した不動産の売却には注意点がいくつかあります。今回は、相続した不動産を売却する際の2つの注意点をご紹介致します。

 

相続した不動産を売却する際の注意点

相続登記が必要になります

・相続登記とは

相続を原因とする所有権移転登記のことです。そもそも、不動産の所有者を明らかにするのが不動産登記の制度です。高額になる不動産取引の安全を担保するために設けられています。そのため、不動産の所有者が変わる場合にはその旨の登記が必要です。
相続によっても、不動産の所有者が変わるので、所有権移転登記が必要になります。それを相続登記といいます。

 

・相続登記に期限・義務はあるのか。

相続登記には期限もなければ、法律上の義務もありません。そのため、相続登記がなされておらず、所有者不明となっている土地が数多く存在します。その土地の総面積は九州を超えるほどである、という推計もあり、社会問題化しています。

 

・では相続登記は「なぜ」しなければならないのか。

不動産を処分するためには、自分名義の登記にしておく必要があるからです。登記をしなければ不動産に対する自らの権利を第三者に主張することができません。ここで言う処分とは、不動産の売却や、不動産を担保にする場合を指します。
ゆえに、相続した不動産を売却したいなら、まず相続登記が必要です。

 

相続した不動産の売却は310ヶ月以内がおすすめ。

不動産を売却したとき、不動産の売却代金から不動産売却にかかった費用(取得費・譲渡費)を差し引いた額が譲渡所得になります。そして、その譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。

相続税がかかる場合、相続税の期限(相続開始後10ヶ月)から3年以内に売却すれば、相続税の一部が取得費に加算されるため、譲渡所得税を抑えることができます。相続税の支払いが必要な場合には、この点にも注意することがおすすめです。

 

まとめ

相続した不動産を売却するなら、相続登記が必要条件です。そして相続登記は時間が経てば経つほど手続きが煩雑になります。お早めに、相続登記のプロである当事務所までご相談ください。

 

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