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円滑に相続不動産を売却するための準備【名古屋のごとう相続手続相談センタ―】

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その不動産すぐに売却できる状態ですか?

相続不動産売却の注意点ー名義と時期に気を付けて円滑でお得な売却を!

相続した不動産を所有していても、「使い道がないから売ってしまおうか」とお考えの方はいらっしゃいませんか?

例えば、親から譲り受けた古家は、自分が住むにも住みにくく、他人に貸すにはリフォームしなければならないので、いっそ売ってしまう方が良いとお考えになることもあるでしょう。

確かに、相続した不動産が空き家になってしまっている場合、売却してしまうというのは有効な活用法です。しかし、相続不動産の売却の際は、いくつかの注意点があります。
 

そこで今回は、名古屋の司法書士が、相続した不動産を売却するときに気を付けたい2つの注意点をご紹介します。

注意点1:元の所有者の名義のままでは売却できない

相続した不動産の名義が元の所有者のままでは売却できません。
不動産を譲り受けるときには、主に死後相続と贈与の2つの場合があります。


まず、不動産の所有者が死亡した場合、その不動産の所有権は自動的に相続人に引き継がれます。遺産分割をすれば別ですが、何もしない状態であれば、法定相続分で相続している状態です。遺産分割はいつでもできますが、しない状態では法定相続分のままです。

 

そして、不動産を売却するときには、その相続人に所有権があることを公的に証明しなければなりません。いくら自分たちが相続人で権利がある人間だと言っても、買主は事情を知りませんから心配で契約をしてくれません。

権利は相続で自動的に移譲されても、公的に管理されている不動産の名義は連動して変わらないため、名義変更のために自分たちで登記手続きをする必要があります。

不動産登記は、そもそも自分の権利を守るためのものですので、登記義務がありません。その点も名義変更登記を先送りにしてしまっているケースが多い理由になっています。しかし、上記のとおり、あとから不都合なケースも多いので、変更理由が発生した都度、変更登記をすることが望ましいでしょう。

生前に贈与で不動産を譲り受けている場合でも、正式な登記手続きを行っていない場合の売却には注意が必要です。同様に贈与を受けた人が売主として売却する場合には、登記名義の変更をしなくてはいけません。

登記制度は、時系列に沿った正確な権利関係を公示することで不動産取引の安全を確保しています。中間省略的な登記は認められていません。先延ばしにした登記は後からすべて行う形になります。

つまり、相続や贈与ですぐに売却する場合でも、被相続人が所有者となっている登記の状態で、いきなり買主名義の登記への変更はできないのです。事実関係に沿った相続や贈与による名義変更をしたうえで、買主様への売買による所有権移転登記をする形になります。

 

もし元の所有者が認知症を患っている場合、認知症を患う以前に「不動産を譲る」という口約束をしていたとしても、名義変更を行っていなかった場合は贈与できず、売却もできません。勝手に書類を作って申請しても偽造となり、罪に問われかねません。

また、認知症を患っている場合は、元の所有者自身であっても、判断能力不足から取引能力がないとみなされ、売却が成立しません。登記申請を先延ばしにした結果、いざ登記をしようとしたときには登記できないケースです。

相続問題において、こうなると、いわゆる「後見制度」を利用して、後見人等に売却をしてもらうしかないのです。後見人の申立てを裁判所に行うには手間や費用がかかります。実際に後見人等が選任されて売却するまでには相当な時間がかかると思った方がよいでしょう。すぐに売却資金が必要な時は特にご注意下さい。


このように、不動産の名義を相続人に変更しなければ売却するのに不都合な場合が多いのです。相続や贈与など所有権を移転させたときに、登記名義の変更手続きも速やかにやっておくようにしましょう。

注意点2:相続した居住用財産の特例

相続した空き家を売却した時の所得を「譲渡所得」といいます。

この被相続人の居住用財産で得た譲渡所得は、3000万円まで非課税になるという特例があります。

 

被相続人居住用財産とは、以下の要件を満たしているものです。

・昭和56年5月31日以前に建設された家屋であること
・区分所有建物登記がされていない建物であること
・相続開始の直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと

 

また、この特例を受けるための条件として、

・相続開始日以後、3年目の年内であること
・譲渡金額が1億円以下であること
・譲渡所得に関して他の特例の適用を受けていないこと
・親子や夫婦などの特別な関係にある人に対して売ったものではないこと

 

以上の条件が挙げられます。以上の条件に当てはまっている場合は、譲渡所得から最高3000万円が非課税になります。

売却による利益が、3000万円以下の場合は、譲渡所得に対して課税されません。

 

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

まとめ

今回は、名古屋の司法書士が、相続した不動産を売却する際の注意点を2つご紹介しました。


相続不動産の売却は、いくつかの注意点を意識すればコストの削減や、節税が可能です。

「最適な方法で売却したい」とお考えの方は、是非司法書士にご相談ください。

 

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