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相続登記専門の司法書士による手続きのポイント解説!

相続した不動産を登記するときの注意点を名古屋市の司法書士がご説明します

 

相続した不動産の登記に悩んでいませんか?
親や祖父母が亡くなったことで不動産(土地・建物)を相続した方は、登記をします。
相続登記(正式には所有権移転登記)とは、一般的に、不動産の名義変更と認知されているものです。
法令上の義務ではなく権利にすぎないものの、実務上やったほうが良いと言えます。

 

相続の開始などで、初めて登記をする多くの方は、失敗しないよう何に注意すべきか知っておきたいのではないでしょうか。

そこで今回は、名古屋市の司法書士事務所が、登記の注意点を2つご紹介します。

 

注意点1:できるだけ早く済ませる

登記は、法令上の期限がないものの、できるだけ早く済ませるのが得策です。
ここでは、早く済ませるべき5つの理由をご紹介します。

 

理由1:権利関係がややこしくなる

高齢の方が相続人の場合、その方が亡くなってその配偶者や子供へ相続が発生すると、そもそも相続した不動産の相続人が増えて登記が面倒になります。

いくら現時点の相続人で話し合いができていても、内容を書面化できていなければ、相続人以外の人を納得させることはできません。そうしてどんどん相続人が増えてしまえば、全員と話し合いをすること自体が困難になります。

 

理由2:相続人には健全な判断能力が必要

相続人が、認知症などにより健全な判断能力を失った場合、成年後見人を立てなければ、遺産分割協議ができません。亡くなればその相続人が権利を承継しますが、そうではなく、認知症等で意思能力がなくなると法律行為ができません。

相続後でも、成年後見人が選任されれば、遺産分割協議をする事は可能です。ただし、成年後見人はあくまで本人のための代理人です。一般的には遺産に対して法定相続分の確保は必ずしてきます。家族間の柔軟な遺産分割のようなものは難しいでしょう。

また、この成年後見人は、一度選任されれば、本人が亡くなるまで続きます。遺産分割だけのための成年後見人ではないので注意しましょう。この点はよく勘違いをされている方がお見えです。つまり、財産管理等は家族の手から離れて、第三者である後見人の手元で管理されます。

 

理由3:必要書類には有効期限がある

相続登記に必要となる住民票の除票や戸籍の附票は、除票・除籍となった年度の翌年から5年間しか保管されませんのでご注意ください。それ以後は、取得できませんが、登記申請ができなくなるわけではありません。しかし、それに代わる書面を用意する必要があり、手間がかかります。必要となる書類はケースバイケースですので、都度確認をする必要があります。

 

理由4:別の相続人の債権者に不動産を差し押さえられる恐れがある

次の状況を想定してください。

12人の相続人ABがいる。
2Aがすべての財産を相続する予定だが、まだ不動産登記はしていない(=不動産はABの共同所有)。
3Bは借金返済に困っている。

 

このとき、Bの債権者は、借金のカタとして、Bの法定相続分の財産を差し押さえたとすると、Aのものになる予定だった財産が差し押さえられたも同然なのです。

ちなみに、Bがすべての財産を相続する場合、登記を早くしようとしまいと、差し押さえの恐れがあることに変わりはありません。

 

理由5:他の相続人に不動産を勝手に売却される可能性がある

法定相続分であれば、法定相続人は他の法定相続人の許可なく登記手続きをすることができ、
人数も自由です。そのため、勝手に一人で登記して、自分の持ち分だけ売却してしまうことがあり得るのです。

このような様々な理由があるため、登記は早く済ませましょう。

 

注意点2:状況によって登記に必要な書類が異なる

相続した財産の分割方法は3種類あり、それぞれ登記に必要な書類が異なります。

そもそも、共通書類として以下があります。
*被相続人に関する書類
・住民票の除票または戸籍の附票

 

*相続人に関する書類

・相続人全員の戸籍謄本(遺言書による場合、遺言で指示のある相続人のみ)
・実際に相続する者全員の住民票

 

*その他

・固定資産評価証明書
・委任状

相続財産の分割方法の1つ目は法定相続分に従う場合です。これは、不動産の場合、現金化しない限り共有名義となって面倒なのでおすすめしませんが、最も書類の少ない登記です。
上の書類に被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)を加えるだけで済みます。

 

2つ目は遺産分割協議に基づくものです。これは、法定相続人同士の話し合いで財産の配分を決める方法で、以下の書類を追加する必要があります。

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍(戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍)
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明

 

3つ目は遺言書によるものです。被相続人の残した遺言が有効である場合、その記述に従って財産分割します。このとき、

・死亡記載のある除籍謄本
・遺言書
が追加で必要になります。

 

まとめ

相続登記にあたっては、なるべく早く済ませることと、状況次第で必要書類が変わるということに注意が必要です。
分からないことや不安なことがありましたら、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのが良いかと思います。ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

 

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