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登記を理解すれば、相続登記の本当の意味が理解できます

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相続登記をしないで本当に大丈夫!?

遺産分割と登記:不動産を相続する場合の注意点について、名古屋市の司法書士事務所が解説します

 

「相続登記には法律上の期限がないらしいですよ」
このようなことを耳にした経験がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、相続登記には期限はありません。しかし、相続が発生してその権利を登記によって確定しておかないと、将来的に相続人同士で争いが起こる可能性があります。

それに加え、遺産分割協議によって法定相続分とは異なる相続分の不動産を相続した場合は、第三者に自己の権利を主張できなくなるということすら起こり得ます。このリスクについて今回は詳しく解説します。

 

第三者と登記について

日本では、不動産に関する情報を登録しておく制度があります。これが「登記」制度なのです。
この登記・登録制度では、さまざまな情報を登録できます。土地であれば、宅地といった地目や地積。家であれば、木造などの構造や各階の床面積などです。また、これ等の不動産の表面上の情報ばかりでなく、権利関係の情報も登録されています。所有者の住所氏名、住宅ローンを組んだ時の抵当権に関する情報です。

これらの情報は、登記事項と呼ばれ、内容を閲覧したり、証明書を発行して誰でも手数料を支払えば、取得できます。誰でも取得できるという点には、意外だと思われる方もいるかもしれません。不動産に関する個人情報ともとれるものですから、誰でも知れるというのは違和感があるのだと思います。しかし、それらを差し引いてでも情報を公開するのは理由があるからです。

それは、不動産取引の安全を確保するためです。

昔から不動産取引にはトラブルが絶えません。地面師のような犯罪は昔からあります。誰が所有者かわからなければ、安心して取引に入れません。大金の動く不動産取引ではこのことは極めて重要な役割になります。今でも不動産取引には、一般の人にはわかりにくい点が多く、不安が絶えません。

登記は、このように作られた制度ですが、不動産取引に関して法律で重要な定めをしています。民法177条の対抗要件の問題です。

民法は登記という対抗要件を備えない限り、不動産の物権変動を第三者に主張できないという対抗要件主義を採っています。(民法177条)そして、遺産分割も物権変動の一つです。そのため、遺産分割と登記という論点があります。

 

遺産分割の効力

相続開始後、相続人は共有持分を取得します。その後、遺産分割がなされた場合には、その内容に応じて遺産を取得します。

そして、遺産分割の効力について定めたものに民法909条があります。

民法909条:遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。
ただし、第三者の権利を害することはできない。

この規定(遺産分割の遡及効)によって、遺産分割によって取得した財産は、相続開始のときから相続したことになります。

 

遺産分割前の第三者

しかし、遡及効を貫くと、第三者に不測の不利益が発生することがあります。

1. 相続人BC2分の1の割合で相続した
2. Bが当該持分をDに売却した
3. Cが土地を単独取得するという遺産分割協議がまとまった

というケースを考えてみてください。

 

ここで上記の遡及効を貫くと、2.の時点でBは当該土地に対して無権利者となるため、Dは持分を取得できないとも思われます。

しかし、遺産分割には期限も義務もなく、Dに発生した損害は不測の損害と言えます。そこで、民法909条但し書きは、遡及効を制限しDの保護を図っています。しかし、Cの帰責性が少ないことを踏まえ、Dが持分を取得するためには登記が必要だと考えられています。

 

遺産分割後の第三者

今度は、以下のケースを考えてみてください。

1. 相続人BC2分の1の割合で相続した
2. Cが土地を単独取得するという遺産分割協議がまとまった
3. Bが当該持分をEに売却した

 

民法909条を貫くと、Dと同様にEは権利を取得できないとも思われます。しかし、遺産分割に遡及効があると考えても、第三者との関係では、Bが一度取得した権利を遺産分割のときにCに譲渡したものとみなせます。そして、BCBEの二重譲渡がなされていると考え、登記を先に備えた方が権利を取得するということが判例です。(民法177条)

Cが先に登記を備えれば、Cが全部取得、Eの持分登記が先なら、Eが共有持分を取得するということになります。

 

まとめ

上記のように、遺産分割後の第三者が現れた場合、自分が遺産分割によって得たつもりになっていた権利が第三者のものとなるケースがあります。「相続登記は期限がないから」といって放置するのではなく、早め早めの対応をしてみてはいかがでしょうか。

司法書士は相続登記の専門家です。お気軽にご利用下さい。

 

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