相続登記を放置する5つのリスクとは？状況別の必要書類も名古屋の司法書士が解説

義務化による過料だけではない、時間の経過とともに大きくなる5つの危険を確認しましょう。

相続登記の義務化により、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要になりました。遺産分割協議がまとまらないなど、期限内に登記ができない事情がある場合には、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」という簡易な制度を利用すれば、ひとまず義務を果たしたことになります。

ただし、相続人申告登記はあくまで応急措置であり、不動産の権利そのものを取得したことを示すものではありません。売却や担保設定をするためには、結局のところ正式な相続登記が必要です。そして相続登記は、後回しにすればするほど手間も費用も増えていく手続きです。その理由を5つに分けてご説明します。

放置している間に次の相続が発生すると、話し合う相手が一気に増えてしまいます。

相続登記をしないまま放置している間に、相続人のどなたかが亡くなると、その方の配偶者やお子さまが新たに相続人の立場を引き継ぎます。これを「数次相続（すうじそうぞく）」といいます。

たとえば、お父さまが亡くなった時点では相続人が母・長男・長女の3人だったとします。登記をしないまま10年が経ち、その間にお母さまと長男が亡くなると、長男の妻や子、場合によっては長男の兄弟姉妹までが関係者に加わり、相続人が5人、7人と増えていくことは珍しくありません。

遺産分割の内容を書面にしないまま世代交代が進むと、面識のない親族全員から実印と印鑑証明書をもらわなければ登記ができない、という事態になりかねません。実際に、当事務所にご相談いただく案件でも、相続人が10人を超え、連絡先の調査だけで数か月かかったケースがあります。関係者が少ないうちに手続きを済ませることが、費用と時間の節約に直結します。

高齢の相続人がいるご家庭ほど、時間との勝負になります。

遺産分割協議は法律行為ですから、参加する相続人全員に判断能力が備わっていることが前提です。相続人の中に認知症などで判断能力を失った方がいると、そのままでは遺産分割協議を有効に成立させることができません。

この場合、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらう必要がありますが、成年後見制度はご本人が亡くなるまで原則として続く長期的な仕組みであり、専門職後見人が就任すれば毎年の報酬も発生します。また、後見人はご本人の財産を守る立場上、法定相続分を確保する内容でなければ協議に応じられないのが原則で、「実家は長男に、預金は母に」といった柔軟な分け方が難しくなります。

超高齢社会の名古屋圏でも、相続人の中に80代・90代の方がいらっしゃるケースは年々増えています。ご家族がお元気なうちに協議を終え、登記まで済ませておくことが何よりの備えになります。

法改正で保存期間は延びましたが、昔の書類は今も取り戻せません。

相続登記では、亡くなった方（被相続人）の最後の住所を証明するために、住民票の除票や戸籍の附票を使います。これらの保存期間はかつて5年間とされており、2019年6月の法改正で150年間に大幅に延長されました。

ただし注意が必要なのは、改正の時点ですでに保存期間が過ぎて廃棄されてしまった古い除票は、今から請求しても発行されないという点です。何十年も放置された相続では、住所のつながりを証明する書類がそろわず、上申書や権利証の写しなど代わりの資料を準備する余分な手間と費用がかかることがあります。

また、本籍地が遠方にある場合の戸籍集めについては、2024年3月から始まった「広域交付制度」により、最寄りの市区町村窓口でまとめて取得できるようになり便利になりました。とはいえ、取得できるのは本人・配偶者・直系の親族に限られ、兄弟姉妹の戸籍やコンピュータ化されていない一部の古い戸籍は対象外です。書類集めのハードルは下がりつつありますが、「早く動くほど楽に集まる」という原則は変わりません。

自分の持分を守れるかどうかは、登記を済ませているかどうかで決まります。

相続登記をしないまま放置された不動産は、法律上、相続人全員が法定相続分の割合で共有している状態にあります。このとき、相続人の中に借金を抱えている方がいると、その方の債権者は、法定相続分に相当する持分を差し押さえることができます。

遺産分割協議で「実家は長女が相続する」と口頭で決めていたとしても、登記をしていなければ、その内容を差押えをした債権者に主張することは原則としてできません。ある日突然、実家の登記簿に見知らぬ債権者の差押登記が入っていた、という事態も起こり得るのです。話し合いがまとまったら、すみやかに登記まで済ませて権利を確定させておくことが大切です。

共有持分だけを買い取る業者も存在します。放置は「売られるリスク」と隣り合わせです。

法定相続分による相続登記は、実は相続人の一人が他の相続人の同意なく単独で申請できます。そのうえで、自分の持分だけを第三者に売却することも法律上可能です。

近年は、共有持分だけを専門に買い取る不動産業者が増えており、持分を取得した業者から共有物分割請求や持分の買取り要求を受け、望まない売却や金銭負担を迫られるトラブルが全国的に問題になっています。ご実家が突然、見ず知らずの業者との共有になってしまう事態は、決して他人事ではありません。

こうしたリスクを防ぐ方法は、遺産分割協議をきちんと成立させ、取得する方の名義へ早期に相続登記を済ませておくこと、これに尽きます。

「だれが・どのように相続するか」で、そろえる書類は変わります。

相続登記と一口にいっても、その進め方には大きく3つのパターンがあります。①法定相続分のとおりに登記する場合、②遺産分割協議で決めた内容で登記する場合、③遺言書に基づいて登記する場合です。どのパターンかによって必要書類が変わりますので、ここでは「被相続人に関する書類」「相続人に関する書類」「その他の書類」に分けて整理します。

亡くなった方の一生分の戸籍で、相続人がだれかを証明します。

どのパターンでも共通して、亡くなった方の死亡の記載がある戸籍（除籍）謄本が必要です。さらに、法定相続分による登記や遺産分割協議による登記では、相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本一式をそろえる必要があります。転籍や婚姻を重ねた方の場合、複数の市区町村から古い改製原戸籍を取り寄せることになり、この戸籍収集が相続登記でいちばん手間のかかる作業です。

一方、遺言書によって相続する場合は、原則として死亡の記載のある戸籍謄本と遺言書があれば足り、出生までさかのぼる必要はありません。あわせて、登記簿上の住所と最後の住所のつながりを示す住民票の除票や戸籍の附票も必要になります。

なお、相続人の中に海外にお住まいの方や外国籍の方がいらっしゃる場合は、在留証明やサイン証明（署名証明）など日本の住民票や印鑑証明書に代わる書類が必要となり、手続きの難易度が上がります。当事務所は渉外相続（国際相続）のご相談にも対応していますので、該当する方はお早めにご相談ください。

パターンごとの違いがいちばん出るのが、この相続人側の書類です。

相続人に関する書類は、パターンによって次のように変わります。

法定相続分のとおりに登記する場合は、相続人全員の現在の戸籍謄本と、不動産を取得する方の住民票があれば足り、印鑑証明書は不要です。書類の点数だけを見ればもっとも少なく済みますが、注意点1でご説明したとおり共有名義となるため、差押えや持分売却のリスクを抱え込むことになり、実務ではおすすめしていません。

遺産分割協議に基づいて登記する場合は、相続人全員の戸籍謄本に加えて、相続人全員の印鑑証明書が必要です。協議書に押した実印が本人のものであることを証明するためで、有効期限の定めはありませんが、なるべく新しいものをご用意いただくとスムーズです。

遺言書に基づいて登記する場合は、不動産を取得する相続人の戸籍謄本と住民票が中心となり、他の相続人の書類は原則不要です。この点でも、遺言書を遺しておくことは残されたご家族の負担を大きく減らしてくれます。

登録免許税の計算に使う評価証明書は、どのパターンでも必要です。

パターンに応じて、次のような書類もあわせて提出します。

遺産分割協議による場合は、相続人全員が実印を押した遺産分割協議書が必要です。書式は自由ですが、不動産の表示は登記簿のとおり正確に記載しなければ法務局で受理されないことがあり、作成には注意が必要です。

遺言書による場合は、その遺言書自体を提出します。自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認手続きが必要ですが、公正証書遺言や、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書であれば検認は不要です。

また、どのパターンでも、登録免許税（原則として固定資産評価額の1000分の4）を計算するための固定資産評価証明書または課税明細書が必要です。司法書士に依頼される場合は、あわせて委任状をご用意いただきます。ご自身の状況でどの書類が必要になるか判断がつかないときは、無理に自己判断せず、専門家に確認するのが結局は近道です。

リスクが小さく、書類が集めやすい「今」が、いちばんの手続きどきです。

相続登記は、2024年4月から義務化され、3年の期限と過料という新しいルールのもとで運用されています。しかし本当に大切なのは、義務だから行うのではなく、放置すれば相続人の増加・認知症による協議の停滞・書類の廃棄・差押え・持分の売却という5つのリスクが、時間とともに確実に大きくなっていくという事実です。

また、必要書類は「法定相続分・遺産分割協議・遺言書」のどのパターンで登記するかによって変わり、戸籍の収集や協議書の作成には専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

ごとう司法書士事務所は、名古屋市中区丸の内を拠点に、相続登記から遺産分割協議書の作成、相続した不動産の売却まで、相続手続きをワンストップでお手伝いしています。女性やご高齢の方、外国籍の方のご相談にも、お一人おひとりの事情に合わせたオーダーメイドの対応を心がけています。「うちの場合はどの書類が必要？」という素朴な疑問だけでも構いません。どうぞお気軽にご相談ください。